Atlasmuren köper när Vasakronan renodlar

I början av oktober fortsatte Vasakronan sin renodling av beståndet genom att avyttra fastigheten Styckjunkaren 2 i Solna kommun till Atlasmuren. Fastigheten är den femte som bolaget avyttrar i Stockholmsområdet i år och är, i likhet med de övriga, belägen utanför innerstaden.

Styckjunkaren 2 är belägen vid Armégatan i Huvudsta, mellan tunnelbanestationerna Västra Skogen och Huvudsta C, och omfattar totalt cirka 7 800 kvm. där finns en kontorsbyggnad om sju våningar över markplan, varav den nedersta är ett suterrängplan och inrymmer såväl fastighetsgemensam reception som restaurang och garage.

Totalt finns det sex olika hyresgäster, varav Byggmax AB har sitt koncernhuvudkontor i byggnaden och både Caverion Sverige AB och Lassila & Tikanoja Service AB sina respektive huvudkontor för Sverige.

Byggnaden uppfördes för kontorsändamål under sent 1980-tal och har i stora delar fått behålla sitt ursprungliga utförande men bedöms alltjämt vara ändamålsenlig och i gott skick. Kommunikationsmässigt är fastigheten välbelägen med kollektivtrafik, snabb access till e4 och närhet till Solna C. Området präglas dock inte av kontorsbebyggelse, utan de kontorsfastigheter som finns ligger snarast insprängda i bostadsbebyggelsen, vilket även speglas i marknadshyrorna som bedöms ligga i intervallet 1.300–1.500 kr/ kvm, alltså något under utgående hyresnivåer.

Fastigheten är väl uthyrd och vakansgraden vid försäljning bedöms vara något under marknadsvakansen vilket i förlängningen innebär att den normaliserade direktavkastningen är något lägre än den initiala.

Savills bedömer avkastningskravet vid förvärvet till strax under 7 procent på en normaliserad kalkyl och noterar frånvaron av dylika avkastningsnivåer under senare år på äldre kontorsfastigheter utanför de starkaste delmarknaderna.

Köpeskilling och avkastningskrav ska dock även ses mot bakgrund av den starka bostadsprisutveckling som skett under senare år.

Ett förvärvspris om cirka 16.000 kr/kvm ger restvärdesstöd för bostadsutveckling för det fall att kontorsaffären i fastigheten skulle nå vägs ände. Den bostadsutveckling som sannolikt snart kommer i gång på intilliggande fastighet kan kanske ses som en viljeyttring från kommunen om förtätning av området och ett ökat inslag av bostäder.

Text Peter Wiman