Rätt avkastning från din fastighetsportfölj?
Nu har indexresultaten för fastighetsavkastningen 2023 kommit in från några olika håll. MSCIs siffra blev exempelvis -3,8% i totalavkastning (det fjärde året av de 40 senaste med negativ totalavkastning). Det betyder att det nu är dags att utvärdera hur bra eller dåligt det gick för den egna portföljen. Hur avkastningen blev beror dels på portföljens sammansättning och dels på hur bra de egna fastigheterna gått i förhållande till likadana i marknaden.
Läs Lars Johnsson FV-krönika kring avkastningen.
Lars Johnsson, Krönikör
Lars Johnsson var fastighetsdirektör i Folksamgruppen 2015–2023. Dessförinnan var han vice vd och chef för fastighetsinvesteringar vid Vasakronan. Han har även jobbat vid AP Fastigheter, Korbe och LE Lundbergs. Han har alltid gillar analyser och hockeylaget Rögle.
Det är nämligen väldigt stor skillnad på hur olika fastigheter och portföljer avkastar. Betydelsen av hur man sätter ihop sin portfölj, vilka objekt man väljer och hur man tar hand om dem kan inte överskattas.
Fastigheter är en långsiktig investering och på lång sikt har hyresbostäder varit den klart bästa fastighetstypen, tätt följd av kontor i de mest centrala delarna av Stockholm. Butiksfastigheter har presterat sämst och då framför allt de som klassas som köpcentrum.
Under de senaste tio åren har kontoren i centrala Stockholm gått bäst, medan kontoren i Göteborg och Malmö presterat betydligt sämre. Faktiskt så mycket som 20-30% mindre avkastning per investerad krona. Man har under perioden fått tillbaks 75% mer i reda pengar från en kontorsfastighet i centrala Stockholm än från ett köpcentrum och 35% mer än från en bostadsfastighet.
Allokeringen av portföljen är alltså viktig för att få så bra avkastning som möjligt, vilket blir tydligt när man jämför olika bolags portföljer.
Det är också viktigt vilka fastigheter inom varje segment man äger. Olika objekt inom ett och samma segment – till exempel kontor i Stockholms city – kommer att avkasta olika mycket framåt. Detta beror dels på att de har olika förutsättningar från början, dels på hur de förvaltas och hur deras värdeutveckling kan ökas genom aktivt värdeskapande.
Utan systematisk benchmarking är det dock svårt att få ut den fulla potentialen av fastigheterna. Precis som i idrottens värld måste man både mäta och tävla för att veta var man står och vad man kan bli bättre på. Fastigheterna måste jämföras mot konkurrenternas på alla nivåer. Att veta var skillnaderna finns hjälper till att få ut den fulla värdepotentialen. Att inte göra det är att slösa bort pengar helt i onödan.
Idag är det dessutom lätt för varje fastighetsägare att hitta jämförelsedata. I tidernas begynnelse var vi hänvisade till REPAB som varje år gav ut en mycket tjock och svårarbetad bok med ”förvaltningsfakta”, men 1997 startade några institutioner Svenskt Fastighetsindex, som numera verkar under MSCI. Sedan dess har det tillkommit ytterligare leverantörer av information, så det är ingen brist på jämförelsedata för benchmarkingen.
Det är lönsamt att arbeta med det systematiska värdeskapandet i fastighetsportföljen. Det krävs också att man gör det om man ska hänga med i branschen och skapa värde för sina huvudmän. Oavsett om det handlar om pensionsförvaltare, fondägare eller börsbolag. Det finns många duktiga förvaltare därute och det är stor skillnad på hur bra det går för de olika bolagen. Bland de 25 största förvaltningsportföljerna i branschen har exempelvis den bästa ökat det totala fastighetskapitalet (mätt som ackumulerad totalavkastning) med 130%, medan den sämsta med bara 70% under de senaste åtta åren.
Den snabba utvecklingen inom IT kan öka transparensen och tillgången på relevant jämförelsedata ytterligare. Detta är en bra möjlighet för alla fastighetsägare att öka avkastningen på sin portfölj och boosta den ekonomiska hållbarheten.
