Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Vildmannen 11, Stockholm

Adress
Lästmakarg. 3

Läge
A

Uthyrningsbar area
ca 3.000 kvm

Kontraktslängd
7 år

Uthyrningsgrad
100%

Hyresgäster
Svalner

Underhållsbehov
Lågt

Outnyttjad byggrätt

TRANSAKTION

Köptidpunkt
November 2022

Köpare
Harmerica

Säljare
Glommen & Lindberg/Rutger Arnhult

Köpeskilling
ca 600 mkr

Initial direktavkastning
bedömd till cirka 4%

Sammanfattning
● Relativt långa avtal med stark motpart.
● Kontorssegment som står sig stabilt.
● Bra läge mitt i Stockholm.
● Gedigen byggnad med historia.

Visa faktaruta

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 8/2022)

I slutet av november annonserades det att Harmerica Properties, ägt av två EQT-profiler, förvärvade Vildmannen 11 belägen på Lästmakargatan 3 av Glommen & Lindberg och M2 Gruppen.

Köpeskillingen för affären var 570 miljoner kronor. vilket ger ett kvadratmeterpris en bit över 210.000 kronor.

Säljaren förvärvade byggnaden från Vasakronan i september 2020 och har totalrenoverats samt byggts på med tre indragna våningsplan.

Byggnaden uppfördes ursprungligen kring 1897 och ritades av arkitekten Carl Vilhelm Olinder som ett bostadshus men konverterades runt 1940 till en kontorsbyggnad. Det kan även nämnas att fastigheten tidigare tillhörde Vildmannen 6 men har styckats av från denna.

Byggnaden är gediget byggd med utförande i tegel. Den består nu av cirka 2 700 kvadratmeter kontorslokaler. Hyresgästen är Svalner Skatt och Transaktion som förhyr hela byggnaden på ett sjuårigt hyresavtal. Byggnaden är certifierad enligt LEED.

Hyresnivån för Stockholm CBD återfinns någonstans över 9.000 kr/kvm för välanpassade moderna kontorslokaler. Det bör noteras att det finns ett antal uthyrningar till liknande och över dessa nivåer, men det finns en osäkerhet framåt vad gäller hyresnivåer och man kan konstatera att KPI-uppräkningen gör osäkerheten större rörande vilka nivåer som egentligen är marknadshyresnivån för tillfället.

Med ett antagande om en hyresnivå kring 9.000 kr/kvm och en kostnad på 200 kr/kvm för fastighetsägaren och antagande om långsiktig vakans återfinns den initiala såväl som den normaliserade direktavkastningen runt 3,8 procent.

Detta är en intressant nivå eftersom den är relativt högre än vad som tidigare ansetts vara en primenivå rörande direktavkastningskrav i Stockholm CDB.

Affären visar att det finns köpare även i den svåra marknaden vi befinner oss i, där det haglar artiklar om affärer som är pausade eller helt tillbakadragna.

Sammanfattningsvis förvärvar Harmerica ett guldkorn med historia i ett extremt bra läge, bokstavligen två stenkast ifrån Stureplan. Potentialen är låg men passar den som söker ett långsiktigt innehav med en liten förvaltningsinsats perfekt.

Missa inte! Hotell & Fastigheter 2023

Onsdagen den 11 oktober arrangerar Fastighetsvärlden det populära och årligen återkommande seminariet Hotell & Fastigheter. Vik gärna datumet redan nu! Program kommer under försommaren. Eventet äger rum på Grand Hôtel i Stockholm.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Affärsanalys

Hittat hem efter fem ägarbyten på fem år

Andreas Joelsson Svenn på Savills har placerat värderingspennan på en paketaffär med centrala fastigheter.

Affärsanalys

SBB renodlar via försäljning till Nyfosa

Fastighetsvärderaren Oskar Mosén vid Savills har granskat paketaffären mellan i Nyfosa och SBB där åtta fastigheter i Kalmar ingick.

Affärsanalys

Litet och certifierat lockar investerare

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, analyserar en affär med en bostadsfastighet som ägde rum under våren.

Affärsanalys

Blandfastigheter en motsägelsefull trend

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, har satt analyspennan i en paketaffär med fastigheter för 300 miljoner kronor.

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Tillbaka till förstasidan