Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius fastighetsportfölj i Sverige
Kommun Haninge, Huddinge, Järfälla, Malmö, Salem, Solna, Stockholm, Tyresö, Täby och Österåker
Typ Bostäder
Läge Varierande
Uthyrningsbar area 810.000 kvm
Bedömd hyresnivå 1.500–1.550 kr/kvm

TRANSAKTION
Köptidpunkt September 2021 (tillträde december)
Köpare Heimstaden Bostad
Säljare Akelius
Köpeskilling 33.300 mkr
Initial avkastning 2,2–2,4%
Kr/kvm 41.000

Sammanfattning
● Största affären under 2021 och tredje största någonsin i Sverige.
● Köpare gynnas av synergier i förvaltnings­kostnader och närvaro på berörda orter.
● Kvarvarande uppsida i form av lägenhetsrenoveringar samt fastighetsutveckling.

Visa faktaruta

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut kom i september med Heimstaden som vinnande part i budstriden. Heimstadens profil och tidigare ägande i de involverade marknaderna gav förutsättningar och möjligheter som kunde ge dem det försprång som konkurrensen inte hade. Savills erfar att andra köpvilliga intressenter av portföljen enbart budade på delar av beståndet.

I Sverige uppgår antalet lägenheter till drygt 10 000 där renoveringsandelen uppskattas vara 40–50 procent, vilket låter köparen fortsätta avkastningsresan på bostäder genom uppgradering. Denna modell leder till att Heimstaden kan acceptera en lägre initial avkastning för högre avkastning efter hyresökning av investeringar på sikt. Detta är inte det enda som gör beståndet attraktivt. Flertalet fastigheter, både i Stockholm och Malmö, är lokaliserade i lägen där omvandling till bostadsrättsförening eller annan fastighetsutveckling kan ses som ett lockande case. Befintliga och utvecklingsbara byggrätter skapar ytterligare värdeutvecklingspotential i köpet.

Priset för hela portföljen uppgick till 92,5 miljarder kronor, varav fastigheterna i Sverige uppskattas motsvara 33,3 miljarder, vilket innebär drygt 41 000 kr/kvm. Sammanslaget uppskattas den initiala avkastningen till 2,2–2,4 procent beroende på hur projekt och byggrätter hanteras i kalkylen. Svårare att bedöma är exit yield på ett stort bestånd som detta, eftersom parametern hanteras på olika sätt beroende på om framtida investeringar och uppsida inkluderas
i kalkylen eller inte. I en traditionell kalkyl exklusive investeringar med potential upptaget i exit yield, torde exit yield landa kring 2,5–2,6 procent. Lägre nivåer ska synas inom Stockholms tullar och högre utanför Malmö.

En fråga som är intressant är hur portföljpremien hanterades i transaktionen. Vanligtvis syns portföljpremier inom intervall om 5–15 procent av det underliggande fastighetsvärdet på större portföljer. Hur det ser ut i denna transaktion? Ryktena viskar om att premien hade tyngd i det tyska beståndet. Om detta är fallet lyder följdfrågan: om Sverigeportföljen sålts enskilt, skulle den anbringat en högre köpeskilling efter större konkurrens med fler potentiella tagare?

Missa inte! Hotell & Fastigheter 2023

Onsdagen den 11 oktober arrangerar Fastighetsvärlden det populära och årligen återkommande seminariet Hotell & Fastigheter. Vik gärna datumet redan nu! Program kommer under försommaren. Eventet äger rum på Grand Hôtel i Stockholm.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Affärsanalys

Hittat hem efter fem ägarbyten på fem år

Andreas Joelsson Svenn på Savills har placerat värderingspennan på en paketaffär med centrala fastigheter.

Affärsanalys

SBB renodlar via försäljning till Nyfosa

Fastighetsvärderaren Oskar Mosén vid Savills har granskat paketaffären mellan i Nyfosa och SBB där åtta fastigheter i Kalmar ingick.

Affärsanalys

Litet och certifierat lockar investerare

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, analyserar en affär med en bostadsfastighet som ägde rum under våren.

Affärsanalys

Blandfastigheter en motsägelsefull trend

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, har satt analyspennan i en paketaffär med fastigheter för 300 miljoner kronor.

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Tillbaka till förstasidan