Ökar beskattningen av fastighetsbranschen nu?

Det påstås ibland att fastighetsbranschen är skattemässigt gynnad jämfört med andra branscher. Det är inte lätt att på rak arm avgöra om påståendet stämmer. En utredning har tillsatts för att ur detta perspektiv se över branschens skattebelastning och vissa särskilda frågor om beskattning vid det som kallas paketering respektive vid fastighetsbildning.

För att avgöra om en bransch är gynnad framför andra är det viktigt att även se till den praktiska tillämpningen av de skatteregler som finns och hur de påverkar branschen. Regler kan vara allmänt utformade, men den praktiska tillämpningen kan skilja sig så att vissa regler får större påverkan i en specifik bransch.

Fastighetsbranschen saknar inte regler och skatter som särskilt drabbar fastighetsbranschen. En skatt som många andra branscher inte belastas med i samma utsträckning som fastighetsbranschen är momsen. I stort sett alla i fastighetsbranschen påverkas av momsreglerna. Mervärdesskattelagen innehåller regler som är allmänt utformade och som är tillämpliga för de flesta branscher men som i praktiken medför en större belastning för fastighetsbranschen.

Omvärdering av tillhandahållanden. Det går att se en tendens på senare år att i allt större utsträckning åberopas mervärdesskattelagens allmänna regler om omfördelning och omvärdering. Därigenom justeras beskattningsunderlaget för beräkning av momsen när Skatteverket anser att tillämpade priser inte är marknadsmässiga. Det kan gälla tillhandahållande av tjänster till ett bolag som utvecklar fastigheter och som har begränsad avdragsrätt för moms, exempelvis ett bolag som utvecklar bostäder eller fastigheter för annat än egen momspliktig uthyrning av kommersiella lokaler. Frågor om omvärdering av pris uppkommer även vid omsättning inom koncerner, i samarbetsprojekt och i andra fall av tillhandahållanden mellan företag med nära band som har begränsad avdragsrätt. Vad som utgör marknadsvärdet när Skatteverket gör sin bedömning har visat sig kunna variera i stor omfattning och kan komma som en överraskning.

Sedan några år tillbaka så har vi regler om omvärdering av beskattningsunderlaget för moms när priset inte är marknadsmässigt och det finns nära band mellan säljare och köpare. Reglerna har stöd i EU:s mervärdesskattedirektiv och innebär att våra svenska regler får förskriva att omvärdering kan ske för att komma tillrätta med skatteundandragande och skatteflykt.

Dessa regler kan förstås vara nödvändiga för att stävja missbruk och förfaranden som inte är sunda, men de är svårtillämpade i praktiken. Reglerna blir ett kraftfullt verktyg för en skattemyndighet som vill omvärdera beskattningsunderlaget för att företaget inte kan visa att priset är marknadsmässigt. Det är lätt att inse osäkerheten det innebär att avtalade priser och fakturerad ersättning inte gäller som underlag för beskattningen.

Hur bör berörda företag i branschen agera? Det första att göra är att kartlägga och fastställa vad som tillhandahålls mellan de aktuella parterna och vad priset för tillhandahållandena är. Därefter behöver en bedömning göras av om priset motsvarar vad tillhandahållanden hade betingat för pris om de beställts på den öppna marknaden och i fri konkurrens.

Detta är inte någon exakt vetenskap även om det går att undersöka vilka priser som olika varor och tjänster betingar vid given tidpunkt. Likt många andra situationer handlar det om att analysera de tillhandahållanden som förekommer och bedöma om priserna är rimliga. Det är även klokt att dokumentera underlag och priser för att kunna lyfta fram vilka överväganden och bedömningar som ligger bakom.

Det är en olycklig utveckling att avtalade ersättningar riskerar att underkännas vid beskattning i efterhand. Det går att beskriva tendensen som en pågående ökad beskattning av branschen. Den utredning som undersöker beskattningen av branschen bör även uppmärksamma hur reglerna tillämpas i praktiken. Fastighetsbranschen är kanske inte så gynnad som en del tycks tro. Vad gäller omvärderingsreglerna lär de inte förändras i sin lydelse av kommande förslag. Tillämpningen kommer därför att klargöras genom domstolsavgöranden under de närmsta åren.

I avvaktan på tydligare praxis för omvärdering får fastighetsbranschen fortsätta leva med denna osäkra skattefråga, något som de flesta andra branscher inte behöver göra.

Emil Virhammar,
Partner Svalner