Högt pris även i stans b-läge

Keops försäljning av Fatburen visar vad internationella invest-erare gillar: Långa hyresavtal med bra hyresgäster i kombination med ett modernt kontorshus av hög standard. Läget är faktiskt av mindre betydelse. Fatburen såldes till ett riktigt rekordpris med mycket låg avkastning.
Fastigheten är belägen i hjärtat av Södermalm, nära Medborgarplatsen och Söderhallarna, samt med gångavstånd både till t-bana och pendeltåg. Både läget och byggnaden hör till de bästa inom stadsdelen, men fastigheten ligger trots allt en bra bit från ”central business district” (CBD). Läget får därför betraktas som ett bra B-läge i innerstaden.
Byggnaden är kanske mest känd som ”Korvfabriken”, och uppfördes ursprungligen omkring år 1930 för charktillverkning och lagerhållning. Efter nedläggning av produktionen genomfördes en genomgripande om- och nybyggnad till en modern kontorsbyggnad av hög standard under åren 2002–2005 av de dåvarande ägarna KF och Wihlborgs. Efter färdigställandet såldes fastigheten år 2005 till Keops för 1 950 miljoner kronor, ett pris som då ansågs relativt högt.

Byggnaden innehåller totalt cirka 48 300 kvadratmeter uthyrningsbar area, varav runt 45 500 kvadratmeter är kontor. I byggnad-en finns ett fåtal, men mycket stora hyresgäster med i allmänhet långa hyresavtal. I princip samtliga ytor i byggnadskomplexet är uthyrda, och vakansgraden är mindre än en procent.
En genomsnittshyra för kontoren på över 3 000 kronor per kvadratmeter hör till de allra högsta inom Södermalm, och måste i nuläget bedömas som något över marknadshyran i området. Långa kont-akt med säkra hyresgäster ger dock ett säkert kassaflöde under lång tid framöver.
Prisförväntningarna från säljaren var höga, vilket också har skrämt bort en del aktörer från budgivningen. Köparen var en på den svenska marknaden ny aktör: Det privatägda irländska Vico Capital, med advokat Brian O’Donnell och hans fru Dr Mary Patricia O’Donnell från Dublin samt ytterligare några mindre irländska förmögna privatpersoner som ägare.
Den slutliga prislappen på 2 660 miljoner kronor ger en direktavkastning på cirka 4,8 procent.
Enligt DTZ:s bedömning överstiger dessutom de utgående hyrorna marknadshyran med kanske upp mot 10 miljoner kronor. Direktavkastningen räknat på ett normaliserat driftnettto är därför ännu lägre.

Jan Rosengren

  • Fatburen, tidigare känd som ”Korvfabriken”, förvärvades av det privatägda irländska Vico Capital i konkurrens med andra utländska investerare. Det är köparens första investering på den svenska marknaden.
  • Långa avtal med starka hyresgäster och en nyligen genomförd totalombyggnad ger en attraktiv produkt för internationella investerare.
  • Trots att fastigheten ligger i ett B-läge blev priset mycket högt. Prisnivån och direktavkastningen är i nivå med CBD.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Affärsanalys

Hittat hem efter fem ägarbyten på fem år

Andreas Joelsson Svenn på Savills har placerat värderingspennan på en paketaffär med centrala fastigheter.

Affärsanalys

SBB renodlar via försäljning till Nyfosa

Fastighetsvärderaren Oskar Mosén vid Savills har granskat paketaffären mellan i Nyfosa och SBB där åtta fastigheter i Kalmar ingick.

Affärsanalys

Litet och certifierat lockar investerare

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, analyserar en affär med en bostadsfastighet som ägde rum under våren.

Affärsanalys

Blandfastigheter en motsägelsefull trend

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, har satt analyspennan i en paketaffär med fastigheter för 300 miljoner kronor.

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Tillbaka till förstasidan