Vad kostar det att säga upp en lokalhyresgäst?

Du som fastighetsägare behöver ha godtagbara skäl för att säga upp en hyresgäst. Föreligger inte sådana skäl kan det bli mycket kostsamt att bli av med en hyresgäst. I denna artikel redogör vi för vad som utgör godtagbara skäl, hyresvärdens skadeståndsskyldighet vid obefogad uppsägning och hur ett sådant belopp fastställs.

Godtagbara skäl vid uppsägning och hyresvärdens skadeståndsskyldighet

En lokalhyresgäst har ett indirekt besittningsskydd om hyresförhållandet har varat i mer än nio månader i följd. Det innebär att om hyresvärden säger upp hyresavtalet för avflyttning har hyresgästen inte någon rätt att stanna kvar i lokalen. Hyresgästen kan i stället i vissa fall vara berättigad ersättning för den skada som uppkommer till följd av hyresavtalets upphörande.

Besittningsskyddet är utformat för att skydda hyresgästen från ogrundade uppsägningar. Men vad händer om fastighetsägare inte har råd att säga upp sina hyresgäster? Förväntas fastighetsägare budgetera för att kunna flytta på befintliga hyresgäster vid hyrestidens utgång? En rättsutveckling mot högre ersättningar skulle kunna innebära att hyresgästen får ett alltför starkt skydd.

Hyreslagen är visserligen en skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen men rätten till skadestånd gäller inte i alla situationer. Hyresvärden kan ha ett berättigat intresse av att i vissa fall få ett hyresavtal att upphöra. Skadeståndsrätten kan därför upphävas om hyresvärden har godtagbara skäl för att säga upp hyresavtalet. Så är fallet om det föreligger en s.k. besittningsbrytande grund, vilket bland annat kan vara om byggnaden ska rivas eller genomgå en större ombyggnation och hyresvärden erbjuder hyresgästen en godtagbar ersättningslokal eller om hyresvärden anses ha befogad anledning att upplösa hyresförhållandet (den s.k. generalklausulen).

Vad som utgör befogad anledning kan till exempel vara om hyresvärden vill hyra ut lokalen för ett annat ändamål än vad den befintliga hyresgästen bedriver eller om hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalen. Föreligger befogad anledning sker en avvägning mellan hyresvärdens sakliga skäl för uppsägningen och hyresgästens intresse av att behålla lokalen. Endast om intresseavvägningen faller ut till hyresgästens fördel har denne rätt till ersättning.

Hur fastställs skadeståndets storlek?

Saknar hyresvärden godtagbara skäl för hyresavtalets upphörande ska skadeståndet täcka hela den ekonomiska skada som hyresgästen förorsakas till följd av uppsägningen. Hyresgästen ska alltså försättas i samma ekonomiska läge som om uppsägningen inte hade ägt rum.

De kostnader som i regel betraktas som ersättningsberättigade är flyttkostnader, värdeminskning av hyresgästens egendom, förlorat värde av investeringar och förbättringar som hyresgästen har bekostat samt skada på grund av hinder eller intrång i verksamheten (s.k. rörelseskada). Rörelseskada är det som i de flesta fall medför höga ersättningsbelopp. En ersättning för detta blir typiskt sett aktuell i två situationer; om hyresgästen verksamhet måste läggas ner eller när möjligheterna att driva verksamheten vidare försvåras av en flytt. Hyresvärdens ersättningsskyldighet grundas på allmänna skadeståndsrättsliga principer om vad som utgör en ersättningsberättigad skada. Principerna medför även krav på bland annat orsakssamband och att hyresgästen är skyldig att begränsa sin skada.

Det ska härvid noteras att hyresgästen alltid har rätt till en minimiersättning motsvarande minst en årshyra för lokalen, oavsett den skada som hyresgästen lider. Regeln strider visserligen mot allmänna skadeståndsrättsliga principer som anger att endast påvisad ekonomisk skada är ersättningsgill. Det ansågs emellertid nödvändigt att införa en minimiersättning i syfte att motverka obefogad förlängningsvägran från hyresvärdens sida.

Om hyresgästen tvingas lägga ner sin verksamhet till följd av uppsägningen har hyresgästen rätt till ersättning motsvarande verksamhetens värde och om den drivs vidare under nya former ska hyresgästen ersättas för en värdeminskning. Det finns flertalet värderingsmetoder för att beräkna en verksamhets värde. Vanligtvis används två metoder, vilka är avkastningsvärdemetoden och marknadsvärdemetoden. Avkastningsvärdemetoden innebär att värdet beräknas med hänsyn till företagets vinstkapacitet, innebärandes att verksamhetens värde är summan av samtliga framtida årsvinster vid en potentiell fortsatt drift av verksamheten omräknat till nuvärde. Marknadsvärdemetoden innebär att värdet baseras på det pris som skulle erhållas vid en potentiell försäljning av verksamheten. Metoderna kan ge olika resultat och hyresgästen har rätt att åberopa den värderingsmetod som ger högst ersättning. Genom praxis har det fastställts att ett utlåtande från en erfaren värderingsman har ett starkt bevisvärde i värderingshänseende, varför det rekommenderas att fastighetsägare anlitar en egen värderingsman för fastställandet av värdet av den verksamhet som är föremål för prövning.

Ett avslutande medskick

Du som fastighetsägare har möjlighet att avtala bort det indirekta besittningsskyddet. För att ett sådant avstående av besittningsskyddet ska vara tillämpbart måste ett antal förutsättningar vara uppfyllda. I vissa situationer krävs till exempel godkännande från hyresnämnden. Vid en giltig överenskommelse om avstående från besittningsskyddet är hyresvärden inte skyldig att utge ersättning till hyresgästen med anledning av uppsägningen.

Denna artikel innehåller endast allmän information som lämnas i informationssyfte. Vår rekommendation är att ni söker juridiskt biträde i de frågor som behandlas i denna artikel.