Tycka bostadsbrist trist

Att det råder brist på bostäder i Stockholm kan inte ha undgått någon. Och att det är ett stort problem för alla som på olika sätt står utanför bostadsmarknaden är också uppenbart, oavsett om det innebär att de tvingas bo kvar hos sina föräldrar, kastas mellan tillfälliga andrahandsboenden eller helt enkelt inte kan flytta till Stockholm. På sikt är detta något som hotar att hämma Stockholms utveckling. Därför berör det alla oss som bor och verkar i Stockholm, inte minst oss som arbetar i fastighetsbranschen. Däremot går meningarna starkt isär när det gäller orsakerna till bostadsbristen och hur problemet skall lösas.

I ena ringhörnan samlas de som förklarar bostadsbristen med att det är för dyrt att bygga. Genom mer effektiva byggmetoder, kanske förstärkt med lite välmenta subventioner, skulle bostadsbristen gå att lösa. Höga byggkostnader kan förstås vara en bidragande anledning, orsakade av en kombination av övernitiskt regelverk och bristfällig konkurrens, men rimligen inte hela förklaringen. På en fungerande marknad uppstår inte brist, hur dyr den efterfrågade varan än är att tillverka. Nytt utbud tillkommer tills jämvikten på marknaden återuppstår.

Bristen på billiga bostäder går inte att lösa enbart genom att ”bygga billigt”. Det går inte att fylla på underifrån. Hur billigt/enkelt man än bygger, under rådande byggnadsnormer, så kommer det att hålla mycket högre klass än miljonprogrammet. Däremot går det genom att öka utbudet generellt att öka tillgången på billiga bostäder, eftersom det skapar en flyttkedja som frigör bostäder längre ned i kedjan.

Det andra lägret framhärdar att källan till bostadsbristen är bruksvärdessystemet, eller snarare hur det tillämpas i bland annat Stockholm. Det faktum att bruksvärdeshyran understiger den hyra man på en fri marknad skulle kunna uppnå gör att utveckling av bostadsrätter och ägarlägenheter är mer lönsam än utveckling av hyresrätter i attraktiva lägen. Problemet i Stockholm är att tillgången på byggbar, planlagd mark är starkt begränsad, vilket gör att bostadsrättsutveckling i hög grad tränger ut hyresrättsutveckling. Priset på byggrätter blir helt enkelt så högt att det inte lönar sig att utveckla hyresrätter. Undantaget är vissa lägen, där det för närvarande inte lönar sig att utveckla bostadsrätter, men där efterfrågan på hyresrätter är tillräckligt stark för att motivera en sådan investering. I synnerhet i dessa tider av finansiell oro och svag efterfrågan på bostadsrätter har det blivit ett attraktivt alternativ för att få snurr på byggverksamheten och avkastning på byggbar mark. Hyresregleringarna omöjliggör alltså inte nyproduktion av hyresrätter, men de begränsar den kraftigt i synnerhet i attraktiva lägen.

Att avskaffa hyresregleringarna helt verkar det finnas en stark politisk låsning kring. För stora, viktiga väljargrupper skulle det innebära kraftiga hyreshöjningar. Vinsterna är mer diffusa. Det är svårt att uppskatta hur många lägenheter som skulle frigöras till följd av att bostäder inte skulle ”överkonsumeras”. Tänk här på änkan som bor kvar i en sexrummare på Östermalm fastän hon skulle klara sig utmärkt med en trea. Om hyran var marknadsmässig skulle hon sannolikt inte tycka att det vore värt kostnaden att bo kvar och följaktligen flytta till en mindre, mer ändamålsenlig lägenhet. Men den politiska låsningen kring marknadshyror betyder inte att det inte går att göra något åt situationen på hyresmarknaden.

Ett första steg har tagits av regeringen genom att tillåta andrahandsuthyrning av egen bostad (ej hyresrätter) till en hyra som täcker kostnaderna, inklusive kapitalkostnad om för närvarande 4 procent av bostadens marknadsvärde. Det positiva med reformen är, utöver att det är rimligt att två jämbördiga parter någorlunda fritt skall kunna avtala om villkoren, är att det tillför ett utbud av bostäder till hyresmarknaden, som annars ägarna inte skulle finna lönt att hyra ut. Men det behövs mer långtgående åtgärder för att komma till rätta med bostadsbristen och i synnerhet avsaknaden av en fungerande hyresmarknad i storstäderna.

En tilltalande lösning skulle vara att införa ett system liknande det i Danmark. Där avskaffades reglerad hyressättning i början av nittiotalet, men enbart för nyproducerade hyreslägenheter. Idag, tjugo år senare, finns i Köpenhamn en livaktig och väl fungerande hyresmarknad. Hyresnivåerna ligger på en nivå som ungefär motsvarar hyrorna för nyproducerade hyresrätter i Stockholm, så det finns inte fog för skrämselpropaganda om ockerhyror. Det är svårt att se vem förloraren på ett sådant system skulle vara, förutom vissa intresseorganisationer som skulle tappa i betydelse.

I tillägg till det skulle det gå att lätta på regelverket, i synnerhet kring student- och ungdomslägenheter, vilket skulle stimulera nyproduktion av dessa prioriterade boendeformer. Exempelvis omöjliggör de hårda bullerkraven produktion av enkelsidiga lägenheter i lägen där det annars skulle vara ekonomiskt möjligt att bygga studentlägenheter. Stockholm skulle också kunna bli, och borde bli, djärvare när det gäller att tillåta högre och tätare, mer stadslik, bebyggelse. Stenstaden är bevisligen en väldigt populär boendemiljö.