Risk och möjlighet med påbyggnad

Svea Artilleri 10 & 11, Stockholm

Adress
Löjtnantsgatan 17, 17A, 21, 25

Läge
Gärdet, Stockholm

Uthyrbar area
12.800 kvm

Uthyrningsgrad
Över 90%

Största hyresgäster

UKÄ, Thorén, Veidekke

Hyresvärde, ca
32–34 Mkr

Hyresrisk
Låg

Underhållsbehov
Normal

TRANSAKTION

Tidpunkt
Maj 2018

Köpare
Genesta

Säljare
Afa Fastigheter

Köpeskilling
ca 700–740 Mkr

Direktavkastning
4,0–4,5%

Kr/kvm
54.500–58.500

Visa faktaruta

I maj i år kommunicerades att Genesta förvärvat kontorsfastigheterna Svea Artilleri 10 och 11 från Afa Fastigheter. Förvärvet genomfördes av Genestas andra fastighetsfond, vars strategi är att skapa värde genom value-add-investeringar i de nordiska huvudstäderna.

Fastigheterna ligger nordost om Stockholm CBD, endast några minuters promenadavstånd från tunnelbanestationen Stadion med busskommunikationer samt 15 minuters promenad från Stureplan. Fastigheterna är intilliggande och omfattar 12 800 kvm bestående av kontor, utbildningslokaler, restaurang, förrådsutrymme och garage. Byggnaderna uppfördes 1991/92 och totalrenoverades 2002.

JLL bedömer att försäljnings­priset ligger mellan 700 och 740 miljoner kronor, motsvarande 54 500–58 500 kr/kvm, vilket speglar en initial yield i intervallet 4,0–4,5 procent. Fastigheterna är väl uthyrda med mycket låg vakansgrad.

Vilka åtgärder kan Genesta realisera för att förädla de nyförvärvade fastigheterna och generera den förväntade avkastningen?

Tidigare ägare har lagt fram förslag för eventuell påbyggnation om ytterligare 6 600 kvm BTA bestående av antingen rena kontorslokaler eller en blandning av kontor och bostäder, och Stockholms stadsbyggnadskontor har lämnat ett positivt förhandsbesked och bedömer påbyggnationen vara lämplig för att prövas i en planprocess. En blandad markanvändning bestående av kontor, skolor och bostäder har bedömts vara fördelaktig i detta läge.

JLL bedömer att de utgående hyrorna i fastigheterna återfinns omkring 2 500–2 700 kr/kvm och motsvarar ett hyresvärde om drygt 32–34 miljoner kronor. I och med det rådande läget med lågt utbud och hög efterfrågan på bra kontorslokaler i centrala lägen, skapar påbyggnationsprojektet mycket goda förutsättningar för hyres-
höjningar i fastigheterna.

Den stora potentialen i fastigheterna är också den stora risken, eftersom värdeskapandet bedöms ligga framför allt i påbyggnationsprojektet. Köparens utmaning framöver blir att lyckas behålla den låga vakansgraden och genomföra projektet inom en rimlig tidsram.

Vilka andra åtgärder som är möjliga för att Genesta ska kunna leverera den förväntade avkastningen till investerarna återstår att se.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Affärsanalys

Handelsplats byter ägare igen efter tre år

David Fäldt Uppgard på Svefa håller i analyspennan kring en större affär med en handelsfastighet.

Affärsanalys

Uppgradering en viktig bricka i affären

Victoria Park har förvärvat fastigheten Tallriset 1 i Örebro med totalt 223 lägenheter belägna i stadsdelen Brickebacken. Säljare är Ekström …

Affärsanalys

Vill få upp hyresnivåerna för solitär ”snäcka”

I juni 2018 hade Genestas nystartade fastighetsfond GNRE Core Plus sin första stängning med en samlad investeringskapacitet om cirka 700 …

Affärsanalys

Förvärvar halv stad – med hyrespotential

En av Jönköpings hittills största fastighetsaffärer blev klar i slutet av sommaren när Fastighets AB Regio köpte Ekblads Cityfastigheter. Det …

Affärsanalys

Stor uppsida att vänta om vakanser fylls

I somras genomförde NP3 och Diös en bytesaffär med fastigheter, samtliga i Gävle. Diös tog över fem samhällsfastigheter medan NP3 …

Affärsanalys

Oväntad köpare i läge som kan ge vakanser

Andreas Eckermann vid CBRE sätter analyständerna i transaktion av nyproducerad kontorsfastighet.

Affärsanalys

XX-Låg yield trots avvaktande marknad

En affär med modern och stor en logistikfastighet utanför Örebro analyseras av Mattias Källgren som jobbar på CBRE.

Affärsanalys

Gårda fortsätter att bjuda på miljardköp

Gårda är en av de stadsdelar i Göteborg som står inför stor omdaning, tilltron till området speglas i hur flertalet …

Affärsanalys

Klädsamt centrallager byter ägare

Lager och logistik har under senare tid varit orden på allas läppar och mycket tyder på att så även kommer …

Affärsanalys

Satsar på ökande hyresnivåer i B-lägen

Sofia Törnqvist på Newsec har satt analyspennan i en affär på Södermalm i Stockholm där WQT var köpare.

Tillbaka till förstasidan