Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Pareto-skapade Bråviken Logistik-koncernen informerade i slutet av september om att avtal ingåtts med en ej namngiven investerare avseende en försäljning av samtliga fastigheter. Bakom köpet finns, enligt FV:s källor, sydkoreanskt pensionskapital – vilket är nytt för den svenska logistikmarknaden. I affären ingick tre logistik-, lager och industrifastigheter i Jönköping, Norrköping och Nyköping.

Pareto förvärvade fastigheterna under 2017 från Invesco för 1 515 miljoner kronor. I samband med detta bildades Bråviken Logistik.

Underliggande fastighetsvärdet om 1 800 miljoner kronor i den nu aktuella affären motsvarar tillsammans med samtliga aktieutdelningar en totalavkastning om drygt 50 procent.

Flahult 21:45 i Jönköping omfattar 45 000 kvadratmeter och är belägen i Torsvik invid E4:an. På fastigheten står en modern logistikbyggnad uppförd 2008 med Aditro Logistics som enda hyresgäst. Logistikfastigheten Vätet 2 i Norr­köping uppfördes ursprungligen 2006, med en senare tillbyggnad, och omfattar 49 000 kvadratmeter. Fastigheten är belägen i Ingelsta med direkt närhet till E4:an och är fullt uthyrd till Stadium. Stadiums två hyresavtal löper till januari 2028 men möjlighet finns för tidigare avflytt i januari 2023.

Lager- och industribyggnaden på Automobilen 1 i Nyköping omfattar 45 000 kvadratmeter och är uppförd i två etapper, 2009 och 2011. Fastigheten är belägen i Arnö, cirka sex kilometer söder om E4:an. Nyköpings kommun hyr hela fastigheten på ett 20-årigt avtal som tecknades vid färdigställandet av byggnaderna. Bakgrunden till detta var att de såg en stor risk för att Eberspächer, som vid tidpunkten var i behov av större lokaler, skulle lämna kommunen om möjligheten till expansion inte kunde tillgodoses.

Eberspächer, som fortsatt är andrahandshyresgäst till Nyköpings kommun, varslade 450 personer i januari 2019. Framtiden är därför oviss kring bolagets fortsatta hyresåtagande då andrahands­hyresavtalet löper ut redan i december 2021. Hyresnivån om drygt 800 kronor per kvadratmeter får betraktas som hög givet produkt och läge. Fastigheten genererar ett säkert kassaflöde under många år framöver, men kommunen måste ha en plan redo utifall att Eberspächer väljer att lämna då hyran uppgår till närmare 40 miljoner per år i ytterligare tolv år.