Låg avkastning i oetablerat logistikläge

Fastighet i Oskarshamn byter från australiensisk till amerikansk ägare. Goodman är en välkänd logistikinvesterare som återfinns bland annat i Europa, Asien och Australien och har även ett flertal fastigheter i Sverige i sin portfölj. W.P Carey är en amerikansk investerare som gör ett av sina första direkta fastighetsförvärv i Sverige.

Industrin är relativt stark i Oskarshamn med bland annat Scania CV och OKG (kärnkraftsverk). Hamnen är också viktig med bland annat färjelinjer till Gotland men också ur fraktsynpunkt. Oskarshamn är inte något etablerat logistikläge och bedöms inte vara ett av de 20 bästa logistiklägena i Sverige, enligt Intelligent Logistiks rankning.

Fastigheten är belägen väster om Västra industriområdet vilket är det största logistik-/industriområdet. Etablerade företag i området är bland annat DHL och Scania. Fastighetens lokalisering är bra med närhet till Europaväg 22, järnväg och hamn.

På fastigheten uppfördes det 2014–2015 en logistikbyggnad åt en hyresgäst, Scania CV. Byggnaden har modern standard med god takhöjd. Hyresnivån för nybyggda logistikanläggningar av denna moderna standard, karaktär och storlek brukar normalt återfinnas i nivån 375– 425 kr/kvm. Avtalen för anläggningar likt denna är normalt i form av ”triple-net” där hyresgästen har ett stort ansvar för kostnader, skötsel och interiört underhåll. Därav är kostnaderna för fastighetsägaren bedömt låga. Med ett antagande om en hyresnivå kring 400 kr/kvm och en kostnad på 20–25 kr/kvm återfinns direktavkastningen strax under 6 procent.

Transaktionen visar det enorma intresse som återfinns för logistik-/ industrifastigheter som har långa avtal med en stark motpart. Lägesrisken i denna affär bedöms som låg från investerarnas håll. Vidare cementeras nivån för logistikfastigheter ytterligare kring eller under 6 procentsnivån. Intresset bedöms ha varit stort både från internationellt och nationellt kapital.

Den initiala direktavkastningen bedöms av CBRE till strax under 6 procent vilket är en låg nivå. Det stora intresset för fastigheten grundas i den nyuppförda byggnaden och men framförallt i det långa hyresavtalet med Scania.

Sammanfattningsvis får köparen en stark hyresgäst med ett förväntat stabilt långt hyresflöde. Säljaren har genomfört ett projekt med en förmodad hög värdeutveckling.