Hoppas ha hittat en riktig godbit

I slutet av maj kommunicerades det att Atrium Ljungberg förvärvar fastigheten Eken 14, också känt som Maraboukontoret, från Väsö Fastigheter för 295 miljoner kronor. Fastigheten byggdes under 1930-talet, och chokladtillverkaren Marabou hade länge sitt huvudkontor i fastigheten. Fastigheten ligger i direkt anslutning till Marabouparken strax norr om Sundbybergs centrum.

Fastigheten har ca 8.000 kvm uthyrbar yta och är enligt uppgift nästan fullt uthyrd med ett hyresvärde om 16 miljoner kronor per år, vilket motsvarar 2.000 kr/kvm. Med en antagen drift- och underhållskostnad om 250–350 kr/kvm bedöms direktavkastningen till ca 4,5–4,75 procent. JLL bedömer primehyran för delmarknaden Solna/Sundbyberg till 3.300 kr/kvm. Det har under de senaste åren byggts mycket nya kontorsytor i Solna och Sundbyberg, och det är främst i dessa nya kontorsprojekt som hyror kring 3.300 kr/kvm har uppnåtts.

Atrium Ljungberg förvärvade år 2016 grannfastigheten Eken 6, en kontorsfastighet om 28.500 kvm, för ett pris om ca 1.059 miljoner, vilket motsvarar ca 37.000 kr/kvm. Hyran i fastigheten var enligt uppgift 68 miljoner, vilket mot­svarar ca 2.400 kr/kvm. Vid samma antaganden om drift- och underhållskostnader (250–350 kr/kvm) motsvarar köpeskillingen en direkt­avkastning om 5,5–5,75 procent.

Vid dessa antaganden kan man se en justering av direktavkastningen om 1,0 procentenhet mellan 2016 och 2020 för kontorsfastigheterna i detta område. JLL:s bedömning av primedirektavkastningen i Solna/Sundbyberg följer denna justering, där primedirektavkastningen bedömdes till 5,0 procent under 2016 och nu till 3,75 procent.

Utvecklingen av kontorsmarknaden framöver, med hänsyn till covid-19, blir ytterst intressant att följa. Några initiala spaningar är att hemarbete kommer fortsatt att vara på en högre nivå än före pandemin. Efterfrågan på flexibla kontorslösningar och arbetssätt förväntas öka samt en möjlig framväxt av satellitkontor. Trots ovissheten gällande kontorsmarknadens utveckling visar transaktionen av Eken 14 att det även efter covid-19:s utbrott finns intresse för kontorsfastigheter. Att Atrium Ljungberg äger fastigheten Eken 6 intill och att området ligger inom planprogrammet för Sundbybergs nya stadskärna väger troligen in i deras investeringsbeslut.