Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

(Texten publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 8/2023)

Genesta har av Ica Fastigheter köpt loss fastigheten Saltängen 1 i Västerås. Fastigheten förvärvades för tre år sedan av Ica ifrån det noterade bolaget Saltängen Property Invest. Enligt officiella uppgifter såldes fastigheten då för cirka 1,1 miljarder.

I och med försäljningen tecknar Ica ett långt avtal med sig själv som sträcker sig över 15 år. Det är inte många bolag förunnat att kunna köpa loss en fastighet när avtalet börjar bli kort och sedan teckna ett nytt med sig själv och sedan sälja vidare till en betydligt högre prislapp. Lite av arbitrage i fastighetsbranschen.

Fastigheterna ligger lägesmässigt bra till i Hacksta industriområde som är en bra hubb för Ica. Det är en riktigt bjässe på sina totalt cirka 101 000 kvm. På fastigheten finns det ett antal byggnader med olika karaktär och kvalitet baserat på byggår. Officiella siffror rörande byggår visar 1975 till 2003 och allt däremellan. Det finns med andra ord sannolikt en del uppgraderingar att göra med jämna mellanrum.

Köpeskillingen är ej kommunicerad men CBRE bedömer denna någonstans kring 1 300 miljoner kronor, vilket motsvarar ett pris per kvadratmeter om cirka 12 900 kronor.

Hyresnivån för större logistikanläggningar i Hacksta och motsvarande lägen bedöms återfinnas runt 650-850 kr/kvm, beroende på storlek och kvalitet. Eftersom avtalet är tecknat med säljaren likvärdigt bolag kan det vara något större osäkerhet kring hyresnivån. Med ett antagande om en genomsnittlig hyresnivå kring 800 kr/kvm och en kostnad på 20-40 kr/kvm i netto för fastighetsägaren samt antagande om långsiktig vakans återfinns den initiala direktavkastningen runt 6,25 till 6,5 procent.

Transaktionen påvisar det intresse som finns för logistikfastigheter med långa avtal och en stark motpart. Men också att direktavkastningskraven tydligt rört sig uppåt.

Sammanfattningsvis köper Genesta en stor fastighet med sund avkastning och en stabil motpart. Den genomsnittliga löptiden för hyresavtalen är lång och produkten bedöms passa bra in i en fond som eftersöker en lång och säker avkastning. Utöver detta finns det sannolikt insatser att göra för att förbättra kvaliteten på byggnaderna ur ett ESG-perspektiv.