Bakslag för ny lag vid hyresförhandling

(Artikeln publiceras ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 3/2024)

Förra årets hyresförhandlingar ledde till den högsta hyreshöjningen på 30 år. I år har fastighetsägare runt om i landet yrkat på i genomsnitt 10,3 procent, men hyrorna har inte gått upp i paritet med det. Än så länge ligger höjningarna på i snitt 5,2 procent, men då är inte alla förhandlingar i Sverige färdiga.

En ny lag för det privata beståndet trädde i kraft den 1 januari 2023, men den har använts först i år. Tanken är att den ska effektivisera förhandlingsprocessen. Om Hyresgästföreningen och den privata fastighetsägaren inte kan nå en uppgörelse kan man vända sig till Hyresnämnden som utser en skiljeman som beslutar om hyreshöjning. Skiljemannen ska ta hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten vid bedömning av hur mycket hyran ska höjas. För kommunala bostadsbolag finns ett liknande tvistlösningsorgan, Hyresmarknadskommittén, som dock ägs gemensamt av Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen.

I år kommer minst 144 000 lägenheter i Sverige få sin hyra satt av en skiljeman, och i Stockholms stad avgjorde just en sådan. Nathalie Brard, chef fastighetsmarknad hos Fastighetsägarna Stockholm, är allt annat än nöjd.

– Vi är väldigt kritiska till den uppgörelse som har gjorts i Stockholms stad. Vi trodde att den här nya lagstiftningen skulle göra att förhandlingarna skulle bli mer effektiva och inte mer ineffektiva som i år, säger hon.

För 14 500 lägenheter i Stockholm höjs hyrorna med 5,8 procent jämfört mot de 12 procent Fastighetsägarna yrkade på för de privata fastighetsägarna.

Hyreshöjningen börjar den 1 april, vilket gör att fastighetsägarna inte får en retroaktiv höjning och att den på årsbasis i stället landar på 4,35 procent. För fastighetsägare i 13 kranskommuner till Stockholm och på Gotland, kommer hyreshöjningar på 5,9 procent och 5,7 procent börja gälla den 1 januari.

– Även om vi inte tycker att hyreshöjningarna är täckande för de kostnadsökningar som fastighetsägarna faktiskt har, så är det ändå positivt att höjningen sker från den 1 januari. Vi är fortfarande förundrade över att skiljemannen i Stockholm valde att skjuta fram höjningen till den 1 april, säger hon.

Tanken är inte att hyresgästkollektivet ska ta hela smällen av kostnadsökningarna, men enligt Fastighetsägarna måste det finnas någon form av rimlighet så att intäkter och kostnader går ihop för deras medlemmar.

– Man kan tycka att tolv procent låter mycket, men med tanke på att den ekonomiska situationen ser ut som den gör är det ett relevant bud. Man kan inte föra över allt till hyresvärden och låta hyresgäster som bor i husen inte ta någon kostnad alls.

För de hyresgäster som har det tufft ekonomiskt måste stödet komma från staten i form av bostadsbidrag, menar Nathalie Brard.

– Vi kan inte sitta och förhandla utifrån den som har lägst inkomst. Det kan inte få styra hur hela hyresutvecklingen ska se ut. I så fall kommer vi få hyresrätter som verkligen blir andra rangens boende.

Vad hade ni för förhoppningar inför årets förhandlingar?

– Den förhandlingsmodell som vi, Hyresgästföreningen och Sveriges Allmännytta har enats om att använda pekade på att höjningarna borde vara ännu högre än 12 procent. Därför hade vi förväntat oss att vi skulle kunna nå en relativt snabb uppgörelse. När Hyresgästföreningen kontrade med ett bud på lite drygt 3 procent förstod vi att det inte skulle bli som vi hade hoppats.

Vad behöver förändras?

– Man behöver få den här lagstiftningen att fungera bättre än vad den gör i dagsläget. Det är dock svårt att utvärdera innan allt är klart. Enligt lagstiftningen ska höjningen spegla den ekonomiska utvecklingen på den orten, och om parterna har kommit överens om att den ska tolkas så är det den tolkningen som ska gälla. I Stockholms stad vägde skiljemannen även in andra uppgörelser, trots att de inte hade baserats på vår gemensamma modell. Att det inte är rimligt borde förtydligas i lagen. Annars kan Hyresgästföreningen fortsätta att styra utvecklingen genom att ge vissa fastighetsägare specifika fördelar om de ställer upp på en låg generell hyreshöjning.

Hon fortsätter:

– Å andra sidan vet vi att vi aldrig hade fått den här nivån på hyreshöjningen från Hyresgästföreningen, och på så sätt kan man säga att lagstiftningen har haft en positiv effekt så till vida att den minskat Hyresgästföreningens makt i förhandlingarna. Men nivån hade gärna fått vara högre.

Är lagen tandlös?

– Det är för tidigt att säga, men det var tydligt att den var tandlös i avgörandet i Stockholms stad.

100 hyreshöjningar

Endast fastighetsbolag med fler än 1 900 lägenheter är med på listan.

*Procent i genomsnittlig hyra
Källa: Hyresgästföreningen, Fastighetsvärlden och Hem & Hyra

Kommunal hyreshöjning

* Familjebostäder och Poseidon, Göteborg, får en höjning på 4,45% för 2025.
** Svenska bostäder, Stockholm, får en höjning på 4,69% för 2025.
** MKB får en höjning på 4,70% för 2025.
*** Bostadsbolaget och Gårdstensbolaget, Göteborg, får en höjning på 4,00% för 2025 och 3,50% för 2026.