Stark prisnivå för citynära lättindustri

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 3/2023)

I början av mars 2023 kommunicerades att Corem avyttrar tomträtten Induktorn 37. Köpare är Svenska Hus, en fastighetsägare som sedan tidigare äger sju fastigheter om totalt 34 000 kvm i närområdet. Induktorn 37 är belägen i Ulvsunda industriområde i Bromma/Mariehäll. Ulvsunda är ett mycket starkt läge för lättindustri- och lagerfastigheter med god access till såväl E4/E18 samt centrala Stockholm.

Tomträtten är bebyggd med en lager- och kontorsbyggnad uppförd 1996 med en uthyrbar area om totalt 6.685 kvm. Lagerdelen bedöms ha god takhöjd och har en handfull lastkajer. Hela byggnaden är uthyrd till en hyresgäst på ett avtal som löper till och med juni 2029.

Kommunicerat hyresvärde i affären uppgår till 8 miljoner kronor, motsvarande knappt 1.200 kr/kvm. Givet kommunicerad hyresnivå samt att hyresobjektet i sin helhet är uthyrt till en hyresgäst förutsätts hyran vara kallhyra. Kommunicerad hyresnivå, kallhyra till trots, bedöms ändå understiga marknadsmässiga hyresnivåer i närområdet som upp-går till cirka 1.300–1.500 kr/kvm. Många av de citynära verksamhetsområdena, likt Ulvsunda, har under de senaste 10–15 åren varit föremål för konvertering till moderna bostads- och kontorsområden, vilket i sin tur delvis drivit hyresutvecklingen i dessa typer av lägen.

Det underliggande fastighetsvärdet i affären kommunicerades till 127 miljoner kronor, motsvarande knappt 19.000 kr/kvm. Köpeskillingen sett till kr/kvm bedöms som en stark nivå samtidigt som det är en nedjustering från när marknaden peakade i början av 2022. Omkring samma tidpunkt genomfördes flera transaktioner i jämförbara och till och med sämre lägen på en bra bit över 20.000 kr/kvm. Utifrån bedömda kostnader för drift och underhåll om 100 kr/kvm med påslag för tomträttsavgälden (545.000 kr/år), resulterar detta i en initial direktavkastning på strax under 5,4 procent. Normaliserad direktavkastning bedöms uppgå till närmare 6,0 procent.

Sammanfattningsvis visar affären på en fortsatt stark investeringsvilja för segmentet, i synnerhet för den citynära lättindustrin. Merparten av investerarna bedöms generellt vara något restriktiva mot tomträtter men i fallet för Induktorn 37, där nuvarande avgäld potentiellt höjs först år 2036, bedöms detta ha haft en begränsad påverkan på betalningsviljan.