Högt pris för het logistik med kyla

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden 1/2023)

I december 2022 kommunicerade Catena att man tecknat avtal med Ica Fastigheter om att förvärva en fastighet i Arendal, Göteborg, och en i Upplands-Bro, nordväst om Stockholm. Förvärvet innefattar två moderna kyl- och fryslager om totalt ca 25.000 kvm, färdigställda under 2020. Förvärvet sker som en sale and lease back-affär, där Ica tecknar ett sjuårigt hyresavtal på respektive fastighet.

Fastigheterna är belägna i goda logistiklägen. Fastigheten Arendal 13:3 i Arendal Green Park, intill Göteborgs hamn, omfattar 17.300 kvm lokaler. Fastigheten har en BREEAM Outstanding-certifiering. Fastigheten Viby 19:106 ligger i Brunna Logistik Park invid E18. Fastigheten innehar en uthyrbar area om 7.335 kvm och genomgår en certifieringsprocess för Miljöbyggnad Silver.

Köpeskillingen rapporteras till ett underliggande fastighetsvärde om 500 miljoner kronor, motsvarande 20.300 kr/kvm, före avdrag för latent skatt, vilket bedöms vara en god nivå. I samband med förvärvet rapporteras ett förväntat driftnetto om 28,8 miljoner kronor, ca 1.170 kr/kvm. Utifrån det rapporterade driftnettot och en antagen kostnad för fastighetsägaren om ca 25–40 kr/kvm netto bedöms en genomsnittlig initial intäkt om ca 1.200 kr/kvm. Intäkten bedöms hög (70% avser Göteborg), trots att fastigheterna innefattar kyl- och fryslager som normalt brukar erhålla såväl högre hyresintäkter som högre direktavkastning jämfört med mer generiska logistikfastigheter.

Från det rapporterade driftnettot går att utläsa en förväntad initial direktavkastning om ca 5,75%. Nivån bedöms hög och har sannolikt drivits upp med anledning av den initialt höga intäktsnivån som ger en god prislapp per kvm tillsammans med den kortare hyrestiden (7 år). Med en antagen genomsnittlig hyresnivå om ca 1.100 kr/kvm bedöms ett normaliserat direktavkastningskrav till 5,25%. Med det sagt bedöms nivån vara högre än vad som hade kunnat förväntas erhållas i början av 2022 och visar på stigande direktavkastningskrav för logistik under andra halvåret 2022. Detta i linje med JLL:s bedömningar och drivet av stigande räntor samt försämrat sentiment. Transaktionen är ett kvitto på att fina affärer kan göras på dagens marknad av snabbfotade fastighetsägare med etablerade hyresgästrelationer.