Säljer för att satsa på de egna skolorna

(Texten publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 2/2022)

SBB har tecknat avtal om att förvärva sju skolfastigheter, lokaliserade i olika delar av Stockholms stad. Säljare är det kommunala bolaget Sisab som nu har avyttrat de sju tomträtterna för att frigöra resurser till investeringar i företagets resterande skolor och förskolor. Affären kommunicerades i december 2021 och villkoras av att kommunfullmäktige godkänner försäljningen, vilket förväntas ske under första kvartalet 2022.

Fastigheterna är lokaliserade i bland annat Skärholmen, Bromma och Hässelby och omfattar totalt cirka 39.400 kvadratmeter grundskola, gymnasium och förskola. Den totala hyresintäkten för portföljen uppgår till 59 miljoner kronor och fastigheterna avyttrades till en köpeskilling om 1.460 miljoner kronor. Den initiala direktavkastningen i affären uppgår till cirka 3,25 procent, enligt C&W:s bedömning.

I samband med att affären kommunicerades så offentliggjordes även att affären är villkorad av godkännande i kommunfullmäktige samt att hyresgästerna har erbjudits avtalsförlängning. Att kommunfullmäktige ska godkänna försäljningen är i sig inte unikt. Det som ger affären en extra twist är att transaktionen är den tredje på raken där Sisab är säljare och där kommunfullmäktige väljer att återremittera ärendet – alltså att affären skjuts upp. Tidigare har bland annat avyttringen av en utbildningsfastighet i Gubbängen tillfälligt pausats, och nu har det skett igen. I samband med försäljningen har dessutom en av hyresgästerna riktat stark kritik mot Sisab och deras hantering av försäljningsprocessen.

Att SBB kommunicerar externt till hela marknaden att de kommer att erbjuda befintliga hyresgäster hyresavtalsförlängningar med tio år är relativt ovanligt. Det skulle möjligen kunna vara ett sätt att få igenom affären utan att hyresgästerna protesterar av rädsla för kraftigt höjda hyror, även om vissa protester ändå har uppkommit. Som vi vet har skolaktörerna en relativt begränsad budget att förhålla sig till i och med den fasta skolpeng som betalas ut. Att därför ta över fastigheterna, blåsa ut lokalerna och chockhöja hyran är inte ett realistiskt alternativ om ägaren vill behålla samma hyresgäster och undvika vakanser. Det går därför att diskutera om något annat alternativ än förlängning av avtalen egentligen var realistiskt.