Krönikor
Quickstep eller bugg på fastighetsmarknaden? Bilder: TV4/Lennart Johansson/C&W

Fastighetsvärdering 2022 – en svårbemästrad pardans

Relationen mellan fastighetsmarknaden och värderarkåren kan liknas vid ett danspar där den förstnämnda för och den senare följer. När den som för är otydlig eller för hastig i sina rörelser så är det lätt för den som följer att hamna på efterkälken. Det är precis det som hänt nu, så som vid flera tidigare tillfällen i historien där snabba skiften uppstått. Det skriver Anders Elvinsson, värderingschef vid Cushman & Wakefield, i en FV-krönika.

Börsen var tidigt ute och indikerade en rabatt mot bokförda värden, därefter följde analytikerkåren, banker och ratinginstitut. Delar av fastighetsbranschen ville inte riktigt inse allvaret i situationen och kritik har riktats mot fastighetsvärderare samt bolag som inte justerade ned fastighetsvärden i det tredje kvartalet. Vid det laget var betydligt högre finansieringskostnader och en påtaglig oro i vår omvärld ett faktum.

Fastighetsvärldens konsultbilaga i december innehöll som alltid en undersökning där investerare och/eller beslutsfattare i fastighetsbranschen besvarat en rad frågor. Två av tre ansåg att värdebedömningarna under hösten låg för högt med 10 % eller mer. En av fyra menade dessutom på att bedömningarna låg hela 20 % för högt. Detta ska jämföras med samma undersökning för ett år sedan då alla stjärnor stod rätt för fastigheter och förhållandet istället var det omvända.

Något som ställt till det för merparten av fastighetsvärderarna, vilket bidragit till att det varit lätt att skjuta utanför målet, är att ett stort antal av de affärer som kommunicerats under det andra halvåret inte har levt upp till en bokstavstrogen tolkning av marknadsvärdets definition. Köpare och säljare ska båda före och efter affären befinna sig på armslängds avstånd och inte stå omslingrade i en tryckare till tonerna av en lugn ballad. Så har dock inte alltid varit fallet då säljaren i flera genomförda transaktioner erhållit aktier i det köpande bolaget. Kursen som åsatts dessa har därmed i hög grad en påverkan på det underliggande fastighetsvärdet.

Men allra viktigast; den bredare definitionen av marknadsvärde tydliggör att köpeskillingen varken ska vara högre eller lägre till följd av speciella omständigheter, eftergifter eller en finansiering som inte är att anse som marknadsmässig. Ett avdrag för latent skatt som inte är att betrakta som marknadsmässigt, hyresgarantier och säljreverser är alla exempel på åtgärder som kan höja köpeskillingen.

Detta kan liknas vid att Tony Irving mottagit en muta i Let’s Dance för att ge en dålig dansare höga poäng. Dansaren, eller ortspriset, tävlar därmed inte på samma villkor som övriga deltagare.

Det är därför av högsta vikt att fastighetsvärderaren sätter sig in i och förstår drivkrafterna bakom varje enskild affär för att därefter göra sin egen analys kring vad en “ren” köpeskilling hade uppgått till.

Det är därför av högsta vikt att fastighetsvärderaren sätter sig in i och förstår drivkrafterna bakom varje enskild affär för att därefter göra sin egen analys kring vad en ”ren” köpeskilling hade uppgått till. Under andra halvåret så har det ofta varit den som haft tillgång till mest information som har justerat ned fastighetsvärdena i störst utsträckning.

Chris Thorne, dåvarande ordförande för IVSB (International Valuation Standards Board), skrev i finanskrisens kölvatten en insiktsfull krönika kring hur en fastighetsvärderare bör agera i en nedåtgående marknad som präglas av få transaktioner och bristfällig publik information om desamma.

”Fastighetsvärderarens uppgift är att förstå marknaden på vilken hen verkar. När transaktionsaktiviteten är låg, betyder det att hen ska skapa sig en förståelse för potentiella köpare och säljares tankesätt samt för marknadens grundläggande ekonomiska drivkrafter. Det innebär att förstå varför fastigheter som bjuds ut till försäljning inte säljs och till vilken prisnivå köpare skulle vara villiga att slutföra en transaktion. En marknadsvärdering är en proxy för ett pris, och priserna i den verkliga världen fastställs inte av vad som har sålts tidigare, utan av köpare och säljares framtida behov och förväntningar. Fastighetsvärderaren måste förstå och replikera dessa behov och förväntningar och återskapa dem i sin värderingsmodell.”

Kloka ord som fastighetsvärderare och beställare av fastighetsvärderingar bör ta del av. Min förhoppning är att 2022 var att likställa med en svårbemästrad quickstep medan 2023 övergår i en lättsam bugg till tonerna av Lasse Stefanz, så att dansparet återigen ges möjlighet att hamna i fas. Men för att detta ska ske krävs fler transaktioner, ökad transparens och tydligare kommunikationsgivning. Författarens taktkänsla kan ifrågasättas men låt oss hoppas att ingen blivit trampad på tårna.

Fler Krönikor

Krönika

För liberala regler för bostadsrätter?

”Bostadsrätterna ses alltmer som en investering än som ett eget boende.”

Krönika

Utsmyckning är ett smart, värdehöjande grepp i stadskärnan

Monica Bruvik skriver FV-krönika.

Krönika

Det går inte ihop!

Anna-Carin Telin idkar självstudier, läs om hennes problem.

Foto Jan Wifstrand
Krönika

Medelmåttornas tyranni är här

Det mediokra blir det nya normala. Sverige ett land på dekis.

Krönika

Rätt avkastning från din fastighetsportfölj?

Det är nu dags att utvärdera hur bra eller dåligt det gick för den egna portföljen. Lars Johnsson skriver om de viktiga nyckeltalen.

Krönika

Vi måste prata om Göteborg

”Demokratisk arkitektur är en lika knasig idé som demokratisk ekonomi.”

Krönika

Storebror ser dig

”Bara för att något är möjligt behöver det inte vara lämpligt.”

Foto Jan Wifstrand
Krönika

Nu är hela Sverige ett utsatt område

”De kriminella gängen regerar. I problemområdena är mord och mordförsök fem gånger vanligare och anlagda bränder är upp till tolv gånger vanligare.”

Krönika

Räkna med apan

”Bolagen utsätts för risken att skandaliseras som följd av usla aktieval.”

Foto Jan Wifstrand
Krönika

Göteborg är på väg att ta täten i Sverige

”Göteborg är så hårt på gång att det inte går att hitta rätt gata.”

Krönika

Dags att göra om PBL i grunden

(Krönikan publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden 1/2023) Muharrem Demirok får det inte inte lätt om han väljs till partiledare för …

Krönika

Fastighetsvärdering 2022 – en svårbemästrad pardans

Anders Elvinsson, värderingschef vid Cushman & Wakefield, i en FV-krönika om utmaningen att värdera när snabba skiften uppstår.

Krönika

Tillsätt en kommission

”Inför framtiden borde en kommission tillsättas.”

Foto Jan Wifstrand
Krönika

Coliving och hotell blir en bra kombo

”Att minska styrkan i det ofrivilliga varumärket ’Loneliness in Sweden’ vore en välgärning.”

Tillbaka till förstasidan