Hyrespotential när ägare ökar innehavet

Marievik 28, Stockholm

Läge
B-läge, Marievik, Stockholm

Uthyrbar area totalt
ca 18.700 kvm kontor

Hyresvärde, bedömt
2.900 kr/kvm, ca 55,4 mkr/år (nivån understiger bedömd marknadshyra)

Uthyrningsgrad
100%

Underhållsbehov
Bedöms som lågt. Byggnaden är i gott skick, normal standard.

Värdeår
2002

TRANSAKTION

Köptidpunkt
Juli 2022

Köpare
AMF Fastigheter

Säljare
DWS Group

Köpeskilling
1,7 mdr

Direktavkastning, bedömd
3,50–3,60%

Sammanfattning
● Stor lokal ägare blir ännu större.
● Direktavkastning på 3,5–3,6 procent.
● Tullnära område som omvandlats och blivit attraktivt för kontor och bostäder. Snart stundar ytterligare projektutveckling.

Visa faktaruta

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022)

Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt när tyska DWS avyttrade fastigheten Marievik 28 till en köpeskilling om 1,7 miljarder. Kontorsfastigheten, belägen vid Liljeholms­kajen i Stockholm, förvärvades av AMF Fastigheter som sedan tidigare äger ett flertal fastigheter i området. Objektet är miljöcertifierat enligt BREEAM In-Use, nivå Excellent, och innefattar en total uthyrbar area om 18.700 kvm kontorslokaler med tillhörande garage- och förrådsutrymmen.

Hyresgäststrukturen bedöms med hyresgäster såsom H&M och The Absolut Company som stabil. Dock uppgår det utgående hyresvärdet, trots en i princip obefintlig aktuell vakans om cirka 0,7 procent, till cirka 55 mkr per år, vilket underskrider marknadshyran för området. Priset motsvarar cirka 90.700 kr/kvm och direktavkastningen bedöms, beaktat marknadsmässiga parametrar, till cirka 3,5–3,6 procent.

Fastigheten är belägen i expansiva Liljeholmsområdet som under de senaste decennierna genomgått stora förändringar. Från att karaktäriseras av tung industriverksamhet har en blandad bebyggelse tagit form. I området ryms nu väletablerad centrumverksamhet, vård, bostäder samt kontor där kajstråket mot Årstavikens vatten vid Marievik bedöms extra attraktivt för kontorsfastigheter.

Utvecklingen av stadsdelen är dock långt ifrån i mål. Det finns ännu outnyttjade kontors- och bostadsbyggrätter som Stockholms stad utvecklar tillsammans med fyra privata markägare.

Majoriteten av den tillkommande bebyggelsen är dock i form av påbyggnad och ombyggnad av befintliga kontorsbyggnader.

Sammanfattningsvis bedömer Svefa att noteringarna som åskådliggjordes före sommaren speglade påtagligt låga nivåer från våren. Aktiviteten på transaktionsmarknaden har under sensommaren och början av hösten stannat av med enbart ett fåtal kontorsfastigheter i omlopp.

Svefa bedömer nu en svag press uppåt på direktavkastningen avseende kontorssegmentet i Stockholms stad. Viktigt att poängtera är dock att kontorsfastigheter till följd av dess inflationsskyddade avtal fortsatt förväntas generera en god totalavkastning.

Missa inte! Hotell & Fastigheter 2023

Onsdagen den 11 oktober arrangerar Fastighetsvärlden det populära och årligen återkommande seminariet Hotell & Fastigheter. Vik gärna datumet redan nu! Program kommer under försommaren. Eventet äger rum på Grand Hôtel i Stockholm.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hittat hem efter fem ägarbyten på fem år

Andreas Joelsson Svenn på Savills har placerat värderingspennan på en paketaffär med centrala fastigheter.

Affärsanalys

SBB renodlar via försäljning till Nyfosa

Fastighetsvärderaren Oskar Mosén vid Savills har granskat paketaffären mellan i Nyfosa och SBB där åtta fastigheter i Kalmar ingick.

Affärsanalys

Litet och certifierat lockar investerare

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, analyserar en affär med en bostadsfastighet som ägde rum under våren.

Affärsanalys

Blandfastigheter en motsägelsefull trend

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, har satt analyspennan i en paketaffär med fastigheter för 300 miljoner kronor.

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Tillbaka till förstasidan