Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Kortbyrån 19 & 20, Stockholm

Adress
Vasagatan 11

Uthyrningsbar area
ca 21.700 kvm

Kontraktslängd
Diverse

Uthyrningsgrad
Strax över marknadsmässig nivå

Hyresgäster
Nordic Hotels, Pandox, Stiftelsen Industrifonden SilverRail Technologies

Underhållsbehov
Lågt

Byggrätt

TRANSAKTION

Köptidpunkt
Oktober 2022

Köpare
Folksam

Säljare
DnB

Köpeskilling
3.039 mkr

Initial direktavkastning
bedömd till cirka 3,5B

Visa faktaruta

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 8/2022)

En av de största stycketransaktionerna för Stockholm annonserades i början av oktober. Det är Folksam fastigheter som förvärvade Kortbyrån 19 och 20 som ligger på Vasagatan. Den köpeskilling som har kommunicerats är 3.039 miljoner vilket ger ett kvadratmeterpris en bit över 140.000 kr.

DNB var säljare av fastigheterna.

Byggnaden uppfördes ursprungligen kring 1960 och ritades av arkitekten Erik Lallerstedt och kallas i folkmun för Vasahuset. Bebyggelsen utgörs av en hög- och en lågdel, där höghusdelen utgörs av fastigheten Kortbyrån 19 och låghusdelen Kortbyrån 20. Låghusdelen består av hotell.

Den största hyresgästen är Nordic Light Hotel som förhyr nästan 30 procent av den totala arean för de båda fastigheterna. Den totala uthyrningsbara arean för fastigheterna är cirka 21.700 kvm.

Hotellmarknaden har haft mörka dagar under pandemin men det har ljusnat ordentligt under 2022 med beläggningsnivåer som nästan är tillbaka på pre-pandeminivåer. Det finns emellertid nya mörka moln på himlen i och med den makroekonomiska situation vi befinner oss i. Avtal för hotell har generellt omsättningsklausuler, framför allt i bra citylägen. Detta gör att det normaliserade driftnettot är komplexare att bedöma än normalt.

Läget kring Vasagatan har inte de riktiga toppnivåerna och bedömningen är att hyrorna återfinns någonstans strax under 7.000 kr/kvm för kontorslokalerna och runt 4 000 kr/kvm för hotelldelen.

Med detta antagande om hyresnivå och en kostnad om 300 kr/kvm för fastighetsägaren samt antagande om långsiktig vakans bedöms det normaliserade direktavkastningskravet återfinnas någonstans kring 3,5 procent. Det initiala direktavkastningskravet blir dock lägre då det finns vissa vakanser i fastigheterna och säkerligen en hyrespotential på vissa avtal. Förhandlingen för affären började sannolikt i en marknad som såg något bättre ut än då den signerades och när tillträde sker.

Folksam visar återigen att man är finansiellt starka som går i hamn med en affär av denna dignitet.

Sammanfattningsvis visar affären att det finns viss likviditet i marknaden för rätt fastigheter. Att ett objekt med så stort inslag av hotell säljs för så pass skarp direktavkastning visar motståndskraften för bra lägen i centrala Stockholm.

Missa inte! Bostadsdagen 2023

Den 22 februari är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Bostadsdagen 2023. Det äger rum på Grand Hôtel, Stockholm.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Affärsanalys

Hittat hem efter fem ägarbyten på fem år

Andreas Joelsson Svenn på Savills har placerat värderingspennan på en paketaffär med centrala fastigheter.

Affärsanalys

SBB renodlar via försäljning till Nyfosa

Fastighetsvärderaren Oskar Mosén vid Savills har granskat paketaffären mellan i Nyfosa och SBB där åtta fastigheter i Kalmar ingick.

Affärsanalys

Litet och certifierat lockar investerare

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, analyserar en affär med en bostadsfastighet som ägde rum under våren.

Affärsanalys

Blandfastigheter en motsägelsefull trend

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, har satt analyspennan i en paketaffär med fastigheter för 300 miljoner kronor.

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Tillbaka till förstasidan