Affärsanalyser

Köper kontorshus med hyrespotential

Lysbomben 5, Kungsholmen, Stockholm

Uthyrningsbar area ca 16.000 kvm
Kontraktslängd 6
Uthyrningsgrad 100%
Hyresgäster Socialstyrelsen plus några mindre
Underhållsbehov Lågt
Outnyttjad byggrätt

TRANSAKTION
Köptidpunkt Juni 2021
Köpare Axfast
Säljare Areim/Blackstone/Obliga
Köpeskilling Bedömd till mellan 1,1 och 1,2 miljarder
Initial direktavk. bedömd till cirka 3,7%

Sammanfattning
● Relativt långa avtal med stark motpart.
● Kontorsutbudet i närområdet kan utökas om projektplanerna förverkligas.
● Hyrespotential vid omförhandling.

Visa faktaruta

Under sommaren annonserades det att Axfast köper Lysbomben 5 på Kungsholmen i Stockholm av ett jv bestående av Areim/Blackstone och Obligo. Köpeskillingen har ej kommunicerats, men CBRE bedömer att den återfinns i nivån mellan 1,1 och 1,2 miljarder kronor.

Byggnaden består av nästan 16.000 kvadratmeter i form av tre tegelbyggnader uppförda kring 1950. Utöver kontorsbyggnaderna återfinns en villa på fastigheten. Byggnaderna kännetecknas av en traditionell, arkitektonisk stil med en klassisk rödbrun tegelfasad och många fönster. De flesta av lokalerna bedöms vara i något äldre skick.

Läget i Marieberg är inget större kontorskluster men det finns en rad andra byggnader med samma ändamål. Bland annat Swecohuset som Areim förvärvade 2018 och DN-skrapan som sedan 2020 kontrolleras av samma ägare. I övrigt återfinns framför allt flerfamiljshus i området. Systembolag och livsmedelsbutik finns ett kvarter bort. Närhet till grönområden är några stenkast bort, i Rålambshovsparken.

Hyresnivån i läget bedöms återfinnas runt 2.700-3.300 kr/kvm för välanpassade kontorslokaler. Utvecklingen i många delområden, till exempel närbelägna Lindhagen, har varit kraftig de senaste åren, och förväntningen på Marieberg bedöms följa detta. Notera dock att det finns väldig få noteringar i området då de flesta avtal är med stor lokalarea, och det finns därmed bara ett fåtal större hyresgäster i området.

Med ett antagande om en genomsnittlig hyresnivå kring 3.000 kr/kvm då avtalet tecknades för några år sedan och en kostnad på 350 kr/kvm för fastighetsägaren och antagande om långsiktig vakans återfinns den initiala direktavkastningen runt 3,7 procent och den normaliserade runt 3,8 procent.

Transaktionen visar på det intresse som finns för kontorsfastigheter i bra lägen med stabila hyresgäster. Lägesrisken i denna affär bedöms som låg ur investerarnas synvinkel, och intresset bedöms ha varit stort både från internationellt och nationellt kapital.

Sammanfattningsvis köper Axfast en gedigen fastighet med historia i ett spännande läge. Det finns sannolikt en möjlighet att höja hyran i nästa omförhandling. Utöver detta finns det eventuellt möjlighet att förtäta tomten och tillskapa byggrätter för till exempel bostäder.

Missa inte! Hotell & Fastigheter 2024

Den 16 oktober är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Hotell & Fastigheter. Seminariet äger rum på Grand Hôtel, Stockholm.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Snabb vinst på kort innehav av logistik

Logistikfastigheter är fortsatt heta på marknaden. Tomas Shaw, på JLL, analyserar en affär i Göteborg.

Affärsanalys

Positiv förväntan driver ökad aktivitet

En affär med 22 bostadsfastigheter analyseras av JLL:s Sofia Rågmark.

Affärsanalys

Bostäder på attraktiva nivåer i innerstan

En bostadsaffär på Södermalm i Stockholms innerstad analyseras av Adam Tyrcha på Newsec.

Affärsanalys

Stark industriaffär i framtidsläge

Adam Tyrcha analyserar en affär med en industrifastighet på Ekerö.

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Daniel Holmkvist på CBRE analyserar en affär med en stor och omskriven fastighet utanför Västerås.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Tillbaka till förstasidan