Fastighetsvärdering 2022 – en svårbemästrad pardans

Börsen var tidigt ute och indikerade en rabatt mot bokförda värden, därefter följde analytikerkåren, banker och ratinginstitut. Delar av fastighetsbranschen ville inte riktigt inse allvaret i situationen och kritik har riktats mot fastighetsvärderare samt bolag som inte justerade ned fastighetsvärden i det tredje kvartalet. Vid det laget var betydligt högre finansieringskostnader och en påtaglig oro i vår omvärld ett faktum.

Fastighetsvärldens konsultbilaga i december innehöll som alltid en undersökning där investerare och/eller beslutsfattare i fastighetsbranschen besvarat en rad frågor. Två av tre ansåg att värdebedömningarna under hösten låg för högt med 10 % eller mer. En av fyra menade dessutom på att bedömningarna låg hela 20 % för högt. Detta ska jämföras med samma undersökning för ett år sedan då alla stjärnor stod rätt för fastigheter och förhållandet istället var det omvända.

Något som ställt till det för merparten av fastighetsvärderarna, vilket bidragit till att det varit lätt att skjuta utanför målet, är att ett stort antal av de affärer som kommunicerats under det andra halvåret inte har levt upp till en bokstavstrogen tolkning av marknadsvärdets definition. Köpare och säljare ska båda före och efter affären befinna sig på armslängds avstånd och inte stå omslingrade i en tryckare till tonerna av en lugn ballad. Så har dock inte alltid varit fallet då säljaren i flera genomförda transaktioner erhållit aktier i det köpande bolaget. Kursen som åsatts dessa har därmed i hög grad en påverkan på det underliggande fastighetsvärdet.

Men allra viktigast; den bredare definitionen av marknadsvärde tydliggör att köpeskillingen varken ska vara högre eller lägre till följd av speciella omständigheter, eftergifter eller en finansiering som inte är att anse som marknadsmässig. Ett avdrag för latent skatt som inte är att betrakta som marknadsmässigt, hyresgarantier och säljreverser är alla exempel på åtgärder som kan höja köpeskillingen.

Detta kan liknas vid att Tony Irving mottagit en muta i Let’s Dance för att ge en dålig dansare höga poäng. Dansaren, eller ortspriset, tävlar därmed inte på samma villkor som övriga deltagare.

Det är därför av högsta vikt att fastighetsvärderaren sätter sig in i och förstår drivkrafterna bakom varje enskild affär för att därefter göra sin egen analys kring vad en “ren” köpeskilling hade uppgått till.

Det är därför av högsta vikt att fastighetsvärderaren sätter sig in i och förstår drivkrafterna bakom varje enskild affär för att därefter göra sin egen analys kring vad en ”ren” köpeskilling hade uppgått till. Under andra halvåret så har det ofta varit den som haft tillgång till mest information som har justerat ned fastighetsvärdena i störst utsträckning.

Chris Thorne, dåvarande ordförande för IVSB (International Valuation Standards Board), skrev i finanskrisens kölvatten en insiktsfull krönika kring hur en fastighetsvärderare bör agera i en nedåtgående marknad som präglas av få transaktioner och bristfällig publik information om desamma.

”Fastighetsvärderarens uppgift är att förstå marknaden på vilken hen verkar. När transaktionsaktiviteten är låg, betyder det att hen ska skapa sig en förståelse för potentiella köpare och säljares tankesätt samt för marknadens grundläggande ekonomiska drivkrafter. Det innebär att förstå varför fastigheter som bjuds ut till försäljning inte säljs och till vilken prisnivå köpare skulle vara villiga att slutföra en transaktion. En marknadsvärdering är en proxy för ett pris, och priserna i den verkliga världen fastställs inte av vad som har sålts tidigare, utan av köpare och säljares framtida behov och förväntningar. Fastighetsvärderaren måste förstå och replikera dessa behov och förväntningar och återskapa dem i sin värderingsmodell.”

Kloka ord som fastighetsvärderare och beställare av fastighetsvärderingar bör ta del av. Min förhoppning är att 2022 var att likställa med en svårbemästrad quickstep medan 2023 övergår i en lättsam bugg till tonerna av Lasse Stefanz, så att dansparet återigen ges möjlighet att hamna i fas. Men för att detta ska ske krävs fler transaktioner, ökad transparens och tydligare kommunikationsgivning. Författarens taktkänsla kan ifrågasättas men låt oss hoppas att ingen blivit trampad på tårna.