Hoppas ha hittat en riktig godbit

Eken 14 ”Maraboukontoret”, Sundbyberg

FASTIGHET

Adress
Löfströms allé 7, Ågatan 10–12

Läge
B-läge,
centrala Sundbyberg

Tomtareal
4.093 kvm

Lokalarea
ca 8.000 kvm

 

TRANSAKTION

Tidpunkt
Maj 2020

Köpare
Atrium Ljungberg

Säljare
Väsö Fastigheter

Köpeskilling
295.000.000 kr

Årshyra
2.000 kr/kvm

Hyresgäster
Flertalet

Bedömt direktavkastning
4,5–4,75%

Kr/kvm
37.000 kr/kvm

Outnyttjad byggrätt
Ligger inom planprogrammet för Sundbybergs nya stadskärna

Sammanfattning
Möjlighet till synergier för Atrium Ljungberg då de äger intilliggande fastighet.
Uppsida med hyrespotential samt fastighetsutveckling.
Sundbyberg blir sannolikt mer attraktivt när spårområdet överdäckats.

Visa faktaruta

I slutet av maj kommunicerades det att Atrium Ljungberg förvärvar fastigheten Eken 14, också känt som Maraboukontoret, från Väsö Fastigheter för 295 miljoner kronor. Fastigheten byggdes under 1930-talet, och chokladtillverkaren Marabou hade länge sitt huvudkontor i fastigheten. Fastigheten ligger i direkt anslutning till Marabouparken strax norr om Sundbybergs centrum.

Fastigheten har ca 8.000 kvm uthyrbar yta och är enligt uppgift nästan fullt uthyrd med ett hyresvärde om 16 miljoner kronor per år, vilket motsvarar 2.000 kr/kvm. Med en antagen drift- och underhållskostnad om 250–350 kr/kvm bedöms direktavkastningen till ca 4,5–4,75 procent. JLL bedömer primehyran för delmarknaden Solna/Sundbyberg till 3.300 kr/kvm. Det har under de senaste åren byggts mycket nya kontorsytor i Solna och Sundbyberg, och det är främst i dessa nya kontorsprojekt som hyror kring 3.300 kr/kvm har uppnåtts.

Atrium Ljungberg förvärvade år 2016 grannfastigheten Eken 6, en kontorsfastighet om 28.500 kvm, för ett pris om ca 1.059 miljoner, vilket motsvarar ca 37.000 kr/kvm. Hyran i fastigheten var enligt uppgift 68 miljoner, vilket mot­svarar ca 2.400 kr/kvm. Vid samma antaganden om drift- och underhållskostnader (250–350 kr/kvm) motsvarar köpeskillingen en direkt­avkastning om 5,5–5,75 procent.

Vid dessa antaganden kan man se en justering av direktavkastningen om 1,0 procentenhet mellan 2016 och 2020 för kontorsfastigheterna i detta område. JLL:s bedömning av primedirektavkastningen i Solna/Sundbyberg följer denna justering, där primedirektavkastningen bedömdes till 5,0 procent under 2016 och nu till 3,75 procent.

Utvecklingen av kontorsmarknaden framöver, med hänsyn till covid-19, blir ytterst intressant att följa. Några initiala spaningar är att hemarbete kommer fortsatt att vara på en högre nivå än före pandemin. Efterfrågan på flexibla kontorslösningar och arbetssätt förväntas öka samt en möjlig framväxt av satellitkontor. Trots ovissheten gällande kontorsmarknadens utveckling visar transaktionen av Eken 14 att det även efter covid-19:s utbrott finns intresse för kontorsfastigheter. Att Atrium Ljungberg äger fastigheten Eken 6 intill och att området ligger inom planprogrammet för Sundbybergs nya stadskärna väger troligen in i deras investeringsbeslut.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Affärsanalys

Hittat hem efter fem ägarbyten på fem år

Andreas Joelsson Svenn på Savills har placerat värderingspennan på en paketaffär med centrala fastigheter.

Affärsanalys

SBB renodlar via försäljning till Nyfosa

Fastighetsvärderaren Oskar Mosén vid Savills har granskat paketaffären mellan i Nyfosa och SBB där åtta fastigheter i Kalmar ingick.

Affärsanalys

Litet och certifierat lockar investerare

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, analyserar en affär med en bostadsfastighet som ägde rum under våren.

Affärsanalys

Blandfastigheter en motsägelsefull trend

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, har satt analyspennan i en paketaffär med fastigheter för 300 miljoner kronor.

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Tillbaka till förstasidan