Styrkebesked på lamslagen marknad

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 8/2022)

En av de största stycketransaktionerna för Stockholm annonserades i början av oktober. Det är Folksam fastigheter som förvärvade Kortbyrån 19 och 20 som ligger på Vasagatan. Den köpeskilling som har kommunicerats är 3.039 miljoner vilket ger ett kvadratmeterpris en bit över 140.000 kr.

DNB var säljare av fastigheterna.

Byggnaden uppfördes ursprungligen kring 1960 och ritades av arkitekten Erik Lallerstedt och kallas i folkmun för Vasahuset. Bebyggelsen utgörs av en hög- och en lågdel, där höghusdelen utgörs av fastigheten Kortbyrån 19 och låghusdelen Kortbyrån 20. Låghusdelen består av hotell.

Den största hyresgästen är Nordic Light Hotel som förhyr nästan 30 procent av den totala arean för de båda fastigheterna. Den totala uthyrningsbara arean för fastigheterna är cirka 21.700 kvm.

Hotellmarknaden har haft mörka dagar under pandemin men det har ljusnat ordentligt under 2022 med beläggningsnivåer som nästan är tillbaka på pre-pandeminivåer. Det finns emellertid nya mörka moln på himlen i och med den makroekonomiska situation vi befinner oss i. Avtal för hotell har generellt omsättningsklausuler, framför allt i bra citylägen. Detta gör att det normaliserade driftnettot är komplexare att bedöma än normalt.

Läget kring Vasagatan har inte de riktiga toppnivåerna och bedömningen är att hyrorna återfinns någonstans strax under 7.000 kr/kvm för kontorslokalerna och runt 4 000 kr/kvm för hotelldelen.

Med detta antagande om hyresnivå och en kostnad om 300 kr/kvm för fastighetsägaren samt antagande om långsiktig vakans bedöms det normaliserade direktavkastningskravet återfinnas någonstans kring 3,5 procent. Det initiala direktavkastningskravet blir dock lägre då det finns vissa vakanser i fastigheterna och säkerligen en hyrespotential på vissa avtal. Förhandlingen för affären började sannolikt i en marknad som såg något bättre ut än då den signerades och när tillträde sker.

Folksam visar återigen att man är finansiellt starka som går i hamn med en affär av denna dignitet.

Sammanfattningsvis visar affären att det finns viss likviditet i marknaden för rätt fastigheter. Att ett objekt med så stort inslag av hotell säljs för så pass skarp direktavkastning visar motståndskraften för bra lägen i centrala Stockholm.