Hyrespotential när ägare ökar innehavet

Marievik 28, Stockholm

Läge
B-läge, Marievik, Stockholm

Uthyrbar area totalt
ca 18.700 kvm kontor

Hyresvärde, bedömt
2.900 kr/kvm, ca 55,4 mkr/år (nivån understiger bedömd marknadshyra)

Uthyrningsgrad
100%

Underhållsbehov
Bedöms som lågt. Byggnaden är i gott skick, normal standard.

Värdeår
2002

TRANSAKTION

Köptidpunkt
Juli 2022

Köpare
AMF Fastigheter

Säljare
DWS Group

Köpeskilling
1,7 mdr

Direktavkastning, bedömd
3,50–3,60%

Sammanfattning
● Stor lokal ägare blir ännu större.
● Direktavkastning på 3,5–3,6 procent.
● Tullnära område som omvandlats och blivit attraktivt för kontor och bostäder. Snart stundar ytterligare projektutveckling.

Visa faktaruta

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022)

Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt när tyska DWS avyttrade fastigheten Marievik 28 till en köpeskilling om 1,7 miljarder. Kontorsfastigheten, belägen vid Liljeholms­kajen i Stockholm, förvärvades av AMF Fastigheter som sedan tidigare äger ett flertal fastigheter i området. Objektet är miljöcertifierat enligt BREEAM In-Use, nivå Excellent, och innefattar en total uthyrbar area om 18.700 kvm kontorslokaler med tillhörande garage- och förrådsutrymmen.

Hyresgäststrukturen bedöms med hyresgäster såsom H&M och The Absolut Company som stabil. Dock uppgår det utgående hyresvärdet, trots en i princip obefintlig aktuell vakans om cirka 0,7 procent, till cirka 55 mkr per år, vilket underskrider marknadshyran för området. Priset motsvarar cirka 90.700 kr/kvm och direktavkastningen bedöms, beaktat marknadsmässiga parametrar, till cirka 3,5–3,6 procent.

Fastigheten är belägen i expansiva Liljeholmsområdet som under de senaste decennierna genomgått stora förändringar. Från att karaktäriseras av tung industriverksamhet har en blandad bebyggelse tagit form. I området ryms nu väletablerad centrumverksamhet, vård, bostäder samt kontor där kajstråket mot Årstavikens vatten vid Marievik bedöms extra attraktivt för kontorsfastigheter.

Utvecklingen av stadsdelen är dock långt ifrån i mål. Det finns ännu outnyttjade kontors- och bostadsbyggrätter som Stockholms stad utvecklar tillsammans med fyra privata markägare.

Majoriteten av den tillkommande bebyggelsen är dock i form av påbyggnad och ombyggnad av befintliga kontorsbyggnader.

Sammanfattningsvis bedömer Svefa att noteringarna som åskådliggjordes före sommaren speglade påtagligt låga nivåer från våren. Aktiviteten på transaktionsmarknaden har under sensommaren och början av hösten stannat av med enbart ett fåtal kontorsfastigheter i omlopp.

Svefa bedömer nu en svag press uppåt på direktavkastningen avseende kontorssegmentet i Stockholms stad. Viktigt att poängtera är dock att kontorsfastigheter till följd av dess inflationsskyddade avtal fortsatt förväntas generera en god totalavkastning.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hittat hem efter fem ägarbyten på fem år

Andreas Joelsson Svenn på Savills har placerat värderingspennan på en paketaffär med centrala fastigheter.

Affärsanalys

SBB renodlar via försäljning till Nyfosa

Fastighetsvärderaren Oskar Mosén vid Savills har granskat paketaffären mellan i Nyfosa och SBB där åtta fastigheter i Kalmar ingick.

Affärsanalys

Litet och certifierat lockar investerare

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, analyserar en affär med en bostadsfastighet som ägde rum under våren.

Affärsanalys

Blandfastigheter en motsägelsefull trend

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, har satt analyspennan i en paketaffär med fastigheter för 300 miljoner kronor.

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Tillbaka till förstasidan