Hur länge kan vi köra vårt eget race?

När detta publiceras är en stor del av den europeiska fastighetsmarknaden på väg till MIPIM. Förutom att det är ett av årets största cocktailpartyn alla kategorier, är det ett bra tillfälle att kalibrera sin marknadsuppfattning mot sina europeiska kollegor.

Jag tror att en upptäckt för många svenska deltagare kommer vara hur annorlunda sinnesstämningen är i flertalet andra länder. Sverige har, tillsammans med ett fåtal andra länder, på många plan utvecklats långt mer positivt än resten av Europa. Fastighetsmarknaden är inget undantag.

Den svenska fastighetsmarknaden är följaktligen het igen, men denna gång främst drivet av inhemska köpare. En starkt bidragande orsak är att många pensionsfonder ökar sin allokering till fastigheter. Det sker dels genom ökning av direktägda innehav, dels genom nystartade hel- eller delägda fastighetsbolag och -fonder. Välkända exempel på det är Roxanne, Hemsö, Hemfosa, Dombron och Willhem, men även SPP:s stora allokering till NREP:s senaste fond. En del privata fastighetsägare har börjat röra på sig också, men där är bilden mer splittrad.

Det som sker är en form av decoupling. Utvecklingen i Sverige hänger inte riktigt ihop med vad som händer i omvärlden. Samma sak har sedan ett par år tillbaka hänt på den svenska privatbostadsmarknaden, vilket fött en ny debatt om en svensk bostadsbubbla. Svenska bostadspriser har utvecklats stick i stäv mot utvecklingen i omvärlden. Det är möjligt att samma sak är på väg att hända på den kommersiella fastighetsmarknaden. Om det är motiverat eller inte, det är en annan fråga.

Det vi sett de senaste 18 månaderna är effekten av att nytt, ”billigt” eget kapital kommit till den svenska fastighetsmarknaden. Samtidigt har faktiskt villkoren vid nyutlåning sakta men säkert blivit mer gynnsamma, vilket spätt på utvecklingen. Men faktum kvarstår att stora delar av fastighetsmarknaden, och här är Sverige inget undantag, är kraftigt överbelånad. Insikten om sårbarheten i systemet har initierat en process som kommer att leda till väsentligt lägre belåningsnivåer i framtiden. Och den processen, deleveraging som beskrevs av Dag Klerfeldt i förra veckans krönika, har bara påbörjats. Det innebär med största sannolikhet att mängden lån till den kommersiella fastighetssektorn kommer att minska över de närmaste fem eller kanske till och med tio åren. Det är tveksamt om det annat än på kort sikt kommer att kunna uppvägas av nytillskott av eget kapital.

Den starka trenden på den svenska marknaden kan trots allt mycket väl fortsätta ett tag till, men i exempelvis Storbritannien har uppgången redan mattats av. Bristen på lånekapital har hunnit ikapp. Sverige är förvisso väl positionerat, med i sammanhanget sunda finanser och en konkurrenskraftig exportindustri. Men frågan är hur långt från den europeiska flocken Sverige och ett fåtal andra starka ekonomier kan röra sig. Jag tror att kraften just nu är så stor att det kan pågå ett tag till, men på ett par års sikt kommer glappet mot omvärlden att ha blivit så stort att en rekyl är oundviklig. Om inte omvärlden hinner ikapp vill säga, men det är för tillfället svårt att se.

Själv missar jag dessvärre MIPIM i år och därmed denna typ av intressanta diskussioner. Men ni som åker dit, passa på att prata med kollegor från andra länder också. Nog för att nätverkandet med era svenska kollegor är värdefullt, men det är inte så ofta möjligheten finns att få en så god känsla för sinnesstämningen på andra marknader.