Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Sju utbildningsfastigheter, Stockholm

Ingående fastigheter Birgitta 3, Bolmen 4, Gångmattan 2, Karpdammen 2, Likriktaren 1, Västerholmen 1 & Österholmen 1
Läge Spånga, Enskede, Bromma, Hässelby, Hägersten & Skärholmen
Uthyrbar area totalt 39.400 kvm
Hyresvärde (inkl. tillägg) 59 mkr

TRANSAKTION
Köptidpunkt December 2021
Köpare SBB
Säljare Sisab
Köpeskilling 1.460 mkr
Initial direktavk. ca 3,25%
Kr/kvm (area) ca 37.000

Sammanfattning
● Ytterligare en utbildningsaffär pausad.
● Hyresgästerna erbjuds förlängning – generöst eller självklart?
● Fortsatt stark efterfrågan på utbildningsfastigheter.

Visa faktaruta

(Texten publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 2/2022)

SBB har tecknat avtal om att förvärva sju skolfastigheter, lokaliserade i olika delar av Stockholms stad. Säljare är det kommunala bolaget Sisab som nu har avyttrat de sju tomträtterna för att frigöra resurser till investeringar i företagets resterande skolor och förskolor. Affären kommunicerades i december 2021 och villkoras av att kommunfullmäktige godkänner försäljningen, vilket förväntas ske under första kvartalet 2022.

Fastigheterna är lokaliserade i bland annat Skärholmen, Bromma och Hässelby och omfattar totalt cirka 39.400 kvadratmeter grundskola, gymnasium och förskola. Den totala hyresintäkten för portföljen uppgår till 59 miljoner kronor och fastigheterna avyttrades till en köpeskilling om 1.460 miljoner kronor. Den initiala direktavkastningen i affären uppgår till cirka 3,25 procent, enligt C&W:s bedömning.

I samband med att affären kommunicerades så offentliggjordes även att affären är villkorad av godkännande i kommunfullmäktige samt att hyresgästerna har erbjudits avtalsförlängning. Att kommunfullmäktige ska godkänna försäljningen är i sig inte unikt. Det som ger affären en extra twist är att transaktionen är den tredje på raken där Sisab är säljare och där kommunfullmäktige väljer att återremittera ärendet – alltså att affären skjuts upp. Tidigare har bland annat avyttringen av en utbildningsfastighet i Gubbängen tillfälligt pausats, och nu har det skett igen. I samband med försäljningen har dessutom en av hyresgästerna riktat stark kritik mot Sisab och deras hantering av försäljningsprocessen.

Att SBB kommunicerar externt till hela marknaden att de kommer att erbjuda befintliga hyresgäster hyresavtalsförlängningar med tio år är relativt ovanligt. Det skulle möjligen kunna vara ett sätt att få igenom affären utan att hyresgästerna protesterar av rädsla för kraftigt höjda hyror, även om vissa protester ändå har uppkommit. Som vi vet har skolaktörerna en relativt begränsad budget att förhålla sig till i och med den fasta skolpeng som betalas ut. Att därför ta över fastigheterna, blåsa ut lokalerna och chockhöja hyran är inte ett realistiskt alternativ om ägaren vill behålla samma hyresgäster och undvika vakanser. Det går därför att diskutera om något annat alternativ än förlängning av avtalen egentligen var realistiskt.

Missa inte! Bostadsdagen 2023

Den 22 februari är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Bostadsdagen 2023. Det äger rum på Grand Hôtel, Stockholm.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Affärsanalys

Hittat hem efter fem ägarbyten på fem år

Andreas Joelsson Svenn på Savills har placerat värderingspennan på en paketaffär med centrala fastigheter.

Affärsanalys

SBB renodlar via försäljning till Nyfosa

Fastighetsvärderaren Oskar Mosén vid Savills har granskat paketaffären mellan i Nyfosa och SBB där åtta fastigheter i Kalmar ingick.

Affärsanalys

Litet och certifierat lockar investerare

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, analyserar en affär med en bostadsfastighet som ägde rum under våren.

Affärsanalys

Blandfastigheter en motsägelsefull trend

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, har satt analyspennan i en paketaffär med fastigheter för 300 miljoner kronor.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Tillbaka till förstasidan