Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

(Texten publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2023)

Under de senaste åren har fastighetsmarknaden präglats av en allt större andel strategi- och strukturaffärer såsom olika joint ventures, uppköp och korsägande, en tendens som nu bedöms ha avtagit. Det senaste årets turbulenta marknad med stigande priser på kapital och en i princip obefintlig obligationsmarknad har gjort att fastighetsbolagen bland annat behövt frigöra kapital för att säkra finansiering genom försäljning av delar av fastighetsbeståndet och då i första hand fastigheter som inte matchar deras långsiktiga strategi. Ett sådant exempel är Trianons miljardförsäljning till Stjernplan i april.

Försäljningen omfattar ett bestånd om 45 fastigheter belägna i Skurup, Eslöv, Landskrona, Trelleborg, norra Skåne samt Stockholm. Beståndet består bland annat av fastigheter som tidigare ägdes av Signatur Fastigheter, där Trianon gick in som storägare i maj 2021. Efter ett offentligt uppköpserbjudande under sensommaren 2021 tog Trianon över Signatur Fastigheter, som då ägde fastigheter för knappt 1,5 miljarder kronor.

För Trianon, som har sitt ursprung i Malmö och tidigare ägde ett geografiskt koncentrerat bestånd, innebar detta en relativt stor spridning.

Aktuell affär baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 1,3 miljarder kronor, motsvarande cirka 19 800 kr/kvm uthyrbar area, och är enligt uppgift i linje med bokförda värden. Fastigheterna utgörs främst av bostadsfastigheter och innehåller 874 hyreslägenheter och till cirka 10 procent kommersiella lokaler. Totalt hyresvärde uppgår till cirka 84 mkr fördelat över en total uthyrningsbar area om cirka 65 600 kvadratmeter. I portföljen ingår även två byggrätter, en i Stockholm och en i Skurup, om totalt cirka 130 lägenheter.

Det viktade direktavkastnings­kravet för portföljen som helhet bedöms av Svefa, med beaktande av kommunicerat hyresvärde och marknadsmässiga parametrar, till cirka 4,4 procent, en förhållandevis god nivå med hänsyn till rådande marknadsförutsättningar, men bedömningen är att portföljen hade gått för lägre än 4 procent ett år tidigare.

Affären är ett tecken på att det, med rätt köpare och säljare, går att hitta ljusglimtar på en för närvarande svårmanövrerad och mörk fastighetsmarknad. Försäljningen innebär att Trianon koncentrerar sitt bestånd och att Stjernplan dubblar sitt.