Hög yield för kontor på Kungsholmen
I slutet av juni sålde Vasakronan tomträtten Gångaren 10 på Kungsholmen i Stockholm. Köpare var Areim och köpeskillingen uppgick till 570 miljoner kronor, motsvarande cirka 15 000 kr per kvm.
Fastigheten Gångaren 10 ligger vid Lindhagensplan i närhet till på och avfarterna till Essingeleden, dvs. på gränsen mellan det nya Västra Kungsholmen och de äldre delarna av Kungsholmen. Västra Kungsholmen är idag ett av Stockholms mest expansiva områden och totalt kommer cirka 35 000 arbetsplatser och 5 000 nya bostäder tillföras i området.
Fastigheten består av flera sammanbyggda huskroppar i två till sju våningar jämte två källarvåningar med i huvudsak garage. På baksidan av huvudbyggnaderna mot Lindhagensplan finns ett parkeringshus. Den första byggnaden uppfördes ursprungligen för bilförsäljning och service och så småningom marknadsfördes här bland annat Scania-Vabis och Volkswagen. Efter en första ombyggnad 1960 genomfördes en totalrenovering i början av 1990talet, då Securitas flyttade in i för dem skräddarsydda lokaler.
Den totala ytan uppgår idag till 39 000 kvm och byggnaderna inrymmer bland annat huvudkontoren för Securitas och Niscayah, två bolag med samma ursprung och liknande ägarstruktur. Utöver det finns några mindre hyresgäster likt Arkitektkopia. Värt att notera är att totalytan även inrymmer en garageyta i källarplan för Securitas och Niscayahs behov.
I de nedre planen av den största huskroppen är husdjupen mycket stora med hög andel mörka ytor. I sjuvåningshuset mot Lindhagensgatan ligger kontoren i dubbelkorridorsystem medan den fyrkantiga och lägre huskroppen bredvid i huvudsak erbjuder en mer öppen planlösning. Skick och standard bedöms normalt med hänsyn till senaste renovering. Fullt uthyrd bedöms fastighetens hyresvärde uppgå till drygt 60 mkr inklusive tillägg, motsvarande ungefär 1 600 kr per kvm. De två största hyresgästerna står för cirka 75 procent av det totala beloppet, varpå en viss hyresrisk föreligger när avtalen löper ut. Vakansgraden uppgår idag till runt fem procent.
Givet detta bedömer DTZ den initiala direktavkastningen till strax under 7 procent med en normaliserad yield på runt 6 procent givet den befintliga hyresrisken. Med sitt fokus på vidareutveckling av framförallt kontorsobjekt i storstadsregioner passar denna fastighet väl in i Areims befintliga bestånd.
Text Patrik Lundström
