Affärsanalyser

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

Marievik 28, Stockholm

Läge
B-läge, Marievik, Stockholm

Uthyrbar area totalt
ca 18.700 kvm kontor

Hyresvärde, bedömt
2.900 kr/kvm, ca 55,4 mkr/år (nivån understiger bedömd marknadshyra)

Uthyrningsgrad
100%

Underhållsbehov
Bedöms som lågt. Byggnaden är i gott skick, normal standard.

Värdeår
2002

TRANSAKTION

Köptidpunkt
Juli 2022

Köpare
AMF Fastigheter

Säljare
DWS Group

Köpeskilling
1,7 mdr

Direktavkastning, bedömd
3,50–3,60%

Sammanfattning
● Stor lokal ägare blir ännu större.
● Direktavkastning på 3,5–3,6 procent.
● Tullnära område som omvandlats och blivit attraktivt för kontor och bostäder. Snart stundar ytterligare projektutveckling.

Visa faktaruta

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022)

Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt när tyska DWS avyttrade fastigheten Marievik 28 till en köpeskilling om 1,7 miljarder. Kontorsfastigheten, belägen vid Liljeholms­kajen i Stockholm, förvärvades av AMF Fastigheter som sedan tidigare äger ett flertal fastigheter i området. Objektet är miljöcertifierat enligt BREEAM In-Use, nivå Excellent, och innefattar en total uthyrbar area om 18.700 kvm kontorslokaler med tillhörande garage- och förrådsutrymmen.

Hyresgäststrukturen bedöms med hyresgäster såsom H&M och The Absolut Company som stabil. Dock uppgår det utgående hyresvärdet, trots en i princip obefintlig aktuell vakans om cirka 0,7 procent, till cirka 55 mkr per år, vilket underskrider marknadshyran för området. Priset motsvarar cirka 90.700 kr/kvm och direktavkastningen bedöms, beaktat marknadsmässiga parametrar, till cirka 3,5–3,6 procent.

Fastigheten är belägen i expansiva Liljeholmsområdet som under de senaste decennierna genomgått stora förändringar. Från att karaktäriseras av tung industriverksamhet har en blandad bebyggelse tagit form. I området ryms nu väletablerad centrumverksamhet, vård, bostäder samt kontor där kajstråket mot Årstavikens vatten vid Marievik bedöms extra attraktivt för kontorsfastigheter.

Utvecklingen av stadsdelen är dock långt ifrån i mål. Det finns ännu outnyttjade kontors- och bostadsbyggrätter som Stockholms stad utvecklar tillsammans med fyra privata markägare.

Majoriteten av den tillkommande bebyggelsen är dock i form av påbyggnad och ombyggnad av befintliga kontorsbyggnader.

Sammanfattningsvis bedömer Svefa att noteringarna som åskådliggjordes före sommaren speglade påtagligt låga nivåer från våren. Aktiviteten på transaktionsmarknaden har under sensommaren och början av hösten stannat av med enbart ett fåtal kontorsfastigheter i omlopp.

Svefa bedömer nu en svag press uppåt på direktavkastningen avseende kontorssegmentet i Stockholms stad. Viktigt att poängtera är dock att kontorsfastigheter till följd av dess inflationsskyddade avtal fortsatt förväntas generera en god totalavkastning.

Missa inte! Fastighetsdagen Stockholm 2024

Den 23 maj är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Fastighetsdagen Stockholm. Seminariet äger rum på Spegelsalen, Grand Hôtel, Stockholm.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Missa inte! Köpcentrum & Butiker 2024

Den 11 september är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Köpcentrum & Butiker 2024. Seminariet äger rum på Grand Hôtel, Stockholm.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Bostäder på attraktiva nivåer i innerstan

En bostadsaffär på Södermalm i Stockholms innerstad analyseras av Adam Tyrcha på Newsec.

Affärsanalys

Stark industriaffär i framtidsläge

Adam Tyrcha analyserar en affär med en industrifastighet på Ekerö.

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Daniel Holmkvist på CBRE analyserar en affär med en stor och omskriven fastighet utanför Västerås.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Tillbaka till förstasidan