Wallenstam köper bostäder i Bergsjön
Wallenstam förvärvade i mitten av augusti tre tomträtter och en fastighet på Stjärnbildsgatan i Bergsjön i Göteborg. Beståndet som tidigare ägdes av Landic Investment, består enligt uppgift från köparen av 15 978 kvadratmeter bostäder och 120 kvadratmeter lokaler.
Bostäderna är belägna på Stjärnbildsgatan 70–96, 98–122 och 124–150 och består av fem öppna gårdshus samt ett längre radhus. Samtliga är i två till fyra plan ovan mark. Den enda lokalen om 120 kvadratmeter består av en mindre närbutik belägen i mitten av området.
Enligt pressmeddelande från köparen uppgick köpeskillingen i affären till 89 miljoner kronor, motsvarande 5 500 kronor per kvadratmeter, vilket är 5 miljoner kronor mer än vad Landic förvärvade beståndet för i mitten av 2004.
Då var säljaren ett konkursbo efter att den dåvarande bostadsrättsföreningen hade gått i konkurs. Dessförinnan hade beståndet ägts av ytterligare en bostadsrättsförening som enligt uppgifter också ska ha gått i konkurs 1997.
Beståndet renoverades i omgångar på 1980-talet av den dåvarande ägaren Bostads AB Poseidon, som genom AB Göteborgshem köpte tomträtterna 1969. Beståndet såldes sedermera till en bostadsrättsförening 1988.
Under tiden som bostadsrättsföreningarna ägde beståndet gjordes en del ombyggnationer/renoveringar av de dåvarande bostadsrättsinnehavarna vilket har gjort att standarden i lägenheterna idag är mycket varierande. Flera lägenheter är mycket slitna och området har krävt regelbunden tillsyn vilket historiskt har genererat relativt höga drift- och underhållskostnader.
Fullt uthyrt, dock med en viss bedömd omflyttningsvakans och givet ett pris om 89 miljoner kronor, bedöms den initiala direktavkastningen ligga på cirka 7 procent. Den bedömda avkastningen baseras på en utgående bostadshyra om 805 kronor per kvadratmeter och en utgående lokalhyra om 475 kronor per kvadratmeter. Drift- och underhållskostnaderna (inkl bedömt långsiktigt underhåll) bedöms till drygt 400 kronor per kvadratmeter exklusive tomträttsavgäld.
Wallenstam som har tidigare erfarenhet från upprustningar av bostäder i miljonprogramsområden bland annat genom sitt köp av ett bestånd i Husby i norra Stockholm år 2004, säger sig ha positiva erfarenheter från det förvärvet och ser en stor utvecklingspotential för området i Bergsjön.
Pernilla Gustavsson
