Högt pris även i stans b-läge

Keops försäljning av Fatburen visar vad internationella invest-erare gillar: Långa hyresavtal med bra hyresgäster i kombination med ett modernt kontorshus av hög standard. Läget är faktiskt av mindre betydelse. Fatburen såldes till ett riktigt rekordpris med mycket låg avkastning.
Fastigheten är belägen i hjärtat av Södermalm, nära Medborgarplatsen och Söderhallarna, samt med gångavstånd både till t-bana och pendeltåg. Både läget och byggnaden hör till de bästa inom stadsdelen, men fastigheten ligger trots allt en bra bit från ”central business district” (CBD). Läget får därför betraktas som ett bra B-läge i innerstaden.
Byggnaden är kanske mest känd som ”Korvfabriken”, och uppfördes ursprungligen omkring år 1930 för charktillverkning och lagerhållning. Efter nedläggning av produktionen genomfördes en genomgripande om- och nybyggnad till en modern kontorsbyggnad av hög standard under åren 2002–2005 av de dåvarande ägarna KF och Wihlborgs. Efter färdigställandet såldes fastigheten år 2005 till Keops för 1 950 miljoner kronor, ett pris som då ansågs relativt högt.

Byggnaden innehåller totalt cirka 48 300 kvadratmeter uthyrningsbar area, varav runt 45 500 kvadratmeter är kontor. I byggnad-en finns ett fåtal, men mycket stora hyresgäster med i allmänhet långa hyresavtal. I princip samtliga ytor i byggnadskomplexet är uthyrda, och vakansgraden är mindre än en procent.
En genomsnittshyra för kontoren på över 3 000 kronor per kvadratmeter hör till de allra högsta inom Södermalm, och måste i nuläget bedömas som något över marknadshyran i området. Långa kont-akt med säkra hyresgäster ger dock ett säkert kassaflöde under lång tid framöver.
Prisförväntningarna från säljaren var höga, vilket också har skrämt bort en del aktörer från budgivningen. Köparen var en på den svenska marknaden ny aktör: Det privatägda irländska Vico Capital, med advokat Brian O’Donnell och hans fru Dr Mary Patricia O’Donnell från Dublin samt ytterligare några mindre irländska förmögna privatpersoner som ägare.
Den slutliga prislappen på 2 660 miljoner kronor ger en direktavkastning på cirka 4,8 procent.
Enligt DTZ:s bedömning överstiger dessutom de utgående hyrorna marknadshyran med kanske upp mot 10 miljoner kronor. Direktavkastningen räknat på ett normaliserat driftnettto är därför ännu lägre.

Jan Rosengren

• Fatburen, tidigare känd som ”Korvfabriken”, förvärvades av det privatägda irländska Vico Capital i konkurrens med andra utländska investerare. Det är köparens första investering på den svenska marknaden.
• Långa avtal med starka hyresgäster och en nyligen genomförd totalombyggnad ger en attraktiv produkt för internationella investerare.
• Trots att fastigheten ligger i ett B-läge blev priset mycket högt. Prisnivån och direktavkastningen är i nivå med CBD.