Affärsanalyser

Låg avkastning när egenanvändare köper

Kombinationen välskött, mindre fastighet i bra läge samt en lokal köpare som agerar utan belåning och dessutom är hyresgäst i fastigheten kan även i dagens illikvida marknad ge bra prisnivåer. Det visar Klöverns försäljning av Riksbanken 5 i september till Sörmlands Sparbank.

Fastigheten Riksbanken 5 utgörs av en kontorsfastighet belägen i centrala Nyköping, dock en bit från det absolut bästa kommersiella läget. För kontor får dock läget betraktas som ett A-läge.

Byggnaden är en klassisk bankbyggnad, och uppfördes år 1907 för Riksbanken som under lång tid hade verksamhet i byggnaden. Numera är banklokalerna uthyrda till Sörmlands Sparbank, som är största hyresgäst och nyttjar cirka 25 procent av kontorsytan. Förutom kontor finns mindre lagerytor samt tio parkeringsplatser.

Byggnaden har bra standard, och Sparbankens lokaler är renoverade år 2006 då banken flyttade in. Även övriga kontorslokaler är i gott skick. Tekniken i byggnaden är modern, med bland annat komfortkyla installerad på 1990-talet. Byggnadens karaktär innebär dock att kontorslokalerna är mindre yteffektiva.

Hyresgäststrukturen är bra, med en blandning av nationella företag, statliga hyresgäster och lokala, mindre företag. Den genomsnittliga hyresnivån för kontoren ligger i nivån 1 200 kronor per kvadratmeter. Även om avtalstiderna är relativt korta så bedöms i år risknivån som normal till låg. Många av hyresgästerna har funnits i fastigheten under lång tid.  

Fastigheten förvärvades i september 2008 av den största hyresgästen, Sörmlands Sparbank, för 32,5 miljoner kronor. Baserat på den utgående hyran, verkliga driftkostnader samt bedömda kostnader för underhåll och fastighetsadministration på tillsammans 100 kronor per kvadratmeter har DTZ beräknat den initiala direktavkastningen till 5,0 procent och vid full uthyrning cirka 5,5 procent. Potentialen för ökade hyresintäkter därutöver bedöms som mycket begränsad.

För en köpare som Sörmlands Sparbank ser väl köpkalkylen lite annorlunda ut än för en mer normal fastighetsinvesterare. Även om man endast hyr cirka 25 procent av kontorsytan kan köpet i varje fall delvis jämföras med köp där en egenanvändare förvärvar en för verksamheten viktig fastighet. Troligen kan man även räkna med en något lägre kostnadsnivå, vilket förbättrar kalkylen.

Jan Rosengren

Annons

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Högtflygande planer för bostäder i Örnsberg

Stora planer för ett stort bostadsprojekt i södra Stockholm.

Affärsanalys

Livsmedel och lågpris fortsätter locka kapital

Felix Naumann på Colliers har analyserat en affär med ett hett innehåll.

Affärsanalys

Ny riktnivå för nya skolfastigheter

En modern skolfastighet blir nytt riktmärke.

Affärsanalys

Förynglingen av Fabege

Transaktionsmarknaden i Stockholm har åter god fart. Här analyserar Eric Rusk på Savills en affär på Östermalm.

Affärsanalys

Unikt hus på Söder köps på attraktiv nivå

En unik och attraktiv fastighet på Söder har bytt ägare.

Affärsanalys

Strategisk manöver i en svår marknad

Portfölj med 57.000 kvm har bytt ägare. Affären analyseras av Daniel Holmkvist på CBRE.

Affärsanalys

En vågad affär vid dubbelt köp

Två fastigheter nära Järntorget i Göteborg har bytt ägare. Maximilian Schroeder på CBRE analyserar storaffären.

Affärsanalys

Storaffär i city på 4 procent

En stor kontorstransaktion i Stockholms city analyseras av Erika Twengström på Svefa.

Affärsanalys

Uppsving för brf:er – eller tillfällighet?

Tre bostads­affärer i Göteborg analyseras.

Affärsanalys

Snabb vinst på kort innehav av logistik

Logistikfastigheter är fortsatt heta på marknaden. Tomas Shaw, på JLL, analyserar en affär i Göteborg.

Affärsanalys

Positiv förväntan driver ökad aktivitet

En affär med 22 bostadsfastigheter analyseras av JLL:s Sofia Rågmark.

Affärsanalys

Bostäder på attraktiva nivåer i innerstan

En bostadsaffär på Södermalm i Stockholms innerstad analyseras av Adam Tyrcha på Newsec.

Affärsanalys

Stark industriaffär i framtidsläge

Adam Tyrcha analyserar en affär med en industrifastighet på Ekerö.

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Tillbaka till förstasidan