Första försäljningen klar i Hyllie
Det blev den brittiska kapitalförvaltaren Schroders som drog det längsta strået när den första färdigutvecklade fastigheten i Hyllie såldes i början av året. Fastigheten ligger i direkt anslutning till den nya tågstationen som öppnade för drygt ett år sedan.
Direktavkastningen beräknas av Forum ligga kring 5,7 procent initialt, om rensat för hyresrabatter, vilket kan anses relativt väntat. Priset om 185 miljoner kronor motsvarar drygt 47 000 kr/kvm vilket sticker ut desto mer. Kontoren utgör 85 procent av ytorna och för andra moderna och mer renodlade kontorsfastigheter har vi sett priser i nivån 27 000 – 33 000 kr/kvm sedan tidigare i Malmö. Små butiksenheter i markplanet bara några meter från stationsuppgången motiverar höga hyresoch värdenivåer. Hur höga hyror som är motiverat långsiktigt är egentligen för tidigt att säga – det får anses vara den största osäkerheten för fastigheten. Med en rimlig fördelning av köpeskillingen kan ytorna i butiksplanet sägas ha värderats till över 100 000 kr/kvm.
Fastigheten utgör den första etappen av Point Hyllie. Säljare är Annehem, som ägs av PEAB, och rådgivare till säljaren var Catella. Bygget av nästa etapp är i full gång och närmar sig färdigställande. Den nya Mässan i området har precis öppnat och Emporia ska öppna inför julhandeln i år.
Sannolikt är bedömningen kring den uthålliga hyresnivån på butikerna det som spretat mest mellan de som räknat på affären. Hyrorna för lokalerna i markplanet ligger något högre än för motsvarande lokaler vid de andra två stationsuppgångarna i Malmö. Väljer man att tro att nuvarande hyresnivåer är långsiktigt hållbara beräknas den normaliserade avkastningen till ca 5,5 procent. Väljer man en mer pessimistisk syn, och räknar med att hyrorna för butiksplanet ska ned med säg 30 procent blir den normaliserade direktavkastningen 5,0 procent.
Vad kontorshyresnivån bör ligga på i Hyllie jämfört t ex Västra Hamnen har (tidigare) varit ett frågetecken, men verkar hittills ha landat i att det i princip inte är någon skillnad. Hyllie är som område fortfarande en ganska vag bekantskap för de breda skarorna. Som kontorsläge börjar det dock sjunka in i allt fler medvetanden och nämns i allt mer positiva ordalag. Flera av de största aktörerna inom kontorssegmentet har nyligen fått sina första markanvisningar i området.
TEXT OLLE WINROTH
