Risk och möjlighet med påbyggnad

Svea Artilleri 10 & 11, Stockholm

Adress
Löjtnantsgatan 17, 17A, 21, 25

Läge
Gärdet, Stockholm

Uthyrbar area
12.800 kvm

Uthyrningsgrad
Över 90%

Största hyresgäster

UKÄ, Thorén, Veidekke

Hyresvärde, ca
32–34 Mkr

Hyresrisk
Låg

Underhållsbehov
Normal

TRANSAKTION

Tidpunkt
Maj 2018

Köpare
Genesta

Säljare
Afa Fastigheter

Köpeskilling
ca 700–740 Mkr

Direktavkastning
4,0–4,5%

Kr/kvm
54.500–58.500

Visa faktaruta

I maj i år kommunicerades att Genesta förvärvat kontorsfastigheterna Svea Artilleri 10 och 11 från Afa Fastigheter. Förvärvet genomfördes av Genestas andra fastighetsfond, vars strategi är att skapa värde genom value-add-investeringar i de nordiska huvudstäderna.

Fastigheterna ligger nordost om Stockholm CBD, endast några minuters promenadavstånd från tunnelbanestationen Stadion med busskommunikationer samt 15 minuters promenad från Stureplan. Fastigheterna är intilliggande och omfattar 12 800 kvm bestående av kontor, utbildningslokaler, restaurang, förrådsutrymme och garage. Byggnaderna uppfördes 1991/92 och totalrenoverades 2002.

JLL bedömer att försäljnings­priset ligger mellan 700 och 740 miljoner kronor, motsvarande 54 500–58 500 kr/kvm, vilket speglar en initial yield i intervallet 4,0–4,5 procent. Fastigheterna är väl uthyrda med mycket låg vakansgrad.

Vilka åtgärder kan Genesta realisera för att förädla de nyförvärvade fastigheterna och generera den förväntade avkastningen?

Tidigare ägare har lagt fram förslag för eventuell påbyggnation om ytterligare 6 600 kvm BTA bestående av antingen rena kontorslokaler eller en blandning av kontor och bostäder, och Stockholms stadsbyggnadskontor har lämnat ett positivt förhandsbesked och bedömer påbyggnationen vara lämplig för att prövas i en planprocess. En blandad markanvändning bestående av kontor, skolor och bostäder har bedömts vara fördelaktig i detta läge.

JLL bedömer att de utgående hyrorna i fastigheterna återfinns omkring 2 500–2 700 kr/kvm och motsvarar ett hyresvärde om drygt 32–34 miljoner kronor. I och med det rådande läget med lågt utbud och hög efterfrågan på bra kontorslokaler i centrala lägen, skapar påbyggnationsprojektet mycket goda förutsättningar för hyres-
höjningar i fastigheterna.

Den stora potentialen i fastigheterna är också den stora risken, eftersom värdeskapandet bedöms ligga framför allt i påbyggnationsprojektet. Köparens utmaning framöver blir att lyckas behålla den låga vakansgraden och genomföra projektet inom en rimlig tidsram.

Vilka andra åtgärder som är möjliga för att Genesta ska kunna leverera den förväntade avkastningen till investerarna återstår att se.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Hanna Käck på C&W har satt analyspennan i en affär där ett välkänt industribolag säljer attraktiv mark.

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Affärsanalys

Volymhandel till lågpris

Lukas Theander på Savills analyserar en affär med en handelsfastighet i Stockholmsområdet.

Foto på fastigheten Örja 1:20, Landskrona.
Affärsanalys

Rusning efter svenska logistikfastigheter

Trots den rådande pandemin och den globala osäkerheten har internationella aktörers intresse för den svenska fastighetsmarknaden bibehållits. Vid oförändrat läge …

Affärsanalys

Hyresrätter alltmer attraktiva överallt

Mot slutet av 2019 köpte Willhem ett större hyresrättsprojekt i Eskilstuna från en konfidentiell säljare. Projektet omfattade 337 nyproducerade hyresrätter …

Affärsanalys

Rekordintresse för Stockholms innerstad

Tidigt i september offentliggjordes det att Arnahammar Fastighets AB, ett JV som skapats av Rutger Arnhult och Jan-Åke Glommen, köpt …

Affärsanalys

Hög nivå för del av ikonisk stadssilhuett

Claes Hielte på C&W analyserar rekordaffär på Södermalm i Stockholm.

Affärsanalys

Tar rygg i område som inväntar ett lyft

COREM FORTSÄTTER sin expansion i Stockholmsområdet och förvärvar två fastigheter i ett stationsnära läge i Flemingsberg, Huddinge kommun. På fastigheterna …

Affärsanalys

Hoppas ha hittat en riktig godbit

Robin Herteus, värderare på JLL, har satt analyspennan på en affär som ägt rum i centrala Sundbyberg.

Affärsanalys

Stor efterfrågan ger låga yielder

Transaktionen med Postnordportföljen i Norrköping analyseras av JLL:s Rodriguez Meshe.

Tillbaka till förstasidan