Kombinationen välskött, mindre fastighet i bra läge samt en lokal köpare som agerar utan belåning och dessutom är hyresgäst i fastigheten kan även i dagens illikvida marknad ge bra prisnivåer. Det visar Klöverns försäljning av Riksbanken 5 i september till Sörmlands Sparbank.
Fastigheten Riksbanken 5 utgörs av en kontorsfastighet belägen i centrala Nyköping, dock en bit från det absolut bästa kommersiella läget. För kontor får dock läget betraktas som ett A-läge.
Byggnaden är en klassisk bankbyggnad, och uppfördes år 1907 för Riksbanken som under lång tid hade verksamhet i byggnaden. Numera är banklokalerna uthyrda till Sörmlands Sparbank, som är största hyresgäst och nyttjar cirka 25 procent av kontorsytan. Förutom kontor finns mindre lagerytor samt tio parkeringsplatser.
Byggnaden har bra standard, och Sparbankens lokaler är renoverade år 2006 då banken flyttade in. Även övriga kontorslokaler är i gott skick. Tekniken i byggnaden är modern, med bland annat komfortkyla installerad på 1990-talet. Byggnadens karaktär innebär dock att kontorslokalerna är mindre yteffektiva.
Hyresgäststrukturen är bra, med en blandning av nationella företag, statliga hyresgäster och lokala, mindre företag. Den genomsnittliga hyresnivån för kontoren ligger i nivån 1 200 kronor per kvadratmeter. Även om avtalstiderna är relativt korta så bedöms i år risknivån som normal till låg. Många av hyresgästerna har funnits i fastigheten under lång tid.
Fastigheten förvärvades i september 2008 av den största hyresgästen, Sörmlands Sparbank, för 32,5 miljoner kronor. Baserat på den utgående hyran, verkliga driftkostnader samt bedömda kostnader för underhåll och fastighetsadministration på tillsammans 100 kronor per kvadratmeter har DTZ beräknat den initiala direktavkastningen till 5,0 procent och vid full uthyrning cirka 5,5 procent. Potentialen för ökade hyresintäkter därutöver bedöms som mycket begränsad.
För en köpare som Sörmlands Sparbank ser väl köpkalkylen lite annorlunda ut än för en mer normal fastighetsinvesterare. Även om man endast hyr cirka 25 procent av kontorsytan kan köpet i varje fall delvis jämföras med köp där en egenanvändare förvärvar en för verksamheten viktig fastighet. Troligen kan man även räkna med en något lägre kostnadsnivå, vilket förbättrar kalkylen.
Jan Rosengren
