Signal om nedgång i kontorsvärden

(Texten publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2023)

Efter en lugn start på transaktionsåret 2023 kom affärerna i gång någorlunda under andra kvartalet och sommaren. Nrep är en av årets stora köpare, inblandade i flera stora transaktioner inom flertalet segment. I juli offentliggjordes köpet av Orgeln 7 i Sundbyberg och Glädjen 12 på Kungsholmen, där Fabege var säljaren. Köpeskillingen uppgick till totalt 3,4 miljarder kronor, vilket motsvarar 68.000 kr/kvm. Med köpet gör offensiva Nrep inträde på den svenska kontorsmarknaden, medan Fabege avyttrar i lägen som inte är deras prioriterade.

Orgeln 7 är en äganderätt som ligger i A-läge i Sundbyberg, helt nära tunnelbana, pendeltåg och tvärbana samt Sundbybergs centrum. Den uthyrningsbara arean är drygt 39.000 kvm samt garage. Fastigheten totalrenoverades 2016 till 2018, är miljöcertifierad enligt BREEAM-SE Excellent och fullt uthyrd till Swedbank och Migrationsverket. Svefa bedömer utgående hyra till 3.300 kr/kvm och direktavkastningen till 4,35 procent.

Glädjen 12 är en tomträtt som ligger i B-läge i Stockholms innerstad på västra Kungsholmen, cirka 500 meter från Stadshagens tunnelbanestation. Den uthyrningsbara arean omfattar knappt 11.000 kvm samt garage. En totalrenovering av byggnaden avslutades hösten 2022. Byggnaden är miljöcertifierad enligt BREEAM-SE Excellent och nästintill fullt uthyrd till bland annat Elgiganten, CGI och Electrolux. Svefa bedömer utgående hyra till 4.300 kr/kvm och direktavkastningen till 4,20 procent.

Snitthyran för de båda objekten bedöms uppgå till lite drygt 3 500 kr/kvm och det viktade direkt­avkastningskravet bedöms med beaktande av marknadsmässigt driftnetto till cirka 4,30 procent.

Sammanfattningsvis bedömer Svefa att noteringarna som åskådliggjorts under året speglar början på den förväntade nedgången i värden på den svenska fastighetsmarknaden, däribland kontorsmarknaden. Samtidigt bedöms att trenden kommer att hålla i sig och även att svag press uppåt i direktavkastningen avseende kontorssegmentet kommer att hålla i sig. Transaktionsmarknaden torde komma i gång på bredare front framöver, inom fler segment. Värderingarna på kontorsfastigheter och andra kommersiella segment har delvis hållits uppe till följd av deras inflationsskyddade avtal.