Yielden tydligt upp i hett segment

Tyskbaserade Patrizia har tillsammans med svenska Broadgate Asset Management genomfört det första förvärvet i en ny fond som har ett uttalat fokus på nordiska industrifastigheter. Enligt Patrizia består portföljen av tio nyutvecklade fastigheter klassificerade som urban industri och logistik. Fastigheterna ligger belägna längs E4:an i Linköping, Norrköping och Nyköping och har förvärvats från Alta Fastigheter. Portföljen består av 37 000 kvm uthyrbar yta och är väl uthyrt med cirka 97 procent uthyrningsgrad med väl diversifierade hyresgäster. En av fastigheterna är under utveckling.

Parterna valde att inte publicera köpeskillingen när förvärvet kommunicerades i augusti. CBRE bedömer att portföljen genererade ett pris omkring 17 500–20 000 kr/kvm för de 37 000 kvadratmeterna, vilket motsvarar en total köpeskilling strax under 700 miljoner kronor. Detta givet att samtliga fastigheter är relativt nyligen uppförda.

Hyresnivån för lager och lättindustri i regionstäder har sett en stark utveckling under åren fram till det nya marknadsläget som utvecklades under föregående år. Den höga indexeringen har lett till stora ökningar i nuvarande hyresnivåer för många fastigheter. Samtidigt har väldigt många nya lokaler färdigställts under de senaste 18 månaderna, vilket har lett till en ny marknadssituation. CBRE bedömer att en hyresnivå kring 1 000–1 400 kr/kvm är ett rimligt snitt för moderna lokaler i regionstäder som portföljen utgör.

Med bedömda hyresnivåer och kostnader kring 100–125 kr/kvm för fastighetsägaren samt antagande om långsiktig vakans bedöms det normaliserade avkastningskravet återfinnas omkring 6,2–6,5 procent.

Transaktionen är ännu en styrkemarkör för segmentet. Affären är även en indikator på att direktavkastningskraven har stigit kraftigt under denna period. Köparen visar att det finns ett konkret intresse från internationella aktörer för denna typ av fastigheter i Sverige med bra geografiskt läge längs viktiga motorleder.

För att sammanfatta har den nya fonden grundad av tyska Patrizia tagit klivet in på den svenska marknaden och har fortsatt starka resurser för att genomföra fler förvärv av modern logistik. Portföljen med moderna fastigheter bedöms utgöra en stabil grund för fortsatt expansion.