Bostadsjättens swexit med låg yield
Akelius fastighetsportfölj i Sverige
Kommun Haninge, Huddinge, Järfälla, Malmö, Salem, Solna, Stockholm, Tyresö, Täby och Österåker
Typ Bostäder
Läge Varierande
Uthyrningsbar area 810.000 kvm
Bedömd hyresnivå 1.500–1.550 kr/kvm
TRANSAKTION
Köptidpunkt September 2021 (tillträde december)
Köpare Heimstaden Bostad
Säljare Akelius
Köpeskilling 33.300 mkr
Initial avkastning 2,2–2,4%
Kr/kvm 41.000
Sammanfattning
● Största affären under 2021 och tredje största någonsin i Sverige.
● Köpare gynnas av synergier i förvaltningskostnader och närvaro på berörda orter.
● Kvarvarande uppsida i form av lägenhetsrenoveringar samt fastighetsutveckling.
Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut kom i september med Heimstaden som vinnande part i budstriden. Heimstadens profil och tidigare ägande i de involverade marknaderna gav förutsättningar och möjligheter som kunde ge dem det försprång som konkurrensen inte hade. Savills erfar att andra köpvilliga intressenter av portföljen enbart budade på delar av beståndet.
I Sverige uppgår antalet lägenheter till drygt 10 000 där renoveringsandelen uppskattas vara 40–50 procent, vilket låter köparen fortsätta avkastningsresan på bostäder genom uppgradering. Denna modell leder till att Heimstaden kan acceptera en lägre initial avkastning för högre avkastning efter hyresökning av investeringar på sikt. Detta är inte det enda som gör beståndet attraktivt. Flertalet fastigheter, både i Stockholm och Malmö, är lokaliserade i lägen där omvandling till bostadsrättsförening eller annan fastighetsutveckling kan ses som ett lockande case. Befintliga och utvecklingsbara byggrätter skapar ytterligare värdeutvecklingspotential i köpet.
Priset för hela portföljen uppgick till 92,5 miljarder kronor, varav fastigheterna i Sverige uppskattas motsvara 33,3 miljarder, vilket innebär drygt 41 000 kr/kvm. Sammanslaget uppskattas den initiala avkastningen till 2,2–2,4 procent beroende på hur projekt och byggrätter hanteras i kalkylen. Svårare att bedöma är exit yield på ett stort bestånd som detta, eftersom parametern hanteras på olika sätt beroende på om framtida investeringar och uppsida inkluderas
i kalkylen eller inte. I en traditionell kalkyl exklusive investeringar med potential upptaget i exit yield, torde exit yield landa kring 2,5–2,6 procent. Lägre nivåer ska synas inom Stockholms tullar och högre utanför Malmö.
En fråga som är intressant är hur portföljpremien hanterades i transaktionen. Vanligtvis syns portföljpremier inom intervall om 5–15 procent av det underliggande fastighetsvärdet på större portföljer. Hur det ser ut i denna transaktion? Ryktena viskar om att premien hade tyngd i det tyska beståndet. Om detta är fallet lyder följdfrågan: om Sverigeportföljen sålts enskilt, skulle den anbringat en högre köpeskilling efter större konkurrens med fler potentiella tagare?
