Miljonprogramsförvärv av ny aktör

(OBS – affären har sedan den offentliggjordes avbrutits då köparen inte kunde finansiera den. Vi väljer ändå att publicera då den tänkta affären ändå är en indikation på marknadsläget)

I slutet av maj offentliggjordes att D. Carnegie & Co säljer sitt bestånd i Göteborg, i miljonprogramsområdet Hammarkullen, till Real Holding. Köparen Real Holding är en ny aktör på marknaden men med välkända namn och bolag i den bakomliggande ägarstrukturen. området Hammarkullen är beläget längs motorvägen E45 norr om Göteborg, i stadsdelen Hjällbo.

Pendelavståndet från Göteborgs Central är 18 minuter med spårvagn och det finns även busslinjer som utgår från centrala Göteborg och passerar genom området.

Den uthyrbara arean i beståndet uppgår till cirka 65.000 kvadratmeter varav över 96 procent utgör bostäder. övrig uthyrbar area består av mindre kommersiella ytor samt förråd. Portföljen bedöms i dag inte ha någon betydande vakans, och omflyttningen bedöms vara i linje med liknande områden i angered och Bergsjön.

Närliggande bostadsområden har under de senaste åren haft en förhållandevis modest volym av nyproduktion, och efterfrågan på lägenheter i området har fortsatt att vara stark. Intäktssidan bedöms därför som förhållandevis säker även om hyresnivåerna för bostäder i området är låga, omkring 850–930 kronor/kvadratmeter. För kommersiella lokaler bedöms hyrorna finnas i intervallet 800–1 150 kronor/ kvadratmeter och där inryms mindre ytor för handel, restaurang, vård samt kontor.

I stället ligger risken främst på kostnadssidan då det generellt sett är lätt att underskatta den tekniska skulden i den här typen av fastigheter. Bedömda drift- och underhållskostnader på i snitt mellan 450 och 470 kronor/kvadratmeter ger i dagsläget ett förhållandevis lågt driftnetto och den osäkerheten, kring drift och underhåll, skapar ökad ovisshet kring framtida kassaflöden.

Direktavkastningskravet för det aktuella förvärvet bedöms ligga i intervallet 5,45–5,70 procent vilket indikerar en kraftig press på direktavkastningskraven i området.

Portföljen bedöms dock innehålla potential då låga hyresnivåer för befintlig modest standard ger utrymme för investeringar i beståndet. Läget som har bra kommunikationer är klart intressant i den här expansiva regionen vilket ger förutsättningar för investeringar som kan skapa värde av den hyrespotential som finns i beståndet.

TEXT MARCUS KINDBOM