Kraftig prisstegring för pionjären ”LKAB-huset”
När fastigheten Lönnen 25 i Stockholm var till salu hösten 1982, så var det en av de första kommersiella fastigheterna som såldes i en bred, öppen process. Försäljningen genomfördes utan mäklare, men säljaren inbjöd ett stort antal presumtiva köpare i processen. ”Alla” på marknaden var med och räknade. 75–80 miljoner kronor bedömdes som troligt pris. Länsförsäkringar Stockholm förvärvade fastigheten för 88 miljoner, 15 000 kronor per kvadratmeter, och en direktavkastning på cirka 7 procent.
Priset ansågs vara högt, och indikerade en ny prisnivå för kontorsfastigheter i Stockholm. Fastigheten såldes 1999 vidare inom Länsförsäkringssfären till Länsförsäkringar Liv för 185 miljoner.
Byggnaden uppfördes i slutet av 1960-talet av LKaB som huvudkontor. Efter en genomgripande ombyggnad år 2006, var fastigheten åter till salu något senare, men ingen affär genomfördes. aFa har nu förvärvat den för 400 miljoner.
Byggnaden innehåller 5 589 kvadratmeter, varav 5 300 kvadratmeter kontor och resten i huvudsak en butik. Fastigheten har även andel i en gemensamhetsanläggning inom kvarteret med garage under mark. Vid en hyresnivå på 3 700 kronor per kvadratmeter för kontor, något lägre
lönnen 25 för butiker samt en dryg miljon i intäkter från gemensamhetsanläggningens garage kan den marknadsmässiga hyran uppskattas till 21-22 miljoner kr (exklusive fastighetsskattetillägg). Fastigheten är fullt uthyrd och driftnettot bedöms till drygt 19 miljoner. Med det som grund indikerar priset en direktavkastning i nivån 4,8-4,9 procent.
Går det då, utan insyn i driftresultaten från 1983, att dra några slutsatser om totalavkastningen för Länsförsäkringssfären? En del kvalificerade gissningar måste då till. En större ombyggnad har genomförts och säkert flera hyresgästanpassningar. En gissning är att upp mot 100 miljoner (i reala termer) har investerats under åren. Korrigerat för detta ger innehavet en årlig värdestegring om 4,3 procent, motsvarande en real årlig värdestegring på drygt 1 procent per år. Lägger vi till detta ett årligt driftnetto på cirka 5 procent så blir en genomsnittlig årlig totalavkastning 9-10 procent, trots en omfattande finans och fastighetskrasch i början av 1990-talet, en nedgång på kontorshyresmarknaden i spåren av iT-krisen år 2000 samt en global finanskris år 2008. innehavet sträcker sig således över tre decennier och lika många fastighetscykler.
TEXT JAN ROSENGREN
