Risk och möjlighet med påbyggnad

I maj i år kommunicerades att Genesta förvärvat kontorsfastigheterna Svea Artilleri 10 och 11 från Afa Fastigheter. Förvärvet genomfördes av Genestas andra fastighetsfond, vars strategi är att skapa värde genom value-add-investeringar i de nordiska huvudstäderna.

Fastigheterna ligger nordost om Stockholm CBD, endast några minuters promenadavstånd från tunnelbanestationen Stadion med busskommunikationer samt 15 minuters promenad från Stureplan. Fastigheterna är intilliggande och omfattar 12 800 kvm bestående av kontor, utbildningslokaler, restaurang, förrådsutrymme och garage. Byggnaderna uppfördes 1991/92 och totalrenoverades 2002.

JLL bedömer att försäljnings­priset ligger mellan 700 och 740 miljoner kronor, motsvarande 54 500–58 500 kr/kvm, vilket speglar en initial yield i intervallet 4,0–4,5 procent. Fastigheterna är väl uthyrda med mycket låg vakansgrad.

Vilka åtgärder kan Genesta realisera för att förädla de nyförvärvade fastigheterna och generera den förväntade avkastningen?

Tidigare ägare har lagt fram förslag för eventuell påbyggnation om ytterligare 6 600 kvm BTA bestående av antingen rena kontorslokaler eller en blandning av kontor och bostäder, och Stockholms stadsbyggnadskontor har lämnat ett positivt förhandsbesked och bedömer påbyggnationen vara lämplig för att prövas i en planprocess. En blandad markanvändning bestående av kontor, skolor och bostäder har bedömts vara fördelaktig i detta läge.

JLL bedömer att de utgående hyrorna i fastigheterna återfinns omkring 2 500–2 700 kr/kvm och motsvarar ett hyresvärde om drygt 32–34 miljoner kronor. I och med det rådande läget med lågt utbud och hög efterfrågan på bra kontorslokaler i centrala lägen, skapar påbyggnationsprojektet mycket goda förutsättningar för hyres-
höjningar i fastigheterna.

Den stora potentialen i fastigheterna är också den stora risken, eftersom värdeskapandet bedöms ligga framför allt i påbyggnationsprojektet. Köparens utmaning framöver blir att lyckas behålla den låga vakansgraden och genomföra projektet inom en rimlig tidsram.

Vilka andra åtgärder som är möjliga för att Genesta ska kunna leverera den förväntade avkastningen till investerarna återstår att se.