Bäst i närförort och allt hetare för investerare
Magasinet 1, Sundbyberg
Läge A
Adress Sturegatan 1
Uthyrningsbar lokalarea 12 300 kvm
Marknadshyra 2 100 kr/kvm
Ekonomisk uthyrningsgrad 100%
Hyresgäst Svenska Kraftnät
Hyresrisk  Låg
Underhållsbehov Lågt
TRANSAKTION
Köpetidpunkt Maj 2013
Köpare  Vasakronan
Säljare IVG
Köpeskilling 468 mkr
Bedömd direktavkastning 5–5,25 %
Kr/kvm  cirka 38 000
Vasakronan förvärvade fastigheten Magasinet 1, Black Building, av IVG Funds i maj. Fastigheten är belägen på Sturegatan 1 i Sundbybergs centrum, precis på gränsen mot Solna Business Park. Kommunikationsläget är utmärkt med både pendeltåg, tunnelbana och bussar på någon minuts avstånd. dessutom kommer förlängningen av tvärbanan från alvik mot Solna att passera utanför byggnaden. För kontor bedöms läget som mycket gott med absolut närhet till Sundbybergs centrum och med väldigt goda kommunikationer. Köpeskillingen uppgick till 468 miljoner kronor eller 38 000 kr/kvm.
Magasinet 1 är en före detta parkeringstomt som Skanska såg en affärsmöjlighet i att utveckla till en modern kontorsfastighet. Marken förvärvades från Sundbybergs stad i slutet av 2005 och projektet startade på spekulation.
Lokalerna hyrdes sedan ut till det statliga affärsverket Svenska Kraftnät som flyttade in i april 2009. Svenska Kraftnät bedöms vara en långsiktig hyresgäst som troligen kommer att förlänga sitt hyresavtal efter 2021 då hyreskontraktet löper ut. denna bedömning görs mot bakgrund av att Svenska Kraftnät har vissa speciella lokalbehov som
är kostsamma att flytta på. det finns också en butikslokal i fastigheten om cirka 350 kvm som är uthyrd till Hemmakväll.
Hyresnivån för kontorsytorna, cirka 2 100 kr/kvm, anses som marknadsmässiga. när lokalerna var klara och inflyttade sålde Skanska fastigheten i april 2009 för 400 miljoner kronor till IVG Funds.
Att Vasakronan förvärvar denna fastighet är naturligt, stabila kassaflöden med mycket låg risk till högre direktavkastning än för objekt i CBD. Vasakronan äger sedan tidigare fastigheter i Sundbybergs centrum.
Bra kontorsområden i närförortslägen är nu attraktiva ur investerarsynpunkt. direktavkastningen är inte lika pressad som i CBD och många fastigheter i dessa lägen är av hög klass med stabila hyresgäster. Finansieringsmöjligheterna har blivit lite bättre, vilket också underlättar för transaktioner i dessa lägen. Segmentet attraherar även institutionellt kapital.
Sammanfattningsvis har båda parter gjort en god affär, IVG har under några år fått goda kassaflöden och en värdeuppgång och Vasakronan förvärvar en modern fastighet i bra läge som kommer att ge stabila kassaflöden framöver.
TEXT CHARLOTTE DANIELSSON
