Låg avkastning när egenanvändare köper

Kombinationen välskött, mindre fastighet i bra läge samt en lokal köpare som agerar utan belåning och dessutom är hyresgäst i fastigheten kan även i dagens illikvida marknad ge bra prisnivåer. Det visar Klöverns försäljning av Riksbanken 5 i september till Sörmlands Sparbank.

Fastigheten Riksbanken 5 utgörs av en kontorsfastighet belägen i centrala Nyköping, dock en bit från det absolut bästa kommersiella läget. För kontor får dock läget betraktas som ett A-läge.

Byggnaden är en klassisk bankbyggnad, och uppfördes år 1907 för Riksbanken som under lång tid hade verksamhet i byggnaden. Numera är banklokalerna uthyrda till Sörmlands Sparbank, som är största hyresgäst och nyttjar cirka 25 procent av kontorsytan. Förutom kontor finns mindre lagerytor samt tio parkeringsplatser.

Byggnaden har bra standard, och Sparbankens lokaler är renoverade år 2006 då banken flyttade in. Även övriga kontorslokaler är i gott skick. Tekniken i byggnaden är modern, med bland annat komfortkyla installerad på 1990-talet. Byggnadens karaktär innebär dock att kontorslokalerna är mindre yteffektiva.

Hyresgäststrukturen är bra, med en blandning av nationella företag, statliga hyresgäster och lokala, mindre företag. Den genomsnittliga hyresnivån för kontoren ligger i nivån 1 200 kronor per kvadratmeter. Även om avtalstiderna är relativt korta så bedöms i år risknivån som normal till låg. Många av hyresgästerna har funnits i fastigheten under lång tid.  

Fastigheten förvärvades i september 2008 av den största hyresgästen, Sörmlands Sparbank, för 32,5 miljoner kronor. Baserat på den utgående hyran, verkliga driftkostnader samt bedömda kostnader för underhåll och fastighetsadministration på tillsammans 100 kronor per kvadratmeter har DTZ beräknat den initiala direktavkastningen till 5,0 procent och vid full uthyrning cirka 5,5 procent. Potentialen för ökade hyresintäkter därutöver bedöms som mycket begränsad.

För en köpare som Sörmlands Sparbank ser väl köpkalkylen lite annorlunda ut än för en mer normal fastighetsinvesterare. Även om man endast hyr cirka 25 procent av kontorsytan kan köpet i varje fall delvis jämföras med köp där en egenanvändare förvärvar en för verksamheten viktig fastighet. Troligen kan man även räkna med en något lägre kostnadsnivå, vilket förbättrar kalkylen.

Jan Rosengren

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Affärsanalys

Hittat hem efter fem ägarbyten på fem år

Andreas Joelsson Svenn på Savills har placerat värderingspennan på en paketaffär med centrala fastigheter.

Affärsanalys

SBB renodlar via försäljning till Nyfosa

Fastighetsvärderaren Oskar Mosén vid Savills har granskat paketaffären mellan i Nyfosa och SBB där åtta fastigheter i Kalmar ingick.

Affärsanalys

Litet och certifierat lockar investerare

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, analyserar en affär med en bostadsfastighet som ägde rum under våren.

Affärsanalys

Blandfastigheter en motsägelsefull trend

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, har satt analyspennan i en paketaffär med fastigheter för 300 miljoner kronor.

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Tillbaka till förstasidan