Därför vänder transaktionsmarknaden 2024

Just nu är det ett utmärkt köpläge att köpa i fastigheter, konstaterade fastighetsmagnaten Roger Akelius i en intervju i Dagens Industri den 11 februari. Många av de investerare vi talar med tycks dela den uppfattningen. Vi får allt fler förfrågningar från branschens aktörer som vill hitta möjligheter att göra affärer i det rådande marknadsläget.

Sedan krigsutbrottet i Ukraina i februari 2022 har få transaktioner genomförts på den svenska fastighetsmarknaden. Stigande räntor och inflation har vidgat gapet mellan köpare och säljare. Men nu tycks en förändring vara på gång. Skälen är flera och kombinationen gör att uppgånget kan bli oväntat snabb.

Under den här perioden med kraftigt stigande räntor har många varit kritiska mot värderarkåren och ansett att vi inte har justerat värdenivåerna särskilt mycket. Vi har ökat direktavkastningsnivåerna mellan 20–40 procent under det senaste två åren. Detta är en historiskt kraftig ökning, direktavkastningarna är nu på 2015 års nivå igen. Värdenivåerna har således sjunkit, trots högre inflation vilket gör säljarna mer benägna att acceptera de priser köparna på marknaden erbjuder då de linjerar med värderingarna i större utsträckning och köparnas behov av högre direktavkastningsnivåer kan infrias.

De långa räntorna har sjunkit snabbt. Sedan september har femårsräntan sjunkit med uppemot 100 punkter – cirka 25 procent – för att de senaste veckorna ha de krupit uppåt igen – dock talar allt för att de fortsätter att sjunka när Riksbanken genomför sina planerade sänkningar av styrräntan.

Sammantaget skapar detta ett sug som sätter fart på intresset hos både köpare och säljare. Det finns ett stort uppdämt behov av att affärer och utbudet av fastigheter är mycket stort. Under de senaste åren har de transaktioner som genomförts varit förbehållna lättlager och logistik, defensivhandel och i viss mån nya bostäder. Nu ser vi att intresset även vaknar för övriga segment som till exempel kontor och samhällsfastigheter och äldre bostadsbestånd.

Många tror att uppgången redan börjat. Vi blir nu efter årsskiftet löpande kontaktade av aktörer med nytt kapital som vill till den svenska fastighetsmarknaden, tillsammans med etablerade väl kapitaliserade aktörer som står redo att investera i flertalet segment och vår bedömning är att avståndet snabbt minskar till där det går att mötas prismässigt. Om den analysen är korrekt är kanske för tidigt att fastslå, men mycket talar för att uppgången kommer lika snabbt och överraskande som den i regel alltid gör i fastighetsbranschen.

Samtidigt är det värt att påminna om att vi befinner oss mitt i en lågkonjunktur som fortsatt kommer att drabba många fastighetsägare i form av till exempel lägre hyresintäkter och fler vakanser, fortsatt trög finansieringsmarknad, en nästan avstannad produktion av nya bostäder och varsel. Det geopolitiska läget gör också marknaden mer oförutsägbar.

Men för den investerare som tror på en något bättre morgondag och kan hoppa på tåget, och därmed dra nytta av de särskilda omständigheter som kännetecknar den svenska fastighetsmarknaden just nu finns ovanligt goda möjligheter att göra bra affärer.