Affärsanalyser

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Sju utbildningsfastigheter, Stockholm

Ingående fastigheter Birgitta 3, Bolmen 4, Gångmattan 2, Karpdammen 2, Likriktaren 1, Västerholmen 1 & Österholmen 1
Läge Spånga, Enskede, Bromma, Hässelby, Hägersten & Skärholmen
Uthyrbar area totalt 39.400 kvm
Hyresvärde (inkl. tillägg) 59 mkr

TRANSAKTION
Köptidpunkt December 2021
Köpare SBB
Säljare Sisab
Köpeskilling 1.460 mkr
Initial direktavk. ca 3,25%
Kr/kvm (area) ca 37.000

Sammanfattning
● Ytterligare en utbildningsaffär pausad.
● Hyresgästerna erbjuds förlängning – generöst eller självklart?
● Fortsatt stark efterfrågan på utbildningsfastigheter.

Visa faktaruta

(Texten publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 2/2022)

SBB har tecknat avtal om att förvärva sju skolfastigheter, lokaliserade i olika delar av Stockholms stad. Säljare är det kommunala bolaget Sisab som nu har avyttrat de sju tomträtterna för att frigöra resurser till investeringar i företagets resterande skolor och förskolor. Affären kommunicerades i december 2021 och villkoras av att kommunfullmäktige godkänner försäljningen, vilket förväntas ske under första kvartalet 2022.

Fastigheterna är lokaliserade i bland annat Skärholmen, Bromma och Hässelby och omfattar totalt cirka 39.400 kvadratmeter grundskola, gymnasium och förskola. Den totala hyresintäkten för portföljen uppgår till 59 miljoner kronor och fastigheterna avyttrades till en köpeskilling om 1.460 miljoner kronor. Den initiala direktavkastningen i affären uppgår till cirka 3,25 procent, enligt C&W:s bedömning.

I samband med att affären kommunicerades så offentliggjordes även att affären är villkorad av godkännande i kommunfullmäktige samt att hyresgästerna har erbjudits avtalsförlängning. Att kommunfullmäktige ska godkänna försäljningen är i sig inte unikt. Det som ger affären en extra twist är att transaktionen är den tredje på raken där Sisab är säljare och där kommunfullmäktige väljer att återremittera ärendet – alltså att affären skjuts upp. Tidigare har bland annat avyttringen av en utbildningsfastighet i Gubbängen tillfälligt pausats, och nu har det skett igen. I samband med försäljningen har dessutom en av hyresgästerna riktat stark kritik mot Sisab och deras hantering av försäljningsprocessen.

Att SBB kommunicerar externt till hela marknaden att de kommer att erbjuda befintliga hyresgäster hyresavtalsförlängningar med tio år är relativt ovanligt. Det skulle möjligen kunna vara ett sätt att få igenom affären utan att hyresgästerna protesterar av rädsla för kraftigt höjda hyror, även om vissa protester ändå har uppkommit. Som vi vet har skolaktörerna en relativt begränsad budget att förhålla sig till i och med den fasta skolpeng som betalas ut. Att därför ta över fastigheterna, blåsa ut lokalerna och chockhöja hyran är inte ett realistiskt alternativ om ägaren vill behålla samma hyresgäster och undvika vakanser. Det går därför att diskutera om något annat alternativ än förlängning av avtalen egentligen var realistiskt.

Missa inte! Hotell & Fastigheter 2024

Den 16 oktober är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Hotell & Fastigheter. Seminariet äger rum på Grand Hôtel, Stockholm.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Annons

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Snabb vinst på kort innehav av logistik

Logistikfastigheter är fortsatt heta på marknaden. Tomas Shaw, på JLL, analyserar en affär i Göteborg.

Affärsanalys

Positiv förväntan driver ökad aktivitet

En affär med 22 bostadsfastigheter analyseras av JLL:s Sofia Rågmark.

Affärsanalys

Bostäder på attraktiva nivåer i innerstan

En bostadsaffär på Södermalm i Stockholms innerstad analyseras av Adam Tyrcha på Newsec.

Affärsanalys

Stark industriaffär i framtidsläge

Adam Tyrcha analyserar en affär med en industrifastighet på Ekerö.

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Daniel Holmkvist på CBRE analyserar en affär med en stor och omskriven fastighet utanför Västerås.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Tillbaka till förstasidan