Låg avkastning när egenanvändare köper

Kombinationen välskött, mindre fastighet i bra läge samt en lokal köpare som agerar utan belåning och dessutom är hyresgäst i fastigheten kan även i dagens illikvida marknad ge bra prisnivåer. Det visar Klöverns försäljning av Riksbanken 5 i september till Sörmlands Sparbank.

Fastigheten Riksbanken 5 utgörs av en kontorsfastighet belägen i centrala Nyköping, dock en bit från det absolut bästa kommersiella läget. För kontor får dock läget betraktas som ett A-läge.

Byggnaden är en klassisk bankbyggnad, och uppfördes år 1907 för Riksbanken som under lång tid hade verksamhet i byggnaden. Numera är banklokalerna uthyrda till Sörmlands Sparbank, som är största hyresgäst och nyttjar cirka 25 procent av kontorsytan. Förutom kontor finns mindre lagerytor samt tio parkeringsplatser.

Byggnaden har bra standard, och Sparbankens lokaler är renoverade år 2006 då banken flyttade in. Även övriga kontorslokaler är i gott skick. Tekniken i byggnaden är modern, med bland annat komfortkyla installerad på 1990-talet. Byggnadens karaktär innebär dock att kontorslokalerna är mindre yteffektiva.

Hyresgäststrukturen är bra, med en blandning av nationella företag, statliga hyresgäster och lokala, mindre företag. Den genomsnittliga hyresnivån för kontoren ligger i nivån 1 200 kronor per kvadratmeter. Även om avtalstiderna är relativt korta så bedöms i år risknivån som normal till låg. Många av hyresgästerna har funnits i fastigheten under lång tid.  

Fastigheten förvärvades i september 2008 av den största hyresgästen, Sörmlands Sparbank, för 32,5 miljoner kronor. Baserat på den utgående hyran, verkliga driftkostnader samt bedömda kostnader för underhåll och fastighetsadministration på tillsammans 100 kronor per kvadratmeter har DTZ beräknat den initiala direktavkastningen till 5,0 procent och vid full uthyrning cirka 5,5 procent. Potentialen för ökade hyresintäkter därutöver bedöms som mycket begränsad.

För en köpare som Sörmlands Sparbank ser väl köpkalkylen lite annorlunda ut än för en mer normal fastighetsinvesterare. Även om man endast hyr cirka 25 procent av kontorsytan kan köpet i varje fall delvis jämföras med köp där en egenanvändare förvärvar en för verksamheten viktig fastighet. Troligen kan man även räkna med en något lägre kostnadsnivå, vilket förbättrar kalkylen.

Jan Rosengren

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

SBB har tecknat avtal om att förvärva sju skolfastigheter, lokaliserade i olika delar av Stockholms stad. Säljare är det kommunala …

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Hanna Käck på C&W har satt analyspennan i en affär där ett välkänt industribolag säljer attraktiv mark.

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Tillbaka till förstasidan