Quickstep eller bugg på fastighetsmarknaden? Bilder: TV4/Lennart Johansson/C&W

Fastighetsvärdering 2022 – en svårbemästrad pardans

Relationen mellan fastighetsmarknaden och värderarkåren kan liknas vid ett danspar där den förstnämnda för och den senare följer. När den som för är otydlig eller för hastig i sina rörelser så är det lätt för den som följer att hamna på efterkälken. Det är precis det som hänt nu, så som vid flera tidigare tillfällen i historien där snabba skiften uppstått. Det skriver Anders Elvinsson, värderingschef vid Cushman & Wakefield, i en FV-krönika.

Anders Elvinsson, värderingschef vid Cushman & Wakefield
Anders Elvinsson är medarbetare vid Cushman & Wakefield där han är värderingschef. Elvinsson är utbildad civilingenjör vid Chalmers och har tidigare jobbat på Newsec.

Visa faktaruta

Börsen var tidigt ute och indikerade en rabatt mot bokförda värden, därefter följde analytikerkåren, banker och ratinginstitut. Delar av fastighetsbranschen ville inte riktigt inse allvaret i situationen och kritik har riktats mot fastighetsvärderare samt bolag som inte justerade ned fastighetsvärden i det tredje kvartalet. Vid det laget var betydligt högre finansieringskostnader och en påtaglig oro i vår omvärld ett faktum.

Fastighetsvärldens konsultbilaga i december innehöll som alltid en undersökning där investerare och/eller beslutsfattare i fastighetsbranschen besvarat en rad frågor. Två av tre ansåg att värdebedömningarna under hösten låg för högt med 10 % eller mer. En av fyra menade dessutom på att bedömningarna låg hela 20 % för högt. Detta ska jämföras med samma undersökning för ett år sedan då alla stjärnor stod rätt för fastigheter och förhållandet istället var det omvända.

Något som ställt till det för merparten av fastighetsvärderarna, vilket bidragit till att det varit lätt att skjuta utanför målet, är att ett stort antal av de affärer som kommunicerats under det andra halvåret inte har levt upp till en bokstavstrogen tolkning av marknadsvärdets definition. Köpare och säljare ska båda före och efter affären befinna sig på armslängds avstånd och inte stå omslingrade i en tryckare till tonerna av en lugn ballad. Så har dock inte alltid varit fallet då säljaren i flera genomförda transaktioner erhållit aktier i det köpande bolaget. Kursen som åsatts dessa har därmed i hög grad en påverkan på det underliggande fastighetsvärdet.

Men allra viktigast; den bredare definitionen av marknadsvärde tydliggör att köpeskillingen varken ska vara högre eller lägre till följd av speciella omständigheter, eftergifter eller en finansiering som inte är att anse som marknadsmässig. Ett avdrag för latent skatt som inte är att betrakta som marknadsmässigt, hyresgarantier och säljreverser är alla exempel på åtgärder som kan höja köpeskillingen.

Detta kan liknas vid att Tony Irving mottagit en muta i Let’s Dance för att ge en dålig dansare höga poäng. Dansaren, eller ortspriset, tävlar därmed inte på samma villkor som övriga deltagare.

Det är därför av högsta vikt att fastighetsvärderaren sätter sig in i och förstår drivkrafterna bakom varje enskild affär för att därefter göra sin egen analys kring vad en “ren” köpeskilling hade uppgått till.

Det är därför av högsta vikt att fastighetsvärderaren sätter sig in i och förstår drivkrafterna bakom varje enskild affär för att därefter göra sin egen analys kring vad en ”ren” köpeskilling hade uppgått till. Under andra halvåret så har det ofta varit den som haft tillgång till mest information som har justerat ned fastighetsvärdena i störst utsträckning.

Chris Thorne, dåvarande ordförande för IVSB (International Valuation Standards Board), skrev i finanskrisens kölvatten en insiktsfull krönika kring hur en fastighetsvärderare bör agera i en nedåtgående marknad som präglas av få transaktioner och bristfällig publik information om desamma.

”Fastighetsvärderarens uppgift är att förstå marknaden på vilken hen verkar. När transaktionsaktiviteten är låg, betyder det att hen ska skapa sig en förståelse för potentiella köpare och säljares tankesätt samt för marknadens grundläggande ekonomiska drivkrafter. Det innebär att förstå varför fastigheter som bjuds ut till försäljning inte säljs och till vilken prisnivå köpare skulle vara villiga att slutföra en transaktion. En marknadsvärdering är en proxy för ett pris, och priserna i den verkliga världen fastställs inte av vad som har sålts tidigare, utan av köpare och säljares framtida behov och förväntningar. Fastighetsvärderaren måste förstå och replikera dessa behov och förväntningar och återskapa dem i sin värderingsmodell.”

Kloka ord som fastighetsvärderare och beställare av fastighetsvärderingar bör ta del av. Min förhoppning är att 2022 var att likställa med en svårbemästrad quickstep medan 2023 övergår i en lättsam bugg till tonerna av Lasse Stefanz, så att dansparet återigen ges möjlighet att hamna i fas. Men för att detta ska ske krävs fler transaktioner, ökad transparens och tydligare kommunikationsgivning. Författarens taktkänsla kan ifrågasättas men låt oss hoppas att ingen blivit trampad på tårna.

Fler Krönikor

Krönika

Tillsätt en kommission

”Inför framtiden borde en kommission tillsättas.”

Foto Jan Wifstrand
Krönika

Coliving och hotell blir en bra kombo

”Att minska styrkan i det ofrivilliga varumärket ’Loneliness in Sweden’ vore en välgärning.”

Krönika

En björntjänst med för höga krav

”Klockan två en fredagseftermiddag är pendelstationerna på ön knökfulla med hantverkare”.

Foto Jan Wifstrand
Krönika

Drömmer som Magdalena

”I sömnen kom den, den inre monologen, grubblerier från statsministern själv.”

Krönika

EU har problem

Från EU hörs allt oftare krav på att bojkotta den ryska gasen. Men att omvandla ord till handling går trögt. …

Krönika

Varför fokus på fler byråkrater?

”Som om Boverket skulle ha bättre lokal koll än kommunerna.”

Krönika

Ansvarsutkrävande – var god dröj

Riksbanken – denna vördnadsbjudande institution. Höjd över partipolitisk småskurenhet. Arbetsplats för 100-tals högutbildade ekonomer. Ledd av en direktion bestående av …

Krönika

Miljölagen måste göras om i grunden

”Politikerna stiftar lagar med motstridiga mål.”

Foto Jan Wifstrand
Krönika

Förlåt mig. Hur kan man ha så fel?

”Nu tycker jag synd om hotellägare och operatörer igen.”

Krönika

När kommer inflationen?

”Minsta signal om att inflationen är på väg upp får investerarna att ta position.”

Foto Jan Wifstrand
Krönika

Visitismen är Sveriges framtid

”Samtliga jag talar med – undantagslöst – saknar de sociala kontakterna”

Krönika

Renässans för fastighetsskatten?

”Fastighetsskatten är godtycklig – dess avkastning går inte att beräkna”

Krönika

Utseende är inte allt

”Att sälja radhus och villor kan vara svårt i det polisen kallar särskilt utsatt område.”

Krönika

Dan Andersson och Klarakvarteren

”Vi renoverar det som är borta, bevarar rivna hus, återupplivar de döda.”

Tillbaka till förstasidan