Svaga kontorshus nu i nytt fokus

I mitten av mars kommunicerades att niam fond iV säljer fastigheten Charlottenburg 11 i Solna till Besqab. Fastigheten är belägen strax invid numera rivna Råsundastadion.

Fastigheten är i dagläget bebyggd med en kontorsfastighet, som planeras rivas för att ge plats till fyra nya byggnadskroppar med 110 stycken bostadsrätter. Med all sannolikhet är förvärvet villkorat av att nya detaljplan träder i kraft.

I dagsläget innehåller fastigheten en kontorsfastighet som uppfördes under 60-talet och som har en uthyrbar area om cirka 5 100 kvadratmeter. den starka efterfrågan på bostäder och det relativt svaga kontorsläget har medfört att säljaren startat en detaljplaneprocess, där man föreslår att nuvarande byggnader rivs för att ersättas av bostäder med kompletterande lokaler i bottenvåningen.

Enligt planförslaget uppgår den planerade exploateringen av 11.000 kvadratmeter ljus BTa som planeras inrymma cirka 110 lägenheter som skall upplåtas som bostadsrätter.

Planprocessen ligger i slutskedet och bedöms vinna laga kraft inom kort, vilket sannolikt är ett villkor i affären. Den stora bostadsbristen i Stockholm kombinerat med det fortsatt låga ränteläget har medfört en stigande trend på priserna på såväl villor som bostadsrätter.

Det stora behovet av nya bostäder har även inneburit stigande priser på mark- och konverteringsfastigheter lämpliga för bostäder och även avseende markanvisningarna.

Antalet bostadsutvecklingsbolag har även ökat under de senaste åren, vilket ökat konkurrensen kring de objekt som säljs på marknaden och i markanvisningsprocesserna. I goda lägen utanför innerstaden har prisnivån stigit och flertalet noteringar har observerats mellan 10.000 och 16.000 kr/BTA beroende på utgångsförhållanden.

Det underliggande fastighetsvärdet i transaktionen uppgår till 120 miljoner, vilket skulle motsvara ett pris om ungefär 10 900 kr/kvm ljus BTa. Hänsyn bör även tas till rivningskostnaden för de befintliga byggnaderna, vilka uppskattas uppgå till ca 2 000 kr/kvm BTa eller cirka tolv miljoner. det slutliga priset för köparen landar därmed kring 12.000 kr/kvm ljus BTa. Viss service kommer också att tillskapas i bottenvåningarna.

TEXT PETER WIMAN