Högre avkastning när köpare slår till igen

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 1/2023)

AMF Fastigheter fortsätter att ta kontroll över området runt Marievik. Det senaste förvärvet är fastigheterna Marievik 27 och 30 från Castellum, en affär som kommunicerades precis före jul. Bolaget äger med detta nio fastigheter i det expansiva Liljeholmen, alla samlade i Marievik ut mot Årstaviken. Nyligen, i juli 2022, förvärvade bolaget även grannfastigheten Marievik 28 från DWS.

Marievik 27 består av en kontorsbyggnad om 11 620 kvm fördelat över sju plan, grannfastigheten Marievik 30 innehåller garage i två plan under mark och asfalterad markparkering. Det rapporteras även om en outnyttjad byggrätt för kommersiellt ändamål. Med en uthyrningsgrad om 98% och hyresgäster såsom AFRY, Postnord och Leica anses hyressituationen stabil och hyresvärdet om 45 mkr, dvs ca 3.900 kr/kvm, anses vara i linje med marknadsmässig nivå.

Köpeskillingen för fastigheterna uppgår till 962 mkr, där 80 mkr anges för byggrätten som kommer att betalas i samband med att ny detaljplan vinner laga kraft. Detta anges vara i linje med bokfört fastighetsvärde med avdrag för latent skatt. Köpeskillingen motsvarar ett kvadratmeterpris om ca 82.800 kr/kvm eller 75.900 kr/kvm om priset för byggrätten exkluderas. För grann­fastigheten som AMF förvärvade fem månader tidigare var priset ca 90.700 kr/kvm.

Med marknadsmässiga parametrar bedöms direktavkastningen till ca 4,0–4,1% samt ca 4,25–4,4% om byggrätten exkluderas. Affären mellan AMF och DWS i juli har tidigare bedömts i Fastighetsvärlden till ca 3,5–3,6% utifrån marknadsmässiga parametrar, den fastigheten ligger dock initialt på en lägre hyresnivå.

AMF:s transaktioner i Marievik, före och efter sommaren, bekräftar JLL:s bedömning att direktavkastningskraven för kontor har ökat under andra halvåret 2022, drivet av stigande räntor och försämrat sentiment. Det bör dock nämnas att det strategiska värdet för köparen gör det svårt att kvantifiera förändringen i större detalj. Köparens position och vilja att investera i detta läge bedöms hög.

Värdeutvecklingen för Castellum är nära 200% sedan 2015, driven av en stark utveckling av både hyresnivåer och avkastningskrav.

Trots att affären visar på ökade direktavkastningskrav visar den även att med motiverade köpare och säljare går det att göra attraktiva affärer på en annars avvaktande marknad.