Klövern expanderar med risk i uppsala
I början av juli förvärvade Klövern kontorsfastigheten Boländerna 33:2, också känt som ”Kungsporten”, i Uppsala från Niam Nordic Fund IV. Försäljningen genomfördes i bolagsform till ett underliggande fastighetsvärde om 192,5 miljoner kronor eller 10 400 kronor per kvadratmeter. I och med försäljningen sålde Niam sin enda fastighet i Uppsala. Fonden förvärvade fastigheten så sent som 2008 i den paketaffär som då gjordes upp med AP Fastigheter efter förvärvet av Vasakronan.
Klövern äger efter förvärvet nu fyra fastigheter om totalt 86 000 kvm i Uppsala och ser affären som en möjlighet att ytterligare stärka sin position på den lokala marknaden.
Den aktuella fastigheten är belägen i utkanten av området Boländerna cirka två kilometer sydost om Uppsala centrum, i ett bra kommunikationsläge vid den södra huvudinfarten från Stockholm. På fastigheten finns sju friliggande kontorshus i vardera tre våningar. Två hus är sammanbyggda med en högdel i fyra våningar och två andra hus är sammanbyggda med en lågdel i en våning. Byggnaderna uppfördes 1990 och den sammanbindande lågdelen uppfördes 2004. Totalt rymmer fastigheten cirka 18 500 kvm uthyrningsbar yta, varav drygt 15 000 kvm utgörs av kontor. Därtill finns 350 pplatser utomhus samt ett mindre garage på fastigheten.
Kontorslokalerna är av något varierande planlösning och utseende. Ursprungligen byggdes kontoren med cellkontorslösningar, men idag finns även öppna planlösningar. Lokalerna har god standard. Skicket varierar något, från mycket bra till något slitet beroende på om lokalerna renoverats sedan byggåret eller ej. Utvändigt är byggnaderna i gott skick.
Uthyrningsgraden är cirka 85 procent och fastigheten rymmer idag totalt ett 40tal hyresgäster. Det totala hyresvärdet bedöms uppgå till drygt 20 mkr, vilket motsvarar ungefär 1 200 kr per kvm. Den största hyresgästen Uppsala kommun, som idag hyr drygt 6 000 kvm, kommer dock eventuellt lämna sina lokaler och flytta till nya lokaler vid Uppsala resecentrum. Här finns både en risk och en möjlighet för köparen.
DTZ gör bedömningen att direktavkastningen uppgår till cirka 6,25 procent baserad på rådande kontraktssituation. Om kommunen väljer att lämna hela eller delar av sina lokaler kommer dock Klövern att behöva vara framgångsrik med uthyrningen under kommande år för att behålla samma nivå på avkastningen.
TEXT Sven Erik Hugosson
