Affärsanalyser

Högt pris även i stans b-läge

Keops försäljning av Fatburen visar vad internationella invest-erare gillar: Långa hyresavtal med bra hyresgäster i kombination med ett modernt kontorshus av hög standard. Läget är faktiskt av mindre betydelse. Fatburen såldes till ett riktigt rekordpris med mycket låg avkastning.
Fastigheten är belägen i hjärtat av Södermalm, nära Medborgarplatsen och Söderhallarna, samt med gångavstånd både till t-bana och pendeltåg. Både läget och byggnaden hör till de bästa inom stadsdelen, men fastigheten ligger trots allt en bra bit från ”central business district” (CBD). Läget får därför betraktas som ett bra B-läge i innerstaden.
Byggnaden är kanske mest känd som ”Korvfabriken”, och uppfördes ursprungligen omkring år 1930 för charktillverkning och lagerhållning. Efter nedläggning av produktionen genomfördes en genomgripande om- och nybyggnad till en modern kontorsbyggnad av hög standard under åren 2002–2005 av de dåvarande ägarna KF och Wihlborgs. Efter färdigställandet såldes fastigheten år 2005 till Keops för 1 950 miljoner kronor, ett pris som då ansågs relativt högt.

Byggnaden innehåller totalt cirka 48 300 kvadratmeter uthyrningsbar area, varav runt 45 500 kvadratmeter är kontor. I byggnad-en finns ett fåtal, men mycket stora hyresgäster med i allmänhet långa hyresavtal. I princip samtliga ytor i byggnadskomplexet är uthyrda, och vakansgraden är mindre än en procent.
En genomsnittshyra för kontoren på över 3 000 kronor per kvadratmeter hör till de allra högsta inom Södermalm, och måste i nuläget bedömas som något över marknadshyran i området. Långa kont-akt med säkra hyresgäster ger dock ett säkert kassaflöde under lång tid framöver.
Prisförväntningarna från säljaren var höga, vilket också har skrämt bort en del aktörer från budgivningen. Köparen var en på den svenska marknaden ny aktör: Det privatägda irländska Vico Capital, med advokat Brian O’Donnell och hans fru Dr Mary Patricia O’Donnell från Dublin samt ytterligare några mindre irländska förmögna privatpersoner som ägare.
Den slutliga prislappen på 2 660 miljoner kronor ger en direktavkastning på cirka 4,8 procent.
Enligt DTZ:s bedömning överstiger dessutom de utgående hyrorna marknadshyran med kanske upp mot 10 miljoner kronor. Direktavkastningen räknat på ett normaliserat driftnettto är därför ännu lägre.

Jan Rosengren

  • Fatburen, tidigare känd som ”Korvfabriken”, förvärvades av det privatägda irländska Vico Capital i konkurrens med andra utländska investerare. Det är köparens första investering på den svenska marknaden.
  • Långa avtal med starka hyresgäster och en nyligen genomförd totalombyggnad ger en attraktiv produkt för internationella investerare.
  • Trots att fastigheten ligger i ett B-läge blev priset mycket högt. Prisnivån och direktavkastningen är i nivå med CBD.

Annons

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Högtflygande planer för bostäder i Örnsberg

Stora planer för ett stort bostadsprojekt i södra Stockholm.

Affärsanalys

Livsmedel och lågpris fortsätter locka kapital

Felix Naumann på Colliers har analyserat en affär med ett hett innehåll.

Affärsanalys

Ny riktnivå för nya skolfastigheter

En modern skolfastighet blir nytt riktmärke.

Affärsanalys

Förynglingen av Fabege

Transaktionsmarknaden i Stockholm har åter god fart. Här analyserar Eric Rusk på Savills en affär på Östermalm.

Affärsanalys

Unikt hus på Söder köps på attraktiv nivå

En unik och attraktiv fastighet på Söder har bytt ägare.

Affärsanalys

Strategisk manöver i en svår marknad

Portfölj med 57.000 kvm har bytt ägare. Affären analyseras av Daniel Holmkvist på CBRE.

Affärsanalys

En vågad affär vid dubbelt köp

Två fastigheter nära Järntorget i Göteborg har bytt ägare. Maximilian Schroeder på CBRE analyserar storaffären.

Affärsanalys

Storaffär i city på 4 procent

En stor kontorstransaktion i Stockholms city analyseras av Erika Twengström på Svefa.

Affärsanalys

Uppsving för brf:er – eller tillfällighet?

Tre bostads­affärer i Göteborg analyseras.

Affärsanalys

Snabb vinst på kort innehav av logistik

Logistikfastigheter är fortsatt heta på marknaden. Tomas Shaw, på JLL, analyserar en affär i Göteborg.

Affärsanalys

Positiv förväntan driver ökad aktivitet

En affär med 22 bostadsfastigheter analyseras av JLL:s Sofia Rågmark.

Affärsanalys

Bostäder på attraktiva nivåer i innerstan

En bostadsaffär på Södermalm i Stockholms innerstad analyseras av Adam Tyrcha på Newsec.

Affärsanalys

Stark industriaffär i framtidsläge

Adam Tyrcha analyserar en affär med en industrifastighet på Ekerö.

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Tillbaka till förstasidan