Affärsanalyser

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Orgeln 7 och Glädjen 12, Stockholm

Läge
Orgeln 7, A-läge, Sundbyberg
Glädjen 12, B-läge, Kungsholmen, Stockholm

Uthyrbar area totalt
Cirka 50.000 kvm kontor

Hyresgäster
Migrationsverket och Swedbank (Sundbyberg) samt CGI, Electrolux och Elgiganten (Kungsholmen)

Transaktion

Köptidpunkt
Juli 2023

Köpare
NREP

Säljare
Fabege

Köpeskilling totalt
3,4 mdr

Direktavkastning i snitt
4,30%

Sammanfattning
● Miljardaffär i ett segment där transaktionsvolymen varit låg.
● Offensiva Nrep ger sig även in i kontors­segmentet i Sverige.
● Affären är ett bevis på att värdena är på väg nedåt.

Visa faktaruta

(Texten publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2023)

Efter en lugn start på transaktionsåret 2023 kom affärerna i gång någorlunda under andra kvartalet och sommaren. Nrep är en av årets stora köpare, inblandade i flera stora transaktioner inom flertalet segment. I juli offentliggjordes köpet av Orgeln 7 i Sundbyberg och Glädjen 12 på Kungsholmen, där Fabege var säljaren. Köpeskillingen uppgick till totalt 3,4 miljarder kronor, vilket motsvarar 68.000 kr/kvm. Med köpet gör offensiva Nrep inträde på den svenska kontorsmarknaden, medan Fabege avyttrar i lägen som inte är deras prioriterade.

Orgeln 7 är en äganderätt som ligger i A-läge i Sundbyberg, helt nära tunnelbana, pendeltåg och tvärbana samt Sundbybergs centrum. Den uthyrningsbara arean är drygt 39.000 kvm samt garage. Fastigheten totalrenoverades 2016 till 2018, är miljöcertifierad enligt BREEAM-SE Excellent och fullt uthyrd till Swedbank och Migrationsverket. Svefa bedömer utgående hyra till 3.300 kr/kvm och direktavkastningen till 4,35 procent.

Glädjen 12 är en tomträtt som ligger i B-läge i Stockholms innerstad på västra Kungsholmen, cirka 500 meter från Stadshagens tunnelbanestation. Den uthyrningsbara arean omfattar knappt 11.000 kvm samt garage. En totalrenovering av byggnaden avslutades hösten 2022. Byggnaden är miljöcertifierad enligt BREEAM-SE Excellent och nästintill fullt uthyrd till bland annat Elgiganten, CGI och Electrolux. Svefa bedömer utgående hyra till 4.300 kr/kvm och direktavkastningen till 4,20 procent.

Snitthyran för de båda objekten bedöms uppgå till lite drygt 3 500 kr/kvm och det viktade direkt­avkastningskravet bedöms med beaktande av marknadsmässigt driftnetto till cirka 4,30 procent.

Sammanfattningsvis bedömer Svefa att noteringarna som åskådliggjorts under året speglar början på den förväntade nedgången i värden på den svenska fastighetsmarknaden, däribland kontorsmarknaden. Samtidigt bedöms att trenden kommer att hålla i sig och även att svag press uppåt i direktavkastningen avseende kontorssegmentet kommer att hålla i sig. Transaktionsmarknaden torde komma i gång på bredare front framöver, inom fler segment. Värderingarna på kontorsfastigheter och andra kommersiella segment har delvis hållits uppe till följd av deras inflationsskyddade avtal.

Missa inte! Fastighetsdagen Uppsala 2024

Den 9 april är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Fastighetsdagen Uppsala. Seminariet äger rum på Uppsala Konsert & Kongress, Uppsala.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Ica tecknar ett långt avtal med sig själv efter försäljning.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Affärsanalys

Hittat hem efter fem ägarbyten på fem år

Andreas Joelsson Svenn på Savills har placerat värderingspennan på en paketaffär med centrala fastigheter.

Tillbaka till förstasidan