Prata långt – tänka kort

Roger Akelius Sveriges största privata ägare av bostadsfastigheter. Investerar sedan tidigare i Tyskland och numera även i Storbritannien och Kanada. Bosatt på Bahamas.

Visa faktaruta

För att tjäna pengar behöver du en räknedosa som klarar ränta på ränta.

Finns det något fastighetsbolag, vilket inte har en vision om att äga på lång sikt?

Finns det någon företagsledning vars agerande tyder på längre sikt än till nästa bokslut eller till bonusdag?

Aktuella marknadspriser visar entydigt att lång sikt betyder upp till två år. Då är visionen rent dravel.

Dagens akademiker skulle klara att kalkylera nuvärden på kommande tjugo års möjliga hyreshöjningar och hur sådana hyreshöjningar påverkar värdeökning av en fastighet både till nuvärde och till framtida värde.

Värdet för en investering i fastighet beror efter tjugo år på tre faktorer a) driftsnetto, b) värdeökning genom inflation och läge, c) värdeökning genom möjlighet till uppgradering. Summan av dessa tre avkastningar är väsentlig för nuvärdet, men bara driftsnetto och läge får genomslag.

Inflation och läge höjer värdet runt tre procent. Hyreshöjningar som följer index blir katastrof på tjugo års sikt. Samma gäller ett C-läge. Uppgradering kan efter tio år för kontor och samhällsfastigheter bli en kostnad på tjugo till trettio procent av marknadsvärdet för att anpassa till ny hyresgäst och därmed konsumeras en stor del av intjänad avkastning. En löpande uppgradering av lägenheter ökar värdet av hyreshus.

En central fastighet i en växande stad ökar i värde. Fastigheter i avfolkningsorter blir rivningsobjekt, vilket med dagens kostnad är ett par tusen kr per kvadratmeter. Vi värderar även C-fastigheter i miljonprogrammet helt utan hänsyn till värdeförlust och rivningskostnad. Det är skamligt att lång sikt betyder två år.

Följande tabell visar hur ett kapital ökar under arton år.

Procent 100 växer till
4 200, kapitalet fördubblas
6,3 300, kapitalet trefaldigas
8 400, kapitalet blir fyra gånger så stort
13,6 1000, tio gånger så stort
18 2000, tjugo gånger så stort
29,2 10 000, hundra gånger så stort

 

Du ser lätt att en genomsnittlig avkastning med arton procent är bättre än 6,3 procent. Denna enkla slutlledning påverkar inte marknadsvärden. Det är inte någon större konst att gå från en fördubbling av kapitalet till uppnå tjugo gånger större. Du flyttar fokus från två år till tjugo år.

Driftsnetto plus värdeökning under perioden 2000 till 2011 var för bostäder 10,3 procent och för kontor 5,6 procent. Med belåning ökar årlig summan av avkastningar på eget kapital mer än dubbelt. Bostäder kan belånas högre än kontor, vilket ger markant skillnad på avkastning av eget kapital.

Kraften av ränta på ränta, med belåning, tre typer av avkastning, under en period av tjugo år utklassar andra placeringar än hyreshus i bra läge. Du kan glömma indexuppräknad hyra, riskspridning till aktier eller obligationer. Pröva din räknedosa. Testa total avkastning nio procent, belåning till sjuttio procent, tjugo år.

Men för de chefer som har bonus för nästa årsbokslut gäller omvända regler; C-läge, samhällsfastigheter och andra fastigheter med indexhöjning ger högt driftsnetto.

 

Fler Krönikor

Krönika

Fastighetsvärdering 2022 – en svårbemästrad pardans

Anders Elvinsson, värderingschef vid Cushman & Wakefield, i en FV-krönika om utmaningen att värdera när snabba skiften uppstår.

Krönika

Tillsätt en kommission

”Inför framtiden borde en kommission tillsättas.”

Foto Jan Wifstrand
Krönika

Coliving och hotell blir en bra kombo

”Att minska styrkan i det ofrivilliga varumärket ’Loneliness in Sweden’ vore en välgärning.”

Krönika

En björntjänst med för höga krav

”Klockan två en fredagseftermiddag är pendelstationerna på ön knökfulla med hantverkare”.

Foto Jan Wifstrand
Krönika

Drömmer som Magdalena

”I sömnen kom den, den inre monologen, grubblerier från statsministern själv.”

Krönika

EU har problem

Från EU hörs allt oftare krav på att bojkotta den ryska gasen. Men att omvandla ord till handling går trögt. …

Krönika

Varför fokus på fler byråkrater?

”Som om Boverket skulle ha bättre lokal koll än kommunerna.”

Krönika

Ansvarsutkrävande – var god dröj

Riksbanken – denna vördnadsbjudande institution. Höjd över partipolitisk småskurenhet. Arbetsplats för 100-tals högutbildade ekonomer. Ledd av en direktion bestående av …

Krönika

Miljölagen måste göras om i grunden

”Politikerna stiftar lagar med motstridiga mål.”

Foto Jan Wifstrand
Krönika

Förlåt mig. Hur kan man ha så fel?

”Nu tycker jag synd om hotellägare och operatörer igen.”

Krönika

När kommer inflationen?

”Minsta signal om att inflationen är på väg upp får investerarna att ta position.”

Foto Jan Wifstrand
Krönika

Visitismen är Sveriges framtid

”Samtliga jag talar med – undantagslöst – saknar de sociala kontakterna”

Krönika

Renässans för fastighetsskatten?

”Fastighetsskatten är godtycklig – dess avkastning går inte att beräkna”

Krönika

Utseende är inte allt

”Att sälja radhus och villor kan vara svårt i det polisen kallar särskilt utsatt område.”

Tillbaka till förstasidan