Kraftig prisstegring för pionjären ”LKAB-huset”

När fastigheten Lönnen 25 i Stockholm var till salu hösten 1982, så var det en av de första kommersiella fastigheterna som såldes i en bred, öppen process. Försäljningen genomfördes utan mäklare, men säljaren inbjöd ett stort antal presumtiva köpare i processen. ”Alla” på marknaden var med och räknade. 75–80 miljoner kronor bedömdes som troligt pris. Länsförsäkringar Stockholm förvärvade fastigheten för 88 miljoner, 15 000 kronor per kvadratmeter, och en direktavkastning på cirka 7 procent.

Priset ansågs vara högt, och indikerade en ny prisnivå för kontorsfastigheter i Stockholm. Fastigheten såldes 1999 vidare inom Länsförsäkringssfären till Länsförsäkringar Liv för 185 miljoner.

Byggnaden uppfördes i slutet av 1960-talet av LKaB som huvudkontor. Efter en genomgripande ombyggnad år 2006, var fastigheten åter till salu något senare, men ingen affär genomfördes. aFa har nu förvärvat den för 400 miljoner.

Byggnaden innehåller 5 589 kvadratmeter, varav 5 300 kvadratmeter kontor och resten i huvudsak en butik. Fastigheten har även andel i en gemensamhetsanläggning inom kvarteret med garage under mark. Vid en hyresnivå på 3 700 kronor per kvadratmeter för kontor, något lägre
lönnen 25 för butiker samt en dryg miljon i intäkter från gemensamhetsanläggningens garage kan den marknadsmässiga hyran uppskattas till 21-22 miljoner kr (exklusive fastighetsskattetillägg). Fastigheten är fullt uthyrd och driftnettot bedöms till drygt 19 miljoner. Med det som grund indikerar priset en direktavkastning i nivån 4,8-4,9 procent.

Går det då, utan insyn i driftresultaten från 1983, att dra några slutsatser om totalavkastningen för Länsförsäkringssfären? En del kvalificerade gissningar måste då till. En större ombyggnad har genomförts och säkert flera hyresgästanpassningar. En gissning är att upp mot 100 miljoner (i reala termer) har investerats under åren. Korrigerat för detta ger innehavet en årlig värdestegring om 4,3 procent, motsvarande en real årlig värdestegring på drygt 1 procent per år. Lägger vi till detta ett årligt driftnetto på cirka 5 procent så blir en genomsnittlig årlig totalavkastning 9-10 procent, trots en omfattande finans och fastighetskrasch i början av 1990-talet, en nedgång på kontorshyresmarknaden i spåren av iT-krisen år 2000 samt en global finanskris år 2008. innehavet sträcker sig således över tre decennier och lika många fastighetscykler.

TEXT JAN ROSENGREN

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Hanna Käck på C&W har satt analyspennan i en affär där ett välkänt industribolag säljer attraktiv mark.

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Affärsanalys

Volymhandel till lågpris

Lukas Theander på Savills analyserar en affär med en handelsfastighet i Stockholmsområdet.

Foto på fastigheten Örja 1:20, Landskrona.
Affärsanalys

Rusning efter svenska logistikfastigheter

Trots den rådande pandemin och den globala osäkerheten har internationella aktörers intresse för den svenska fastighetsmarknaden bibehållits. Vid oförändrat läge …

Affärsanalys

Hyresrätter alltmer attraktiva överallt

Mot slutet av 2019 köpte Willhem ett större hyresrättsprojekt i Eskilstuna från en konfidentiell säljare. Projektet omfattade 337 nyproducerade hyresrätter …

Affärsanalys

Rekordintresse för Stockholms innerstad

Tidigt i september offentliggjordes det att Arnahammar Fastighets AB, ett JV som skapats av Rutger Arnhult och Jan-Åke Glommen, köpt …

Affärsanalys

Hög nivå för del av ikonisk stadssilhuett

Claes Hielte på C&W analyserar rekordaffär på Södermalm i Stockholm.

Affärsanalys

Tar rygg i område som inväntar ett lyft

COREM FORTSÄTTER sin expansion i Stockholmsområdet och förvärvar två fastigheter i ett stationsnära läge i Flemingsberg, Huddinge kommun. På fastigheterna …

Tillbaka till förstasidan