Prestigehotell sålt till låg yield

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 2/2023)

Mot slutet av 2022 genomfördes årets enda renodlade miljardaffär inom hotellsegmentet. Anders Bodin Fastigheter köpte då det anrika Hotel Diplomat, som är beläget på Strandvägen i centrala Stockholm. Fastigheten byggdes under 1907-1911, och säljare i transaktionen var familjen Malmström som hade ägt hotellet sedan 1917. Sedan 1966 har familjen bedrivit hotellverksamhet i fastigheten, men den innehåller även en välkänd restaurang. Köpeskillingen är hemlig, men bedöms uppgå till strax över en miljard kronor. Yielden är också hemlig, men bedöms vara ca 2,5 procent, beroende på hur man räknar.

Transaktionen utgör ett tydligt bevis på att prestigeobjekt samt högkvalitativa fastigheter inte behöver påverkas alltför mycket av det förändrade marknadsläget. Fastigheten säljs på en mycket attraktiv nivå och utgör en av de dyraste hotellförsäljningarna i landet någonsin, både sett till totalt pris och kr/kvm.

Transaktionen, där Newsec agerade rådgivare åt säljaren, inleddes under sommaren med ett stort antal intressenter och slutfördes i november. Majoriteten av intressenterna i processen utgjordes av så kallade equity-köpare, dvs köpare som förvärvar med hjälp av stor del eget kapital och därför inte påverkas direkt av ränteläget. Fastigheter som denna säljs sällan på marknaden, och för långsiktiga köpare med ansenlig tidshorisont blir den temporära osäkerheten på marknaden inte lika avgörande i besluts- och budprocessen.

Ett nytt tjugoårigt hyresavtal för både hotellet och restaurangen signerades i samband med transaktionen. Det ovanligt långa hyresavtalet innebär en ytterligare trygghet för köparen. Sannolikheten att avtalet förlängs ytterligare torde vara hög, eftersom hyresgästen suttit i samma fastighet i över 50 år, och antalet fastigheter där liknande verksamhet skulle kunna bedrivas i jämförbart läge är ytterst begränsat. På så vis kan fastigheten i viss utsträckning även likställas med en samhällsfastighet, där benägenheten för att förlänga långa avtal också är väldigt hög.

Framgent blir det intressant att se vilka slags fastighetsaffärer som genomförs på fastighetsmarknaden. Utöver vissa mer eller mindre pressade försäljningar är det sannolikt så att vissa fastighetsägare i bra lägen, som har ägt sina fastigheter länge, kommer att passa på att sälja – till fortsatt bra nivåer.