Affärsanalyser
Bild: Castellum

Högre avkastning när köpare slår till igen

Nya nivåer när marknaden har förändrats. Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Marievik 27 och 30, Stockholm

Adress
Årstaängsvägen 17 A-F

Läge
B, Marievik

Tomtareal
4.630 kvm

Lokalarea
1.620 kvm

 

TRANSAKTION

Tidpunkt
December 2022

Köpare
AMF Fastigheter

Säljare
Castellum

Köpeskilling
962 mkr (ca 82.800 kr/kvm)

Hyresvärde
45 mkr (ca 3.900 kr/kvm)

Uthyrningsgrad
98%

Hyresgäster
Flertalet

Bedömt direktavkastningskrav
4,0–4,10%

Byggrätt
Marievik 30

Sammanfattning
● AMF tar kontroll över över Marievik med nytt förvärv i området.
● Motiverad köpare och säljare möjliggör affär.
● Stigande direktavkastningskrav jämfört med före sommaren.

Visa faktaruta

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 1/2023)

AMF Fastigheter fortsätter att ta kontroll över området runt Marievik. Det senaste förvärvet är fastigheterna Marievik 27 och 30 från Castellum, en affär som kommunicerades precis före jul. Bolaget äger med detta nio fastigheter i det expansiva Liljeholmen, alla samlade i Marievik ut mot Årstaviken. Nyligen, i juli 2022, förvärvade bolaget även grannfastigheten Marievik 28 från DWS.

Marievik 27 består av en kontorsbyggnad om 11 620 kvm fördelat över sju plan, grannfastigheten Marievik 30 innehåller garage i två plan under mark och asfalterad markparkering. Det rapporteras även om en outnyttjad byggrätt för kommersiellt ändamål. Med en uthyrningsgrad om 98% och hyresgäster såsom AFRY, Postnord och Leica anses hyressituationen stabil och hyresvärdet om 45 mkr, dvs ca 3.900 kr/kvm, anses vara i linje med marknadsmässig nivå.

Köpeskillingen för fastigheterna uppgår till 962 mkr, där 80 mkr anges för byggrätten som kommer att betalas i samband med att ny detaljplan vinner laga kraft. Detta anges vara i linje med bokfört fastighetsvärde med avdrag för latent skatt. Köpeskillingen motsvarar ett kvadratmeterpris om ca 82.800 kr/kvm eller 75.900 kr/kvm om priset för byggrätten exkluderas. För grann­fastigheten som AMF förvärvade fem månader tidigare var priset ca 90.700 kr/kvm.

Med marknadsmässiga parametrar bedöms direktavkastningen till ca 4,0–4,1% samt ca 4,25–4,4% om byggrätten exkluderas. Affären mellan AMF och DWS i juli har tidigare bedömts i Fastighetsvärlden till ca 3,5–3,6% utifrån marknadsmässiga parametrar, den fastigheten ligger dock initialt på en lägre hyresnivå.

AMF:s transaktioner i Marievik, före och efter sommaren, bekräftar JLL:s bedömning att direktavkastningskraven för kontor har ökat under andra halvåret 2022, drivet av stigande räntor och försämrat sentiment. Det bör dock nämnas att det strategiska värdet för köparen gör det svårt att kvantifiera förändringen i större detalj. Köparens position och vilja att investera i detta läge bedöms hög.

Värdeutvecklingen för Castellum är nära 200% sedan 2015, driven av en stark utveckling av både hyresnivåer och avkastningskrav.

Trots att affären visar på ökade direktavkastningskrav visar den även att med motiverade köpare och säljare går det att göra attraktiva affärer på en annars avvaktande marknad.

Missa inte! Fastighetsdagen Stockholm 2024

Den 23 maj är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Fastighetsdagen Stockholm. Seminariet äger rum på Spegelsalen, Grand Hôtel, Stockholm.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Missa inte! Köpcentrum & Butiker 2024

Den 11 september är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Köpcentrum & Butiker 2024. Seminariet äger rum på Grand Hôtel, Stockholm.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Bostäder på attraktiva nivåer i innerstan

En bostadsaffär på Södermalm i Stockholms innerstad analyseras av Adam Tyrcha på Newsec.

Affärsanalys

Stark industriaffär i framtidsläge

Adam Tyrcha analyserar en affär med en industrifastighet på Ekerö.

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Daniel Holmkvist på CBRE analyserar en affär med en stor och omskriven fastighet utanför Västerås.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Tillbaka till förstasidan