Kastar in pengar i sårbart glasrike

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 3/2023)

Ögonbryn höjdes över kommunicerat förvärvspris om endast 3.250 kr/kvm när Lindström Property i februari förvärvade 540 lägenheter i småländska Lessebo av kommunägda Lessebohus. Bebyggelsen är i huvudsak 1960–70-tal.

Bilden av svenska hyresbostäder som ett närmast riskfritt investeringsslag och ett något högre avkastande alternativ till statsobligationer har delvis fått sig en törn av utfallet av de årliga hyresförhandlingarna i rådande höginflationsmiljö.

I det aktuella fallet bidrar dock ytterligare aspekter till att lågrisketiketten sannerligen inte är aktuell.

Givet ett nyktert beslutsunderlag hade priset rimligen inte varit särskilt mycket högre ens under den mest intensiva lågränteyran. Initial avkastning, som utifrån normalt kostnads­antagande uppgår till drygt 9 procent trots vakans om 12 procent, ger visserligen hyfsad ersättning för risktagandet.

Enligt uppgift är dock underhållsskulden betydande, och utan punktinsatser måste kalkylen belastas med ökad avsättning för underhåll. Mot denna bakgrund bedöms avkastningen snarare uppgå till nedåt 7 procent. Hyresgästsammansättningen med övervägande låg socioekonomisk status innebär begränsad potential att öka driftsnettot genom standardhöjande åtgärder. Möjligen kan uthyrningsgraden förbättras något men därom råder stor osäkerhet.

Givetvis finns fundamentala skäl till högt avkastningskrav för bestånd med eftersatt underhåll på mindre orter i Smålands djupa skogar. Faktum är att lägenheterna i hög grad länge valts bort av den infödda befolkningen, och tillgången på annars uttjänta miljonprogramsbostäder har ofta framförts som argument för ett generöst flyktingmottagande. Politiker har, delvis till följd av ett infekterat debattklimat, länge blundat för motsatsförhållandet att lägenheterna främst förekommer på orter med brist på arbetstillfällen.

En mer kravfylld politisk inriktning innebär sannolikt att miljonprogramsbestånd på landsorten på nytt kan drabbas av enorma vakansproblem med rivning som sista utväg.

Vad som först kan uppfattas som en skyhög avkastning ter sig i denna kontext som helt rimlig. I scenariot får orter som Hovmantorp, Kosta och Lessebo framgent lägga fokus på att locka nya invånare baserat på kvalitativ livsmiljö i en bygd med såväl höga kultur- som naturvärden snarare än med erbjudande om tomma miljonprogramslägenheter.