Köper kontorshus med hyrespotential

Under sommaren annonserades det att Axfast köper Lysbomben 5 på Kungsholmen i Stockholm av ett jv bestående av Areim/Blackstone och Obligo. Köpeskillingen har ej kommunicerats, men CBRE bedömer att den återfinns i nivån mellan 1,1 och 1,2 miljarder kronor.

Byggnaden består av nästan 16.000 kvadratmeter i form av tre tegelbyggnader uppförda kring 1950. Utöver kontorsbyggnaderna återfinns en villa på fastigheten. Byggnaderna kännetecknas av en traditionell, arkitektonisk stil med en klassisk rödbrun tegelfasad och många fönster. De flesta av lokalerna bedöms vara i något äldre skick.

Läget i Marieberg är inget större kontorskluster men det finns en rad andra byggnader med samma ändamål. Bland annat Swecohuset som Areim förvärvade 2018 och DN-skrapan som sedan 2020 kontrolleras av samma ägare. I övrigt återfinns framför allt flerfamiljshus i området. Systembolag och livsmedelsbutik finns ett kvarter bort. Närhet till grönområden är några stenkast bort, i Rålambshovsparken.

Hyresnivån i läget bedöms återfinnas runt 2.700-3.300 kr/kvm för välanpassade kontorslokaler. Utvecklingen i många delområden, till exempel närbelägna Lindhagen, har varit kraftig de senaste åren, och förväntningen på Marieberg bedöms följa detta. Notera dock att det finns väldig få noteringar i området då de flesta avtal är med stor lokalarea, och det finns därmed bara ett fåtal större hyresgäster i området.

Med ett antagande om en genomsnittlig hyresnivå kring 3.000 kr/kvm då avtalet tecknades för några år sedan och en kostnad på 350 kr/kvm för fastighetsägaren och antagande om långsiktig vakans återfinns den initiala direktavkastningen runt 3,7 procent och den normaliserade runt 3,8 procent.

Transaktionen visar på det intresse som finns för kontorsfastigheter i bra lägen med stabila hyresgäster. Lägesrisken i denna affär bedöms som låg ur investerarnas synvinkel, och intresset bedöms ha varit stort både från internationellt och nationellt kapital.

Sammanfattningsvis köper Axfast en gedigen fastighet med historia i ett spännande läge. Det finns sannolikt en möjlighet att höja hyran i nästa omförhandling. Utöver detta finns det eventuellt möjlighet att förtäta tomten och tillskapa byggrätter för till exempel bostäder.