I finanskrisens kölvatten har det, bland mycket annat, noterats att utländska kapital lämnar landet och att handelsfastigheter i externlägen börjat förknippas med särskilda risker. Ska man därför betrakta det som ”undantaget som bekräftar regeln” när tyska LB immo invest GmbH nyligen förvärvade en externhandelsfastighet? Troligtvis inte. Utländska investerare söker sig åter mot Sverige och bra butiksfastigheter är alltid attraktiva.
Fastigheten ifråga, Krankroken 3, ligger i Västerås och i det expanderande och numera ledande handelsområdet Erikslund. Säljare var Aberdeen Fastighetsfond Sverige. Försäljningen skedde som bolagsaffär med det underliggande fastighetsvärdet om 133,8 miljoner kronor.
Aberdeen förvärvade själva fastigheten 2007 för en köpeskilling om 12,3 miljoner kronor och som då var att betrakta som en industrifastighet. Efter förvärvet har en omfattande omvandling skett till en modern handelsbyggnad vilket även inkluderade en tillbyggnad om cirka 3.000 kvm.
Byggprojektet stod klart i maj 2010. den uthyrbara arean är nu cirka 7.150 kvm. Två hyresgäster fyller lokalerna; Elgiganten Megastore med drygt 5.000 kvm och Ö & B på resterande area. information om hyresvillkor med mera saknas. Analysen får därmed helt baseras på antaganden. Eftersom hyresnivåerna är relativt likartade för denna kategori av objekt torde analysen ändå ge en tämligen god träffbild av nyckeltal med mera. Reservation för felaktigheter måste dock göras.
Typiska hyresvillkor för denna kategori av lokaler i jämförbara städer och med hänsyn tagen även till lokalstorlek, är att hyresnivån normalt ligger inom intervallet
1.150–1.350 kr/kvm. Hyresgästen står då även för kostnader för vär- me, Va, el, fastighetsskatt liksom för fastighetsskötsel och i viss omfatt- ning även underhåll. Fastighetsäga- rens kostnader begränsas därmed oftast till administration, försäkring och visst underhåll. Kontraktstiden är oftast längre än fem år.
Här görs antagandet att aktuell utgående hyresnivå ligger på 1 275 kr/kvm. Fastighetsägarens kostnader bedöms till 75–100 kr/kvm, där det periodiska underhållet motsvarar cirka 40–60 kr/kvm.
Med dessa antaganden som utgångspunkt kan en initial direktavkastning indikeras på nivån 6,3–6,5 procent vilket också i sammanhanget, i princip, kan jämställas med en normaliserad direktavkastning.
P-O Skoog
