Köper kontorshus med hyrespotential

Lysbomben 5, Kungsholmen, Stockholm

Uthyrningsbar area ca 16.000 kvm
Kontraktslängd 6
Uthyrningsgrad 100%
Hyresgäster Socialstyrelsen plus några mindre
Underhållsbehov Lågt
Outnyttjad byggrätt

TRANSAKTION
Köptidpunkt Juni 2021
Köpare Axfast
Säljare Areim/Blackstone/Obliga
Köpeskilling Bedömd till mellan 1,1 och 1,2 miljarder
Initial direktavk. bedömd till cirka 3,7%

Sammanfattning
● Relativt långa avtal med stark motpart.
● Kontorsutbudet i närområdet kan utökas om projektplanerna förverkligas.
● Hyrespotential vid omförhandling.

Visa faktaruta

Under sommaren annonserades det att Axfast köper Lysbomben 5 på Kungsholmen i Stockholm av ett jv bestående av Areim/Blackstone och Obligo. Köpeskillingen har ej kommunicerats, men CBRE bedömer att den återfinns i nivån mellan 1,1 och 1,2 miljarder kronor.

Byggnaden består av nästan 16.000 kvadratmeter i form av tre tegelbyggnader uppförda kring 1950. Utöver kontorsbyggnaderna återfinns en villa på fastigheten. Byggnaderna kännetecknas av en traditionell, arkitektonisk stil med en klassisk rödbrun tegelfasad och många fönster. De flesta av lokalerna bedöms vara i något äldre skick.

Läget i Marieberg är inget större kontorskluster men det finns en rad andra byggnader med samma ändamål. Bland annat Swecohuset som Areim förvärvade 2018 och DN-skrapan som sedan 2020 kontrolleras av samma ägare. I övrigt återfinns framför allt flerfamiljshus i området. Systembolag och livsmedelsbutik finns ett kvarter bort. Närhet till grönområden är några stenkast bort, i Rålambshovsparken.

Hyresnivån i läget bedöms återfinnas runt 2.700-3.300 kr/kvm för välanpassade kontorslokaler. Utvecklingen i många delområden, till exempel närbelägna Lindhagen, har varit kraftig de senaste åren, och förväntningen på Marieberg bedöms följa detta. Notera dock att det finns väldig få noteringar i området då de flesta avtal är med stor lokalarea, och det finns därmed bara ett fåtal större hyresgäster i området.

Med ett antagande om en genomsnittlig hyresnivå kring 3.000 kr/kvm då avtalet tecknades för några år sedan och en kostnad på 350 kr/kvm för fastighetsägaren och antagande om långsiktig vakans återfinns den initiala direktavkastningen runt 3,7 procent och den normaliserade runt 3,8 procent.

Transaktionen visar på det intresse som finns för kontorsfastigheter i bra lägen med stabila hyresgäster. Lägesrisken i denna affär bedöms som låg ur investerarnas synvinkel, och intresset bedöms ha varit stort både från internationellt och nationellt kapital.

Sammanfattningsvis köper Axfast en gedigen fastighet med historia i ett spännande läge. Det finns sannolikt en möjlighet att höja hyran i nästa omförhandling. Utöver detta finns det eventuellt möjlighet att förtäta tomten och tillskapa byggrätter för till exempel bostäder.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Hanna Käck på C&W har satt analyspennan i en affär där ett välkänt industribolag säljer attraktiv mark.

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Affärsanalys

Volymhandel till lågpris

Lukas Theander på Savills analyserar en affär med en handelsfastighet i Stockholmsområdet.

Tillbaka till förstasidan