Fastighetsvärdena sjunker, det är ingen nyhet. En speciell fastighetskategori har också pekats ut som särskilt känslig, nämligen handelsfastigheter och i synnerhet de som är inrättade för volymhandel och sällanköp.
Förklaringen ligger i att det förväntas en nedgång i handelns omsättning och att vissa branscher står troligtvis inför problem och med betalningssvårigheter och möjligen konkurser som följd. Vem vill köpa sådana fastigheter, frågar sig därför många. Nu har det dock hänt; på Ingelsta externhandelsområde i Norrköping.
Fastigheten Guldet 3 såldes under mars månad genom en bolagsaffär. På fastigheten finns två i praktiken likadana butiksbyggnader – eller ”handelsboxar” som de ofta kallas. Byggnaderna är uppförda 2006 och ligger välexponerat inom handelsområdet. Lokalerna används för försäljning av möbler.
Fastigheten ägdes av Skinngruppen Fastighets AB som själv nyttjade en av lokalerna. Säljaren kommer i fortsättningen att hyra lokalen medan den andra byggnaden hyrs av ett annan möbelhandlare. Köpare är Lebourne Real Estate AB från Göteborg. Bolaget äger sedan tidigare fastigheter i Norrköping.
Det underliggande fastighetsvärdet uppgick vid försäljningen av bolaget till 24 miljoner kronor. Den genomsnittliga köpeskillingen blir 10 345 kronor per kvadratmeter. Inte långt över förmodad nyproduktionskostnad, inklusive mark.
Den utgående hyran ligger i genomsnitt strax under 1 000 kronor per kvadratmeter och med hyresvillkor enligt ”triple net”. Hyresvillkoren är fullt marknadsmässiga. Med en för fastighetsägaren antagen kostnad om 75 kronor per kvadratmeter och år, främst avsättning för kommande periodiskt underhåll, kan en direktavkastning om ca 8,75 procent indikeras. Något periodiskt underhåll är inte aktuellt under flera år.
Frågan är om detta speglar ett värdefall? Ja, tveklöst! När avkastningskraven stod som lägst för cirka 1,5 år tillbaka så torde buden ha hamnat kring 6–6,25 procent. Men om just 8,75 procent är representativt idag är svårare att bedöma och kräver fler transaktioner av liknande objekt innan säkrare slutsatser kan dras.
Fastigheten är välbelägen, har bra och flexibla lokaler och finns i en kommun som bedöms ha en outnyttjad handelspotential så därför torde ett förvärv på denna nivå inte innebära alltför stora risker för köparen.
P-O Skoog
