Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius fastighetsportfölj i Sverige
Kommun Haninge, Huddinge, Järfälla, Malmö, Salem, Solna, Stockholm, Tyresö, Täby och Österåker
Typ Bostäder
Läge Varierande
Uthyrningsbar area 810.000 kvm
Bedömd hyresnivå 1.500–1.550 kr/kvm

TRANSAKTION
Köptidpunkt September 2021 (tillträde december)
Köpare Heimstaden Bostad
Säljare Akelius
Köpeskilling 33.300 mkr
Initial avkastning 2,2–2,4%
Kr/kvm 41.000

Sammanfattning
● Största affären under 2021 och tredje största någonsin i Sverige.
● Köpare gynnas av synergier i förvaltnings­kostnader och närvaro på berörda orter.
● Kvarvarande uppsida i form av lägenhetsrenoveringar samt fastighetsutveckling.

Visa faktaruta

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut kom i september med Heimstaden som vinnande part i budstriden. Heimstadens profil och tidigare ägande i de involverade marknaderna gav förutsättningar och möjligheter som kunde ge dem det försprång som konkurrensen inte hade. Savills erfar att andra köpvilliga intressenter av portföljen enbart budade på delar av beståndet.

I Sverige uppgår antalet lägenheter till drygt 10 000 där renoveringsandelen uppskattas vara 40–50 procent, vilket låter köparen fortsätta avkastningsresan på bostäder genom uppgradering. Denna modell leder till att Heimstaden kan acceptera en lägre initial avkastning för högre avkastning efter hyresökning av investeringar på sikt. Detta är inte det enda som gör beståndet attraktivt. Flertalet fastigheter, både i Stockholm och Malmö, är lokaliserade i lägen där omvandling till bostadsrättsförening eller annan fastighetsutveckling kan ses som ett lockande case. Befintliga och utvecklingsbara byggrätter skapar ytterligare värdeutvecklingspotential i köpet.

Priset för hela portföljen uppgick till 92,5 miljarder kronor, varav fastigheterna i Sverige uppskattas motsvara 33,3 miljarder, vilket innebär drygt 41 000 kr/kvm. Sammanslaget uppskattas den initiala avkastningen till 2,2–2,4 procent beroende på hur projekt och byggrätter hanteras i kalkylen. Svårare att bedöma är exit yield på ett stort bestånd som detta, eftersom parametern hanteras på olika sätt beroende på om framtida investeringar och uppsida inkluderas
i kalkylen eller inte. I en traditionell kalkyl exklusive investeringar med potential upptaget i exit yield, torde exit yield landa kring 2,5–2,6 procent. Lägre nivåer ska synas inom Stockholms tullar och högre utanför Malmö.

En fråga som är intressant är hur portföljpremien hanterades i transaktionen. Vanligtvis syns portföljpremier inom intervall om 5–15 procent av det underliggande fastighetsvärdet på större portföljer. Hur det ser ut i denna transaktion? Ryktena viskar om att premien hade tyngd i det tyska beståndet. Om detta är fallet lyder följdfrågan: om Sverigeportföljen sålts enskilt, skulle den anbringat en högre köpeskilling efter större konkurrens med fler potentiella tagare?

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Hanna Käck på C&W har satt analyspennan i en affär där ett välkänt industribolag säljer attraktiv mark.

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Affärsanalys

Volymhandel till lågpris

Lukas Theander på Savills analyserar en affär med en handelsfastighet i Stockholmsområdet.

Tillbaka till förstasidan