Bostadsförvärv av ny konstellation

Norrmannen Ivar Tollefsens intåg på den svenska fastighetsmarknaden skedde 2005 genom förvärvet av Heimstaden för 1,9 miljarder kronor. ytterligare fastighetsaffärer följde och tollefsen byggde via Heimstaden upp ett svenskt bestånd värderat till 10,7 miljarder kronor vid senaste årsskiftet. Efter att ha genomfört mindre fastighetsaffärer under en längre tid kommunicerades under juni två större försäljningar, dels ett bostadsbestånd i Helsingborg (rikshem förvärvade) och dels försäljningen av ett större bestånd spritt över flera orter.

Det större beståndet marknadsfördes av newsec under projektnamnet nordhall och består huvudsakligen av centralt belägna bostadsfastigheter i Uppsala, Växjö, Karlskrona, Vetlanda, Ljungby samt norra Skåne. totalt 4.500 lägenheter fördelade på 148 fastigheter. Köparen är ett nybildat bolag i vilket alecta går in som största ägare med 40 procent samtidigt som Ericssons och Sandviks pensionsstiftelser delar på cirka 30 procent. den tidigare ägaren Heimstaden går in som 30-procentig ägare i det nybildade bolaget och har ansvar för förvaltning och management.

Den absoluta majoriteten av fastighetsvärdet återfinns i kommunerna Uppsala, Vetlanda, Ljungby och Karlskrona vilka samtliga har uppvisat stabil till stigande befolkningsutveckling under de senaste tio åren. i samtliga orter är fastigheterna centralt belägna bortsett från i Uppsala där beståndet omfattar studentbostäder i Flogsta, tre kilometer utanför centrum.

Hyresintäkterna beräknas uppgå till nära 274 miljoner kronor 2013, motsvarande drygt 1.000 kronor per kvadratmeter. de överlag välskötta fastigheterna borgar för stabila driftskostnader under överskådlig framtid. Med utgångspunkt i detta bedömer newsec direktavkastningen i affären till 6,0 procent.

Det ökade intresset för bostadsfastigheter, inte minst från det institutionella kapitalet, har medfört att dess andel av transaktionsvolymen de senaste åren varit omkring 20–30 procent. det kan ställas i jämförelse med åren före finanskrisen då segmentet svarade för mindre än 20 procent. Under det första halvåret 2013 uppgick andelen till rekordhöga 40 procent.

När blir marknadsförutsättningarna gynnsamma nog, och riskaptiten tillräckligt hög, för att investeringarna återigen ska stiga inom mer volatila segment?

TEXT ANDERS ELVINSSON