Varför är det viktigt med transparens?
Sverige har hittills lyckats bra med att attrahera internationella investerare och institutionellt kapital till fastighetsmarknaden. En av konkurrensfördelarna har varit öppenhet och tillgänglighet på information om fastighetsmarknaden. Enligt transparensindex 2010 från Jones Lang LaSalle rankas Sverige som två i Europa. Mätt i transaktionsvolymen år 2010 rankas Sverige, trots sin ringa storlek, som nummer fyra i Europa efter Storbritannien, Tyskland och Frankrike.
Vad innebär transparens? Transparens är lika med insyn, dvs att verksamheten kan genomskinas och inte döljer något. Inom näringslivet används begreppet transparens som ett mått på ett företags öppenhet gentemot olika externa intressenter. Ett exempel på arbete med att öka insynen i företag är utveckling av ekonomiska redovisningsprinciper som det internationella standarderna i IFRS, vilka definierar vilken information som ska ingå i ekonomisk rapportering och därmed bidra till att öka jämförbarheten.
Går det att kombinera marknad och transparens? Det är en förutsättning för att institutionella långsiktiga investerare skall våga agera. Brist på information ger osäkerhet som påverkar prissättningen – ökar riskpåslaget – det vill säga sänker priserna. En transparent marknad, det vill säga en likvid marknad med öppen information om priser och villkor, ger en mer effektiv prissättning. Givetvis kan enskilda aktörer i spelet på en marknad kortsiktigt vinna fördelar av att hemlighålla viss information för motparten, till exempel om vakanser och tecknade hyror, men öppenhet och ärlighet brukar oftast leda till bättre relationer och därmed öka resultatet på sikt. Transparens är enligt min mening förenligt med marknadsekonomi med professionella aktörer. I marknader och länder med låg transparens gynnas fastighetsskojare och kortsiktiga aktörer. Därför är transparens något som bör eftersträvas i Sverige.
Vad gör en fastighetsmarknad transparent? Ett av kriterierna enligt transparensindex från Jones Lang LaSalle att det existerar avkastningsmätning och benchmarking av fastighetsportföljer av den typ IPD utför. Avkastningsmätningen ska vara tillförlitlig, vilket fordrar hög anslutning och tilltro till fastighetsvärderingar. Bra värderingar kräver i sin tur öppenhet om transaktioner på fastighets- och hyresmarknaden. Men utvecklingen i Sverige har, i motsats till i andra länder, gått bakåt på senare år. Genom skattereglernas styrning till bolagsaffärer har den svenska fastighetsmarknaden på senare år blivit allt mindre transparent. Bolagsaffärer är svårare att genomlysa och informationen är svårtillgänglig. Det är också att beklaga att Sverige, när det gäller täckningen för fastighetsindex, numera är sämst av alla i Norden och hör till bottenskiktet i Europa. Vi riskerar därmed att Sverige, som har rankats bland de högsta vad gäller transparens på marknaden och attraktivitet för investeringar, kan falla i skalan.
Hur kan vi göra den svenska fastighetsmarknaden mer transparent? Genom mer systematisk insamling av information om hyres- och fastighetsmarknaden och genom att skapa gemensamma definitioner och standarder för mätning. Ett gott exempel på ett utökat fruktbart samarbete mellan fastighetskonsulter för att öka transparensen finns i Frankrike. Istället för att alla jagar efter samma transaktionsdata har man valt att samarbeta och skapa en gemensam databas – Immostat – för hyror och priser. Det ger bättre kvalitet, större underlag, mer tid över för att analysera informationen och i slutändan bidrar det större tilltro till fastighetsvärderingar.
