Låg europeisk yield med möjlig påbyggnad

Fastighet i centrala Malmö byter ägare från en internationell investerare till en annan. Cornerstone förvärvar fastigheten Gyllenstjärna 36 i centrala Malmö. Säljare var Rockspring som i sin tur förvärvade fastigheten 2012.

Marknaden för handelsfastigheter belägna på de primära handelsstråken i bra lägen är attraktiv ur både ett nationellt och internationellt perspektiv. Drivkraften är höga besöksantal och hög omsättning samt en låg risk då konkurrenssituationen för nyetableringar är begränsad.

Läget på Södergatan är väldigt bra och det är Malmös ”high street”-gata med flera kända varumärken.

Avståndet till Malmö centralstation är dryga fem minuters promenad och restaurangscenen kring Lilla torg finns runt hörnet.

Fastigheten, Åhlénshuset, är belägen med fasad bland annat mot Södergatan och närhet till Gustav Adolfs torg. Den totala arean är enligt offentliga register ca 6 400 kvm. Byggnaden uppfördes ursprungligen 1965 men har renoverats genom åren och bedöms vara i bra skick. Åhléns city förhyr hela byggnaden, samtliga tre plan.

Hyresnivån för ”high-street”-lägen med detta läge, karaktär och storlek brukar variera ganska mycket och beror till stor del på omsättningspotential för det specifika läget. För butiker i storleksnivån bedöms primehyresnivån i de centrala delarna till 5 000 kr/kvm. Det är brukligt med ett omsättningsbaserat avtal.

Bedömning av hyran för analysobjektet återfinnas i nivån 2 200–3 200 kr/kvm inkluderat omsättningstillägg. Denna lägre nivå baseras på att butiksstorleken är väldigt stor. Med ett antagande om en hyresnivå kring 2 500 kr/kvm inklusive eventuellt omsättningstillägg och en kostnad för fastighetsägaren om 100–200 kr/kvm efter att tilläggen som brukligt är vidarefakturerade. Detta innebär en yield i intervallet 4,25–4,5 procent för förvaltningsobjektet, enligt CBRE:s bedömning.

Enligt gällande detaljplan finns det en byggrätt om cirka 6 000 kvm bruttoarea. Komplettering kan ske på höjden i två till tre ytterligare våningar. Detta ger en unik möjlighet till en tillbyggnad i ett av Malmös bästa lägen. En uppskattning av värdet för byggrätterna med komplexiteten av en påbyggnad bedöms till cirka 10 000–15 000 kr/kvm BTA.

Sammanfattningsvis får köparen en stark hyresgäst med ett förväntat stabilt hyresflöde i ett av de bästa lägena i södra Sverige.