Utländska direktinvesteringar i fastigheter

Kärt barn har många namn. Lagen (2023:560) om granskning av utländska direktinvesteringar (härefter ”UDI-lagen”) trädde i kraft den 1 december 2023. Lagens syfte är lättfattligt och vällovligt. Att hindra utländska direktinvesteringar i svensk skyddsvärd verksamhet som kan inverka skadligt på Sveriges säkerhet, allmän ordning eller allmän säkerhet. Lagens närmare tillämpning är däremot mer oklar.

Lagen innebär svensk implementering av en EU-förordning från 2019. Något förenklat tar begreppet utländska direktinvesteringar sikte på investeringar som görs av investerare som direkt eller indirekt kontrolleras av en aktör utanför EU. Med skyddsvärd verksamhet avses en rad olika verksamheter så som samhällsviktig verksamhet, säkerhetskänslig verksamhet eller verksamhet som behandlar känsliga personuppgifter. Vägledning för vad som kan utgöra samhällsviktig verksamhet finns för närvarande i föreskrifter från Myndigheten för samhällsskydd och beredskap (MSB).

Myndighet för granskningen enligt UDI-lagen är Inspektionen för strategiska produkter (ISP). Alla som avser att investera i skyddsvärd verksamhet är skyldiga att på förhand anmäla investeringen till ISP.

Det gäller även investerare med säte i Sverige och EU, det vill säga oavsett om det är formellt är fråga om en ”utländsk direktinvestering” eller inte. Anmälan kan göras elektroniskt i ISP:s portal ”Kundwebben” eller med blanketter framtagna av ISP.

När en köpare förvärvar aktierna i ett fastighetsägande bolag föreligger därför alltid anmälningsplikt för förvärvaren, i egenskap av investerare, om målbolaget bedriver skyddsvärd verksamhet. Målbolaget måste upplysa förvararen om anmälningsplikten. Anmälningsförfarandet enligt UDI-lagen påminner om det som gäller enligt konkurrenslagen. Kriterierna för granskningen är dock annorlunda. Det är inte heller möjligt att få förhandsbesked för en planerad transaktion.

ISP ska inom 25 arbetsdagar från komplett anmälan, antingen lämna anmälan utan åtgärd, eller inleda granskning. Om granskningsfasen inleds ska ISP inom tre månader (sex månader vid särskilda skäl) besluta att antingen godkänna eller förbjuda förvärvet. Endast om anmälan lämnas utan åtgärd eller godkänns får förvärvet genomföras. Om förvärvet förbjuds innebär det att överlåtelseavtalet blir ogiltigt. Överträdelse av UDI-lagen kan också medföra sanktionsavgift för investeraren med betydande belopp, upp till 100 000 000 kr.

Parterna i en fastighetstransaktion har därmed ytterligare ett regelverk att förhålla sig till och bör noga analysera om målbolaget bedriver ”skyddsvärd verksamhet” i UDI-lagens mening samt om förvärvet ska anmälas och granskas enligt denna lag. Det kan till exempel gälla samhällsfastigheter och/eller affärer med statliga myndigheter. Många transaktioner kommer antagligen behöva anmälas till ISP och parterna behöver i sådana fall ta höjd för att affärens fullgörande behöver villkoras av anmälan till ISP och att myndigheten antingen lämnar anmälan utan åtgärd eller godkänner förvärvet.