Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022)

Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt när tyska DWS avyttrade fastigheten Marievik 28 till en köpeskilling om 1,7 miljarder. Kontorsfastigheten, belägen vid Liljeholms­kajen i Stockholm, förvärvades av AMF Fastigheter som sedan tidigare äger ett flertal fastigheter i området. Objektet är miljöcertifierat enligt BREEAM In-Use, nivå Excellent, och innefattar en total uthyrbar area om 18.700 kvm kontorslokaler med tillhörande garage- och förrådsutrymmen.

Hyresgäststrukturen bedöms med hyresgäster såsom H&M och The Absolut Company som stabil. Dock uppgår det utgående hyresvärdet, trots en i princip obefintlig aktuell vakans om cirka 0,7 procent, till cirka 55 mkr per år, vilket underskrider marknadshyran för området. Priset motsvarar cirka 90.700 kr/kvm och direktavkastningen bedöms, beaktat marknadsmässiga parametrar, till cirka 3,5–3,6 procent.

Fastigheten är belägen i expansiva Liljeholmsområdet som under de senaste decennierna genomgått stora förändringar. Från att karaktäriseras av tung industriverksamhet har en blandad bebyggelse tagit form. I området ryms nu väletablerad centrumverksamhet, vård, bostäder samt kontor där kajstråket mot Årstavikens vatten vid Marievik bedöms extra attraktivt för kontorsfastigheter.

Utvecklingen av stadsdelen är dock långt ifrån i mål. Det finns ännu outnyttjade kontors- och bostadsbyggrätter som Stockholms stad utvecklar tillsammans med fyra privata markägare.

Majoriteten av den tillkommande bebyggelsen är dock i form av påbyggnad och ombyggnad av befintliga kontorsbyggnader.

Sammanfattningsvis bedömer Svefa att noteringarna som åskådliggjordes före sommaren speglade påtagligt låga nivåer från våren. Aktiviteten på transaktionsmarknaden har under sensommaren och början av hösten stannat av med enbart ett fåtal kontorsfastigheter i omlopp.

Svefa bedömer nu en svag press uppåt på direktavkastningen avseende kontorssegmentet i Stockholms stad. Viktigt att poängtera är dock att kontorsfastigheter till följd av dess inflationsskyddade avtal fortsatt förväntas generera en god totalavkastning.