Islossning på lånemarknaden

Linus Ericsson är VD vid AGL och har cirka 20 års erfarenhet från finansmarknaden. Han har tidigare arbetat som förvaltare på valuta- och räntemarknaden, risk manager för Stockholms stad och som konsult för ett norskt analysföretag. Sedan 1997 är han partner i AGL.

När jag lämnade Sverige för att flyga ner till MIPIM så gick det att se ut över ett vintrigt Nordeuropa där till och med Öresund var i stor sett igenfruset. Många deltagare råkade ut för problem i anslutningar till mellanlandningar och kom ner till Cannes rejält försenade och tomhänta utan bagage. Riktigt så illa är faktiskt inte klimatet för fastighetsfinansieringar. Allt färre kommer tomhänta från ett besök på banken. Vi såg redan under slutet av förra året en klar förbättring och nu ser att trenden bekräftas. Det går faktiskt att tala om en viss islossning för fastighetsfinansieringar.

Både banker och fastighetsbolag är påtagligt optimistiska. De större och för bankerna mest intressanta fastighetsbolagen är flitigt uppvaktade av banker som vill göra affärer med dem. Mest av allt vill bankerna göra traditionella fastighetslån i kombination med obligationer eller andra typer instrument för att resa kapital. Problemställningen att hitta finansiering är dock fortfarande högt upp på agendan för en stor skara fastighetsbolag. Klimatet är fortsatt bistert vad gäller utvecklingsprojekt, byggnadskreditiv och för alla de bolag som inte riktigt ryms inom bankernas relativt snäva definition av intressanta kunder. Tillgång till finansiering är en uppenbar konkurrensfördel för alla fastighetsbolag. Särskilt tydligt blir det vid förvärv där många investerare har svårt att tillräckligt snabbt få fram besked om finansiering.

Under MIPIM var jag och lyssnade på ett föredrag där Evidens analys av argument för och emot en bostadsbubbla presenterades. Det är utan tvekan en bra rapport där det radas upp goda argument varför ökningen av hushållens skuldkvot inte behöver vara ett problem. Som jag skrev i min krönika för snart ett år sedan är även jag av den uppfattningen. Slutsatsen är dels att Riksbanken skulle kunna sänka styrräntan och dels att bolånetaket är onödigt och faktiskt skadligt. Frågan är hur stor påverkan detta har på fastighetsbolag. Bolånetaket har med all säkerhet en påverkan på stora delar av bostadsmarknaden och har drabbat nyproduktionen av både villor och bostadsrätter. Vad gäller räntenivån kan det mycket väl vara hushållens skuldsättningsgrad som gör att vi idag har en styrränta på 1,0 procent istället för 0,5 procent. Frågan är dock om en sänkning skulle göra så stor skillnad. Vad gäller den totala lånekostnaden är bankernas finansieringskostnad och påslag efter den nya bankregleringen av betydligt större betydelse. Även här finns dock ljuspunkter. Bospreaden, dvs skillnaden mellan bostadsobligationer och statsobligationer, har faktiskt sedan i somras mer än halverats. En återgång till situationen före bankkrisen är dock utesluten. Den nya bankregleringen ger utan tvekan permanent förändrade förutsättningar. Nedgången i bostadsspreaden har än så länge inte återspeglats i lägre marginaler och låneavtalen fortsätter att utvecklas mot att bli allt mer långivarvänliga.

Ett av de kanske mer besvärande orosmolnen vad gäller fastighetsfinansieringar är utvecklingen på derivatmarknaden. Jag har tidigare varnat för effekterna av att derivatmarknaden regleras hårdare och nu är det en realitet. Ur ett samhällsperspektiv finns det säkert behov av reglering men konsekvenserna för bankernas kunder blir ofta varken logiska eller önskade. När derivatinstrument blir dyrare och mer svåråtkomliga betyder det att företag tvingas ta onödiga risker.

Vad behövs för att den islossning som börjat ska fortsätta? Bankerna behöver uppenbarligen ytterligare tid på sig för att anpassa verksamheten efter nya förutsättningar. En välfungerande marknad för såväl säkerställda som icke säkerställda fastighetsobligationer, där livbolag och andra större institutionella investerare är aktiva känns i detta sammanhang som ett än mer efterlängtat tillskott på den svenska finansmarknaden. Avslutningsvis vill jag passa på att slå ett slag för att bankerna borde sänka avkastningskraven. Den lägre risknivån i banksystemet som blir resultatet av bankregleringen borde leda till nedjusterade avkastningskrav i bankerna. I princip samma affärsverksamhet kräver numera ungefär dubbelt så mycket kapital, vilket uttryckt på ett annat sätt innebär att varje krona i eget kapital nu är utsatt för hälften så mycket risk. Lägre avkastningskrav är därmed en logisk konsekvens som skulle bidra till lägre marginaler på så väl lån som derivatinstrument. Förändringen kommer självklart inte av sig själv men så snart konkurrensen hårdnar finns det utrymme att göra förändringen.