Heimstaden är en aktör som håller en relativt hög transaktionshastighet. Under 2009 och hittills under 2010 har de figurerat i ett tiotal transaktioner som både köpare och säljare. Med tillträde i februari 2010 sålde de sitt kvarvarande bestånd av bostadsfastigheter i Kalmar-området.
Köpeskillingen hamnade strax under 300 miljoner kronor och köpare är Svenska Bostadsfonden, som sedan tidigare äger ett fåtal bostadsfastigheter i Kalmar. Totalt omfattar affären tolv fastigheter varar fem (om totalt 14 600 kvadratmeter) är belägna i Kalmar och sju (16 600 kvadratmeter) är belägna i Borgholm.
Läget i Kalmar kan klassas som A- respektive C-läge och i Borgholm bedöms läget som A- respektive B-läge. 94 procent av ytorna avser bostäder vilket passar väl in i köparens affärsidé. Byggnaderna är övervägande uppförda under 1980- och 1990-talet. Totala intäkter uppgår till cirka 28,7 miljoner kronor.
Beroende på vilka antaganden om drift- och underhållskostnader som görs kan direktavkastningskravet bedömas till drygt 5,5 procent. Dessutom kan antas olika nivåer mellan kommunerna.
Fastigheterna i Borgholm var ute till försäljning för cirka ett år sedan men kunde då inte säljas. Fastigheterna i Kalmar ”lyfte” således intresset.
Vilka slutsatser kan då dras av överlåtelsen? Det är tydligt att fastigheter i något sämre orter behöver ”kläs upp” för att bli mer lättsålda. Alternativt har klimatet för fastighetsaffärer av motsvarande storlek och läge blivit bättre.
När det gäller avkastningskravets utveckling pekar affären på att höjningen ute i landet kanske inte har blivit så markant som befarats.
Har då värdena under den senaste tiden stigit och direktavkastningen sjunkit? Utifrån denna enstaka affär är det kanske för tidigt att sätta någon tydlig förändring på pränt. Affären har skett utan öppen försäljning vilket ger begränsad information om ”marknadens” tankar om nuläget.
Marknadsvärdet påverkas även av förändringar i driftnettot.
Kännedom om tidigare driftnetton för detta bestånd saknas. Affären kan, tillsammans med andra transaktioner av bostadsfastigheter
under senare tid, indikera att avkastningskravet för bostadsfastigheter så smått åter börja sjunka.
Hans Westin
