FV-Expert: Juridik

Vad kostar det att säga upp en lokalhyresgäst?

I samarbete med AG Advokat

Du som fastighetsägare behöver ha godtagbara skäl för att säga upp en hyresgäst. Föreligger inte sådana skäl kan det bli mycket kostsamt att bli av med en hyresgäst. I denna artikel redogör vi för vad som utgör godtagbara skäl, hyresvärdens skadeståndsskyldighet vid obefogad uppsägning och hur ett sådant belopp fastställs.

Godtagbara skäl vid uppsägning och hyresvärdens skadeståndsskyldighet

En lokalhyresgäst har ett indirekt besittningsskydd om hyresförhållandet har varat i mer än nio månader i följd. Det innebär att om hyresvärden säger upp hyresavtalet för avflyttning har hyresgästen inte någon rätt att stanna kvar i lokalen. Hyresgästen kan i stället i vissa fall vara berättigad ersättning för den skada som uppkommer till följd av hyresavtalets upphörande.

Besittningsskyddet är utformat för att skydda hyresgästen från ogrundade uppsägningar. Men vad händer om fastighetsägare inte har råd att säga upp sina hyresgäster? Förväntas fastighetsägare budgetera för att kunna flytta på befintliga hyresgäster vid hyrestidens utgång? En rättsutveckling mot högre ersättningar skulle kunna innebära att hyresgästen får ett alltför starkt skydd.

Hyreslagen är visserligen en skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen men rätten till skadestånd gäller inte i alla situationer. Hyresvärden kan ha ett berättigat intresse av att i vissa fall få ett hyresavtal att upphöra. Skadeståndsrätten kan därför upphävas om hyresvärden har godtagbara skäl för att säga upp hyresavtalet. Så är fallet om det föreligger en s.k. besittningsbrytande grund, vilket bland annat kan vara om byggnaden ska rivas eller genomgå en större ombyggnation och hyresvärden erbjuder hyresgästen en godtagbar ersättningslokal eller om hyresvärden anses ha befogad anledning att upplösa hyresförhållandet (den s.k. generalklausulen).

Vad som utgör befogad anledning kan till exempel vara om hyresvärden vill hyra ut lokalen för ett annat ändamål än vad den befintliga hyresgästen bedriver eller om hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalen. Föreligger befogad anledning sker en avvägning mellan hyresvärdens sakliga skäl för uppsägningen och hyresgästens intresse av att behålla lokalen. Endast om intresseavvägningen faller ut till hyresgästens fördel har denne rätt till ersättning.

Hur fastställs skadeståndets storlek?

Saknar hyresvärden godtagbara skäl för hyresavtalets upphörande ska skadeståndet täcka hela den ekonomiska skada som hyresgästen förorsakas till följd av uppsägningen. Hyresgästen ska alltså försättas i samma ekonomiska läge som om uppsägningen inte hade ägt rum.

De kostnader som i regel betraktas som ersättningsberättigade är flyttkostnader, värdeminskning av hyresgästens egendom, förlorat värde av investeringar och förbättringar som hyresgästen har bekostat samt skada på grund av hinder eller intrång i verksamheten (s.k. rörelseskada). Rörelseskada är det som i de flesta fall medför höga ersättningsbelopp. En ersättning för detta blir typiskt sett aktuell i två situationer; om hyresgästen verksamhet måste läggas ner eller när möjligheterna att driva verksamheten vidare försvåras av en flytt. Hyresvärdens ersättningsskyldighet grundas på allmänna skadeståndsrättsliga principer om vad som utgör en ersättningsberättigad skada. Principerna medför även krav på bland annat orsakssamband och att hyresgästen är skyldig att begränsa sin skada.

Det ska härvid noteras att hyresgästen alltid har rätt till en minimiersättning motsvarande minst en årshyra för lokalen, oavsett den skada som hyresgästen lider. Regeln strider visserligen mot allmänna skadeståndsrättsliga principer som anger att endast påvisad ekonomisk skada är ersättningsgill. Det ansågs emellertid nödvändigt att införa en minimiersättning i syfte att motverka obefogad förlängningsvägran från hyresvärdens sida.

Om hyresgästen tvingas lägga ner sin verksamhet till följd av uppsägningen har hyresgästen rätt till ersättning motsvarande verksamhetens värde och om den drivs vidare under nya former ska hyresgästen ersättas för en värdeminskning. Det finns flertalet värderingsmetoder för att beräkna en verksamhets värde. Vanligtvis används två metoder, vilka är avkastningsvärdemetoden och marknadsvärdemetoden. Avkastningsvärdemetoden innebär att värdet beräknas med hänsyn till företagets vinstkapacitet, innebärandes att verksamhetens värde är summan av samtliga framtida årsvinster vid en potentiell fortsatt drift av verksamheten omräknat till nuvärde. Marknadsvärdemetoden innebär att värdet baseras på det pris som skulle erhållas vid en potentiell försäljning av verksamheten. Metoderna kan ge olika resultat och hyresgästen har rätt att åberopa den värderingsmetod som ger högst ersättning. Genom praxis har det fastställts att ett utlåtande från en erfaren värderingsman har ett starkt bevisvärde i värderingshänseende, varför det rekommenderas att fastighetsägare anlitar en egen värderingsman för fastställandet av värdet av den verksamhet som är föremål för prövning.

Ett avslutande medskick

Du som fastighetsägare har möjlighet att avtala bort det indirekta besittningsskyddet. För att ett sådant avstående av besittningsskyddet ska vara tillämpbart måste ett antal förutsättningar vara uppfyllda. I vissa situationer krävs till exempel godkännande från hyresnämnden. Vid en giltig överenskommelse om avstående från besittningsskyddet är hyresvärden inte skyldig att utge ersättning till hyresgästen med anledning av uppsägningen.

Denna artikel innehåller endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Vår rekommendation är att ni söker juridiskt biträde i de frågor som behandlas i denna artikel.

Annons

Fler FV-Expert

FV-Expert: Energi

Tre smarta och hållbara energitips

I samarbete med E.ON
Krav på hållbarhet och behovet av effektiva energilösningar ökar ständigt. Varierande elpriser skapar dessutom oro och oförutsägbarhet. När marknaden snabbt ...

FV-Expert: Hållbarhet

Att inkludera hållbarhet i alla led

I samarbete med Forsen
Vi är alla smärtsamt medvetna om att bygg- och anläggningssektorn står för en femtedel av Sveriges klimatpåverkan och att det ...

FV-Expert: Hållbarhet

Klimatanpassning – en bra affär?

I samarbete med Pattern Geographic

Klimatrelaterade risker är inte längre en avlägsen fara utan en högst påtaglig verklighet – men också en affärsmöjlighet.

FV-Expert: Juridik

Att vara passiv i ett avtal kan bli dyrt – så bör du agera

I samarbete med AG Advokat

Kan en hyresvärd som missat att höja hyran enligt en indexklausul förlora rätten att i efterhand kräva in hyran? Kan …

FV-Expert: Skatt

Skadlig skatteeffekt på fossilfri elproduktion

I samarbete med Svalner
Näringslivet och politikerna är alla överens – mer el behövs för att klara klimatomställning och elektrifieringen. Att då, som Skatteverket ...

FV-Expert: Fastighetsutveckling

Nå framgång genom att sätta rätt mål

I samarbete med RED Management
Fastighetsutveckling innebär att navigera i en värld av risker och möjligheter. Många projekt fastnar i en försiktighetsstrategi, där besluten styrs ...

FV-Expert: Skatt

AFT 2025 – en utmaning och möjlighet!

I samarbete med Apex Allians
Nu gäller det att agera. Se till att inte få en felaktig och för hög kostnad.

FV-Expert: Värdering

Räkna med rekord på bostäder inom kort

I samarbete med Novier
Ännu har vi inte sett några transaktioner på nyproducerade bostadsfastigheter med de nya presumtionshyrorna efter Svea hovrätts dom 2022. Det ...

FV-Expert: Förvaltning

Lågkonjunkturen utmanar affärsmodeller

I samarbete med Novier
När fastighetsägarna pressas av dyrare finansiering och vikande intäkter så växer intresset för en mer kostnadseffektiv förvaltning. Allt fler fastighetsägare ...

FV-Expert: Värdering

AI:s potential att revolutionera fastighetsvärdering

I samarbete med Värderingsdata

AI:s påverkan på fastighetsbranschen är betydande och spännande. Automatiserade modeller gör värderingsprocessen snabbare och enklare, vilket frigör tid för värderare att fokusera på mer komplexa uppgifter.

FV-Expert: Juridik

Nya arbetsmiljöregler påverkar många

I samarbete med AG Advokat
Som ni vet förekommer det tyvärr inom byggbranschen fortfarande många arbetsolyckor, och ibland med dödlig utgång. Branden på Liseberg i ...

FV-Expert: Hållbarhet

Att säkerställa hållbar Fastighetsutveckling och Taxonomilinjering

I samarbete med RED Management
Att gå över från traditionella, miljömässigt opassande, så kallade bruna fastigheter, till hållbara och gröna alternativ är inte bara en ...

FV-Expert: Uthyrning

Många fastighetsägare missar hållbarhetsaffären

I samarbete med Novier

Hållbarhet omfattar idag alla delar av hyresmarknaden för retail och kontor. Men många fastighetsägare hänger inte med i svängarna och drar på sig onödiga kostnader när marknaden snabbt förändras. Genom bättre planering och flexibilitet skapas fler möjligheter att utveckla nya lönsamma affärer.

FV-Expert: Fastighetsdata

En katalysator för ESG, EU-taxonomin och riskhantering

I samarbete med Fastighetsloggen
I en värld där hållbarhetskrav och miljöansvar formar vårt framtidsscenario, framstår öppen data som en ovärderlig tillgång för fastighetsbranschen. Den ...
Tillbaka till förstasidan