Det blir allt vanligare att större fastighetsägare tar helhetsgrepp på ett område genom att samla delar av sitt bestånd dit. Strategin ger många skalfördelar och bidrar både till ökat driftnetto och ökat värde på fastigheterna.

Fastighetsmarknaden i Sverige är hetare än på länge och ”yieldgapet” mellan bästa läge och sekundära fastigheter pressas alltmer ihop. Majoriteten av de fastigheter som byter ägare i dag återfinns i sekundära lägen. Det gör det extra viktigt att ha bra rådgivare och göra rätt analyser inför ett förvärv ‒ men också att bedöma alternativa exitstrategier då förutsättningarna kan vara annorlunda vid det tillfället.

Den positiva marknaden ger även ett bra tillfälle för den som vill passa på att omstrukturera sin portfölj. Det kan handla om att synliggöra styrkor och svagheter och med hjälp av detta koncentrera innehavet till utvalda segment eller orter.

Helhetstänk tydlig trend
En tydlig trend i dag är att större fastighetsägare har ett helhetstänk och gärna arbetar med stadsutveckling av ett område genom att söka dominans på en eller flera delmarknader. Exempel är Fabeges satsning i Arenastaden i Solna och Atrium Ljungbergs utveckling av Sickla i Nacka.

Som enskilt största fastighetsägare ges större möjlighet att utveckla delmarknaden på bästa vis med kompletterande verksamheter. Det kan handla om att skapa bra utbud av kommersiell och offentlig service men också om trevliga grönområden och mötesplatser med bra belysning som bidrar till ett levande område dygnet runt. Att vara störst ger också en starkare position som huvudsamtalspart i kontakter med kommunen.

Närmare hyresgästen
Att ha ett samlat bestånd och vara dominerande fastighetsägare inom ett område medför skalfördelar som kan innebära en mer kostnadseffektiv förvaltning. Den stora positiva effekten finns dock på intäktssidan.
Hyresgäster med förändrade lokalbehov söker i de flesta fall nya lokaler i sitt närområde. Genom att vara nära hyresgästerna kan man i ett tidigt skede notera deras ändrade lokalbehov ‒ som dominerande fastighetsägare har du större möjlighet att erbjuda nya lokaler i samma område inom det egna beståndet. Sammantaget leder det till lägre drift-och underhållskostnader, lägre vakanser och högre intäkter och således högre driftnetton.
För börsnoterade bolag innebär det också att man visar en tydlig affärsidé och bolaget blir mer lättanalyserat, vilket kan ha en positiv inverkan på börskursen.

Ulrika Lindmark
Head of Valuation & Advisory, Newsec