Prata långt – tänka kort

Roger Akelius Sveriges största privata ägare av bostadsfastigheter. Investerar sedan tidigare i Tyskland och numera även i Storbritannien och Kanada. Bosatt på Bahamas.

För att tjäna pengar behöver du en räknedosa som klarar ränta på ränta.

Finns det något fastighetsbolag, vilket inte har en vision om att äga på lång sikt?

Finns det någon företagsledning vars agerande tyder på längre sikt än till nästa bokslut eller till bonusdag?

Aktuella marknadspriser visar entydigt att lång sikt betyder upp till två år. Då är visionen rent dravel.

Dagens akademiker skulle klara att kalkylera nuvärden på kommande tjugo års möjliga hyreshöjningar och hur sådana hyreshöjningar påverkar värdeökning av en fastighet både till nuvärde och till framtida värde.

Värdet för en investering i fastighet beror efter tjugo år på tre faktorer a) driftsnetto, b) värdeökning genom inflation och läge, c) värdeökning genom möjlighet till uppgradering. Summan av dessa tre avkastningar är väsentlig för nuvärdet, men bara driftsnetto och läge får genomslag.

Inflation och läge höjer värdet runt tre procent. Hyreshöjningar som följer index blir katastrof på tjugo års sikt. Samma gäller ett C-läge. Uppgradering kan efter tio år för kontor och samhällsfastigheter bli en kostnad på tjugo till trettio procent av marknadsvärdet för att anpassa till ny hyresgäst och därmed konsumeras en stor del av intjänad avkastning. En löpande uppgradering av lägenheter ökar värdet av hyreshus.

En central fastighet i en växande stad ökar i värde. Fastigheter i avfolkningsorter blir rivningsobjekt, vilket med dagens kostnad är ett par tusen kr per kvadratmeter. Vi värderar även C-fastigheter i miljonprogrammet helt utan hänsyn till värdeförlust och rivningskostnad. Det är skamligt att lång sikt betyder två år.

Följande tabell visar hur ett kapital ökar under arton år.

Du ser lätt att en genomsnittlig avkastning med arton procent är bättre än 6,3 procent. Denna enkla slutlledning påverkar inte marknadsvärden. Det är inte någon större konst att gå från en fördubbling av kapitalet till uppnå tjugo gånger större. Du flyttar fokus från två år till tjugo år.

Driftsnetto plus värdeökning under perioden 2000 till 2011 var för bostäder 10,3 procent och för kontor 5,6 procent. Med belåning ökar årlig summan av avkastningar på eget kapital mer än dubbelt. Bostäder kan belånas högre än kontor, vilket ger markant skillnad på avkastning av eget kapital.

Kraften av ränta på ränta, med belåning, tre typer av avkastning, under en period av tjugo år utklassar andra placeringar än hyreshus i bra läge. Du kan glömma indexuppräknad hyra, riskspridning till aktier eller obligationer. Pröva din räknedosa. Testa total avkastning nio procent, belåning till sjuttio procent, tjugo år.

Men för de chefer som har bonus för nästa årsbokslut gäller omvända regler; C-läge, samhällsfastigheter och andra fastigheter med indexhöjning ger högt driftsnetto.