Mindre industrihus står sig starkt

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 2/2023)

I slutet på september kommunicerades det att Järngrinden förvärvar åtta fastigheter i Mölnlycke. Fastigheterna är primärt av lätt industri- och lagerkaraktär, med vissa handelsinslag och en betydande utvecklingspotential. Säljare var en lokal fastighetsägare, via bolaget Mölnlycke Fastighets AB.

Köpeskillingen uppgick till 260 mkr och den uthyrningsbara arean var ca 18.600 kvm, vilket innebär ca 14.000 kr/kvm. Det årliga hyresvärdet uppgår till ca 20,6 mkr, medan yielden är hemlig men landade på 6,0-6,5%. Newsec agerade rådgivare åt säljaren i transaktionen.

Transaktionen är ett exempel på en relativt vanlig slags affär som skedde under andra halvåret 2022 och början på 2023, på en annars något avstannande marknad. Lätt industri och lager har historiskt sett möjligen varit något undervärderade delsegment, med yielder över 5 procent även i de bästa lägena. Eftersom yielderna är lite högre är räntekänsligheten bland köpare något lägre, vilket också har inneburit en relativt liten yield- och värdejustering inom segmentet. Affärer har genomförts på nivåer som relativt sett är ganska jämförbara med transaktioner som genomfördes innan det makroekonomiska läget förändrades. Yield- och värdepåverkan har varit mycket mindre för dessa slags fastigheter än för deras besläktade fastigheter inom logistiksegmentet, där större justeringar har noterats bland primeprodukter.

Under andra halvåret 2022 skedde 30 affärer över 40 miljoner kronor inom det bredare industrisegmentet, varav 28 var affärer under 500 miljoner i volym. Den totala volymen för dessa affärer efter sommaren summerades till drygt 15 miljarder. De senaste åren har industrisegmentet kännetecknats av ett antal större affärer inom just delsegmentet logistik, men nu är det i stället mindre affärer inom delsegmenten lätt industri och lager som har varit mer gångbara. Även mindre affärer inom andra segment, till exempel det annars ganska utsatta bostadssegmentet, har fortsatt genomföras. Snittvolymen för affärer som genomfördes under 2021 uppgick till 500 mkr – under 2022 minskade detta till 369 mkr. Framgent väntar sig Newsec att det fortsatt kommer att vara många mindre affärer som genomförs, även om större portföljaffärer väntas återkomma i viss utsträckning, i takt med att marknaden återhämtar sig.