Köper kontorshus med hyrespotential

Lysbomben 5, Kungsholmen, Stockholm

Uthyrningsbar area ca 16.000 kvm
Kontraktslängd 6
Uthyrningsgrad 100%
Hyresgäster Socialstyrelsen plus några mindre
Underhållsbehov Lågt
Outnyttjad byggrätt

TRANSAKTION
Köptidpunkt Juni 2021
Köpare Axfast
Säljare Areim/Blackstone/Obliga
Köpeskilling Bedömd till mellan 1,1 och 1,2 miljarder
Initial direktavk. bedömd till cirka 3,7%

Sammanfattning
● Relativt långa avtal med stark motpart.
● Kontorsutbudet i närområdet kan utökas om projektplanerna förverkligas.
● Hyrespotential vid omförhandling.

Visa faktaruta

Under sommaren annonserades det att Axfast köper Lysbomben 5 på Kungsholmen i Stockholm av ett jv bestående av Areim/Blackstone och Obligo. Köpeskillingen har ej kommunicerats, men CBRE bedömer att den återfinns i nivån mellan 1,1 och 1,2 miljarder kronor.

Byggnaden består av nästan 16.000 kvadratmeter i form av tre tegelbyggnader uppförda kring 1950. Utöver kontorsbyggnaderna återfinns en villa på fastigheten. Byggnaderna kännetecknas av en traditionell, arkitektonisk stil med en klassisk rödbrun tegelfasad och många fönster. De flesta av lokalerna bedöms vara i något äldre skick.

Läget i Marieberg är inget större kontorskluster men det finns en rad andra byggnader med samma ändamål. Bland annat Swecohuset som Areim förvärvade 2018 och DN-skrapan som sedan 2020 kontrolleras av samma ägare. I övrigt återfinns framför allt flerfamiljshus i området. Systembolag och livsmedelsbutik finns ett kvarter bort. Närhet till grönområden är några stenkast bort, i Rålambshovsparken.

Hyresnivån i läget bedöms återfinnas runt 2.700-3.300 kr/kvm för välanpassade kontorslokaler. Utvecklingen i många delområden, till exempel närbelägna Lindhagen, har varit kraftig de senaste åren, och förväntningen på Marieberg bedöms följa detta. Notera dock att det finns väldig få noteringar i området då de flesta avtal är med stor lokalarea, och det finns därmed bara ett fåtal större hyresgäster i området.

Med ett antagande om en genomsnittlig hyresnivå kring 3.000 kr/kvm då avtalet tecknades för några år sedan och en kostnad på 350 kr/kvm för fastighetsägaren och antagande om långsiktig vakans återfinns den initiala direktavkastningen runt 3,7 procent och den normaliserade runt 3,8 procent.

Transaktionen visar på det intresse som finns för kontorsfastigheter i bra lägen med stabila hyresgäster. Lägesrisken i denna affär bedöms som låg ur investerarnas synvinkel, och intresset bedöms ha varit stort både från internationellt och nationellt kapital.

Sammanfattningsvis köper Axfast en gedigen fastighet med historia i ett spännande läge. Det finns sannolikt en möjlighet att höja hyran i nästa omförhandling. Utöver detta finns det eventuellt möjlighet att förtäta tomten och tillskapa byggrätter för till exempel bostäder.

Missa inte! Bostadsdagen 2023

Den 22 februari är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Bostadsdagen 2023. Det äger rum på Grand Hôtel, Stockholm.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Affärsanalys

Hittat hem efter fem ägarbyten på fem år

Andreas Joelsson Svenn på Savills har placerat värderingspennan på en paketaffär med centrala fastigheter.

Affärsanalys

SBB renodlar via försäljning till Nyfosa

Fastighetsvärderaren Oskar Mosén vid Savills har granskat paketaffären mellan i Nyfosa och SBB där åtta fastigheter i Kalmar ingick.

Affärsanalys

Litet och certifierat lockar investerare

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, analyserar en affär med en bostadsfastighet som ägde rum under våren.

Affärsanalys

Blandfastigheter en motsägelsefull trend

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, har satt analyspennan i en paketaffär med fastigheter för 300 miljoner kronor.

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Tillbaka till förstasidan