Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Sju utbildningsfastigheter, Stockholm

Ingående fastigheter Birgitta 3, Bolmen 4, Gångmattan 2, Karpdammen 2, Likriktaren 1, Västerholmen 1 & Österholmen 1
Läge Spånga, Enskede, Bromma, Hässelby, Hägersten & Skärholmen
Uthyrbar area totalt 39.400 kvm
Hyresvärde (inkl. tillägg) 59 mkr

TRANSAKTION
Köptidpunkt December 2021
Köpare SBB
Säljare Sisab
Köpeskilling 1.460 mkr
Initial direktavk. ca 3,25%
Kr/kvm (area) ca 37.000

Sammanfattning
● Ytterligare en utbildningsaffär pausad.
● Hyresgästerna erbjuds förlängning – generöst eller självklart?
● Fortsatt stark efterfrågan på utbildningsfastigheter.

Visa faktaruta

(Texten publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 2/2022)

SBB har tecknat avtal om att förvärva sju skolfastigheter, lokaliserade i olika delar av Stockholms stad. Säljare är det kommunala bolaget Sisab som nu har avyttrat de sju tomträtterna för att frigöra resurser till investeringar i företagets resterande skolor och förskolor. Affären kommunicerades i december 2021 och villkoras av att kommunfullmäktige godkänner försäljningen, vilket förväntas ske under första kvartalet 2022.

Fastigheterna är lokaliserade i bland annat Skärholmen, Bromma och Hässelby och omfattar totalt cirka 39.400 kvadratmeter grundskola, gymnasium och förskola. Den totala hyresintäkten för portföljen uppgår till 59 miljoner kronor och fastigheterna avyttrades till en köpeskilling om 1.460 miljoner kronor. Den initiala direktavkastningen i affären uppgår till cirka 3,25 procent, enligt C&W:s bedömning.

I samband med att affären kommunicerades så offentliggjordes även att affären är villkorad av godkännande i kommunfullmäktige samt att hyresgästerna har erbjudits avtalsförlängning. Att kommunfullmäktige ska godkänna försäljningen är i sig inte unikt. Det som ger affären en extra twist är att transaktionen är den tredje på raken där Sisab är säljare och där kommunfullmäktige väljer att återremittera ärendet – alltså att affären skjuts upp. Tidigare har bland annat avyttringen av en utbildningsfastighet i Gubbängen tillfälligt pausats, och nu har det skett igen. I samband med försäljningen har dessutom en av hyresgästerna riktat stark kritik mot Sisab och deras hantering av försäljningsprocessen.

Att SBB kommunicerar externt till hela marknaden att de kommer att erbjuda befintliga hyresgäster hyresavtalsförlängningar med tio år är relativt ovanligt. Det skulle möjligen kunna vara ett sätt att få igenom affären utan att hyresgästerna protesterar av rädsla för kraftigt höjda hyror, även om vissa protester ändå har uppkommit. Som vi vet har skolaktörerna en relativt begränsad budget att förhålla sig till i och med den fasta skolpeng som betalas ut. Att därför ta över fastigheterna, blåsa ut lokalerna och chockhöja hyran är inte ett realistiskt alternativ om ägaren vill behålla samma hyresgäster och undvika vakanser. Det går därför att diskutera om något annat alternativ än förlängning av avtalen egentligen var realistiskt.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Hanna Käck på C&W har satt analyspennan i en affär där ett välkänt industribolag säljer attraktiv mark.

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Affärsanalys

Volymhandel till lågpris

Lukas Theander på Savills analyserar en affär med en handelsfastighet i Stockholmsområdet.

Tillbaka till förstasidan