John Mattson köper ombyggnadsobjekt

John Mattson Fastighets AB vann kampen om Sågen 19 belägen vid Hornstull på Södermalm. Bolaget äger sedan tidigare en angränsande fastighet på andra sidan Långholmsgatan. Säljare är Stockholms Stad. Den totala köpeskill-ingen utgjorde 149 miljoner kronor.
Bebyggelsen utgörs av en kontorsbyggnad i åtta våningar uppförd 1958. Byggnaden inrymmer kontor och butiker samt en mindre garage-anläggning i källarplan. Kontors-planen är utrymda vid övertagandet. Övriga lokaler är fullt uthyrda.
Den uthyrbara arean uppgår till cirka 6 100 kvadratmeter varav cirka 5 400 är kontor och 700 är butiker med mera, samt cirka 20 garageplatser i källarplan. Yteffektiviten är måttlig och kan svårligen förbättras om man vill behålla nuvarande cellkontorsindelning. Öppna lösningar är dock möjligt.
Intresset för fastigheten har varit stort med ett flertal budgivare där vissa i sina bud förutsatt konvertering till hotell eller bostäder. John Mattson kommer dock att behålla kontorsanvändningen. Bolaget avser att utreda möjligheten att tillskapa ytterligare butikslokaler genom en ombyggnad i garageplan.
Köpeskillingen, som motsvarar över 24 000 kronor per kvadratmeter, kan synas hög för ett ombyggnadsobjekt men fastigheten kan i vart fall delvis ses som ett utveck-lingsprojekt. Staden har ställt sig positiv till ny och ändrad verksamhet och användning. En värdehöjande faktor är att SL planerar en upp-rustning av tunnelbanemiljön inkl gångtunneln under mark. Staden talar även om ett nytt stadsdels-centrum med färdigställande 2011.

Kontorslokalerna i Sågen 19 är i behov av en genomgripande ombyggnad med avseende på installationer, ytskikt och även planlösning. Men även fasader och fönster kan komma att förändras. Hyresnivån för butikslokaler ligger på 2 200–2 900 kronor per kvadrat-meter. Marknadshyran för kontor efter ombyggnad bedöms till cirka 2 500 kronor per kvadratmeter.
Förvärvet är svåranalyserat beroende på dels vilken ombyggnadskostnad som rimligen kan presumeras och dels hur mycket ytterligare kommersiella lokaler som kan tillskapas och till vilken kostnad. Givet en investering på cirka 40 miljoner kronor och hyresnivåer enligt ovan motsvarar köpeskillingen en direktavkastning på cirka 5,5 procent med normala antaganden för drift- och underhåll samt initiala hyresförluster.

Christer Bohman

• För 149 miljoner kronor säljer Stockholms Stad sin fastighet i kvarteret Sågen på Södermalm till John Mattson Fastighets AB.
• Fastigheten innehåller totalt runt 6 100 kvadratmeter. Av detta är cirka 5 400kvadratmeter tomställda kontorslokaler och 700 kvadratmeter butiker med mera.
• Till detta kommer ytor i garage-plan. Köpeskillingen, som motsvarar 5,5 procents direktavkastning, kan synas hög för ett ombyggnadsobjekt men fastigheten har utvecklingspotential.