Rekordnivå men med en högre yield

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 8/2022)

I slutet av november annonserades det att Harmerica Properties, ägt av två EQT-profiler, förvärvade Vildmannen 11 belägen på Lästmakargatan 3 av Glommen & Lindberg och M2 Gruppen.

Köpeskillingen för affären var 570 miljoner kronor. vilket ger ett kvadratmeterpris en bit över 210.000 kronor.

Säljaren förvärvade byggnaden från Vasakronan i september 2020 och har totalrenoverats samt byggts på med tre indragna våningsplan.

Byggnaden uppfördes ursprungligen kring 1897 och ritades av arkitekten Carl Vilhelm Olinder som ett bostadshus men konverterades runt 1940 till en kontorsbyggnad. Det kan även nämnas att fastigheten tidigare tillhörde Vildmannen 6 men har styckats av från denna.

Byggnaden är gediget byggd med utförande i tegel. Den består nu av cirka 2 700 kvadratmeter kontorslokaler. Hyresgästen är Svalner Skatt och Transaktion som förhyr hela byggnaden på ett sjuårigt hyresavtal. Byggnaden är certifierad enligt LEED.

Hyresnivån för Stockholm CBD återfinns någonstans över 9.000 kr/kvm för välanpassade moderna kontorslokaler. Det bör noteras att det finns ett antal uthyrningar till liknande och över dessa nivåer, men det finns en osäkerhet framåt vad gäller hyresnivåer och man kan konstatera att KPI-uppräkningen gör osäkerheten större rörande vilka nivåer som egentligen är marknadshyresnivån för tillfället.

Med ett antagande om en hyresnivå kring 9.000 kr/kvm och en kostnad på 200 kr/kvm för fastighetsägaren och antagande om långsiktig vakans återfinns den initiala såväl som den normaliserade direktavkastningen runt 3,8 procent.

Detta är en intressant nivå eftersom den är relativt högre än vad som tidigare ansetts vara en primenivå rörande direktavkastningskrav i Stockholm CDB.

Affären visar att det finns köpare även i den svåra marknaden vi befinner oss i, där det haglar artiklar om affärer som är pausade eller helt tillbakadragna.

Sammanfattningsvis förvärvar Harmerica ett guldkorn med historia i ett extremt bra läge, bokstavligen två stenkast ifrån Stureplan. Potentialen är låg men passar den som söker ett långsiktigt innehav med en liten förvaltningsinsats perfekt.