Affärsanalyser

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Kortbyrån 19 & 20, Stockholm

Adress
Vasagatan 11

Uthyrningsbar area
ca 21.700 kvm

Kontraktslängd
Diverse

Uthyrningsgrad
Strax över marknadsmässig nivå

Hyresgäster
Nordic Hotels, Pandox, Stiftelsen Industrifonden SilverRail Technologies

Underhållsbehov
Lågt

Byggrätt

TRANSAKTION

Köptidpunkt
Oktober 2022

Köpare
Folksam

Säljare
DnB

Köpeskilling
3.039 mkr

Initial direktavkastning
bedömd till cirka 3,5B

Visa faktaruta

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 8/2022)

En av de största stycketransaktionerna för Stockholm annonserades i början av oktober. Det är Folksam fastigheter som förvärvade Kortbyrån 19 och 20 som ligger på Vasagatan. Den köpeskilling som har kommunicerats är 3.039 miljoner vilket ger ett kvadratmeterpris en bit över 140.000 kr.

DNB var säljare av fastigheterna.

Byggnaden uppfördes ursprungligen kring 1960 och ritades av arkitekten Erik Lallerstedt och kallas i folkmun för Vasahuset. Bebyggelsen utgörs av en hög- och en lågdel, där höghusdelen utgörs av fastigheten Kortbyrån 19 och låghusdelen Kortbyrån 20. Låghusdelen består av hotell.

Den största hyresgästen är Nordic Light Hotel som förhyr nästan 30 procent av den totala arean för de båda fastigheterna. Den totala uthyrningsbara arean för fastigheterna är cirka 21.700 kvm.

Hotellmarknaden har haft mörka dagar under pandemin men det har ljusnat ordentligt under 2022 med beläggningsnivåer som nästan är tillbaka på pre-pandeminivåer. Det finns emellertid nya mörka moln på himlen i och med den makroekonomiska situation vi befinner oss i. Avtal för hotell har generellt omsättningsklausuler, framför allt i bra citylägen. Detta gör att det normaliserade driftnettot är komplexare att bedöma än normalt.

Läget kring Vasagatan har inte de riktiga toppnivåerna och bedömningen är att hyrorna återfinns någonstans strax under 7.000 kr/kvm för kontorslokalerna och runt 4 000 kr/kvm för hotelldelen.

Med detta antagande om hyresnivå och en kostnad om 300 kr/kvm för fastighetsägaren samt antagande om långsiktig vakans bedöms det normaliserade direktavkastningskravet återfinnas någonstans kring 3,5 procent. Det initiala direktavkastningskravet blir dock lägre då det finns vissa vakanser i fastigheterna och säkerligen en hyrespotential på vissa avtal. Förhandlingen för affären började sannolikt i en marknad som såg något bättre ut än då den signerades och när tillträde sker.

Folksam visar återigen att man är finansiellt starka som går i hamn med en affär av denna dignitet.

Sammanfattningsvis visar affären att det finns viss likviditet i marknaden för rätt fastigheter. Att ett objekt med så stort inslag av hotell säljs för så pass skarp direktavkastning visar motståndskraften för bra lägen i centrala Stockholm.

Missa inte! Fastighetsdagen Stockholm 2024

Den 23 maj är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Fastighetsdagen Stockholm. Seminariet äger rum på Spegelsalen, Grand Hôtel, Stockholm.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Bostäder på attraktiva nivåer i innerstan

En bostadsaffär på Södermalm i Stockholms innerstad analyseras av Adam Tyrcha på Newsec.

Affärsanalys

Stark industriaffär i framtidsläge

Adam Tyrcha analyserar en affär med en industrifastighet på Ekerö.

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Daniel Holmkvist på CBRE analyserar en affär med en stor och omskriven fastighet utanför Västerås.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Tillbaka till förstasidan